ש 23579-11-09 סעד נ' כהן

תביעה לקביעת דמי שכירות במושכר מוגן. הראיות בתיק זה נשמעו במקביל עם הראיות בתיק 42859-03-10, אף כי התיקים לא אוחדו. השמיעה "המאוחדת" היתה לנוחיות הצדדים, לאור זהות התובעים ועדיהם, וזהות המייצגים מטעם שני הצדדים, בשני התיקים. שני המושכרים נמצאים תחת אותה בעלות, אך בכל אחד מהם דייר מוגן אחר שהנו בהתאמה, הנתבע. הצדדים אף הגיעו להסכמות דיוניות, בין היתר שהפרוטוקול שישמש לשני התיקים יהא זה שבת.א. 42859-03-10. הסכמות דיוניות נוספות היו שממצאים ומסקנות בפס"ד שיתקבלו בתביעת פינוי בתיק מקביל (נדון בפני כב' השופטת גלפז-מוקדי) ישמשו אף לכאן, עד כמה שיש להם רלבנטיות לתובענה כאן, וכי חוות דעת השמאים תוגשנה בלא חקירות. ראה פרוטוקול 8.4.13 ו 24.4.12.

1. התובעים 1-3 הינם אחים המתגוררים בארה"ב, ושלושתם, יחד עם אחיהם שנפטר ביום 08.07.09, הינם היורשים הבלעדיים של אביהם- פוואז חסן אלסעד (אגבאריה), וחלק מיורשי הדוד המנוח- סעד חסן אלסעד אבאריה, אשר נפטר ביום 19.08.97. התובעים הינם הבעלים של 18/42 חלקים מחלקה 124 בגוש 10853, המוכרת גם כרח' קיבוץ גלויות 14 בחיפה. התובעים 7 ו-8 קיבלו את זכויותיהם בנכס מאביהם המנוח תאופיק עבד אלוהאב אגבאריה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה. תובעים מס' 5, 6, 9, 10, 11, 12 הינם בעלי זכויות קנייניות בנכס הנ"ל כמפורט בנסח הרישום. תובע 13 הינו עזבון המנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד ז"ל המיוצג ע"י אלמנתו.

תובעת מס' 4 הינה תושבת אום אל פחם, אשר רכשה את זכויותיהם של התובעים 5-13 וכן של חסן פאייז חסן סעד אגבאריה ובסה"כ רכשה 13/48 חלקים בנכס. התובעים 5-13 לפיכך, נרשמו בתביעה לגבי התקופה שבין 01.01.98 ועד לתאריך הסכם הרכישה ביום 03.10.09 ולצורך התביעה באה התובעת 4 במקומם. התובע 1 מציין, כי במהלך הדיונים ניתן צו ירושה לאחיו המנוח זיאד סעד ולפיו תובע 1 הינו היורש היחידי שלו, וכן ניתן צו ירושה לאביו המנוח פוואז חסן סעד אשר לפיו שני הבנים ריאד סעד וזיאד סעד הם היורשים. בנוסף, שתי האחיות (התובעות 2 ו-3) העבירו במתנה את זכויותיהן ברכוש הנ"ל לתובע 1. תובעים אלו הינם התובעים בשתי התביעות שבפניי, כאמור.

2. לעניין זהות התובעים טען הנתבע, כי כל עוד לא הוצא צו קיום צוואה או צו ירושה, אין לתובעים 1-3 זכויות בירושת אביהם המנוח. כמו כן טען, כי כתב התביעה אינו יכול לטעון דבר בשם המנוח זיאד פוואז אלסעד, שעה שצוין כי נפטר ולא צורף שום מסמך המצביע על יורשיו. באשר לזכויות התובעים 7-8 נטען כי אין נסח רישום המעיד על בעלותם בנכס והערת האזהרה אינה מלמדת על זכויות, אלא על התחייבות לביצוע עסקה בלבד. כמו כן, כל עוד לא הוצא למנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד (התובע 13) צו ירושה או צו קיום עזבון לא ניתן לייצגו, ועל כן הוא אינו יכול לתבוע. בנוסף כפר הנתבע בכל המיוחס לתובעת 4, אשר לטובתה רשומה הערת אזהרה, המעידה לכל היותר על התחייבות לביצוע עסקה ולא על מעמדה כבעלת מקרקעין.

3. מאחר ועסקינן בתביעה לקביעת גובה דמי שכירות, ולא בסעד כספי לתשלומם, ממילא אין חשיבות מעשית לזהותם של התובעים, שעה שאין חולק מצד הנתבעים על מעמדו החוקי של התובע 1 (להלן "התובע"), בתורת זה שנהג בזמנו להשכיר בפועל הנכס ולגבות דמי השכירות. משכך נכנס הוא להגדרת "בעל הבית", כאמור בפרשנותו המרחיבה של סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (ראה לעניין זה רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה (מאגר נבו), פס' ה'). בהגדרת "בעל הבית" סטה המחוקק מן המבחן הצר של בעלות קניינית. למעלה מן הצורך – אין חולק גם שהתובע 1 הנו למצער בעל חלק מן הזכויות במושכר.

4. כהן הינו שוכר במבנה המצוי ברח' קיבוץ גלויות 14, המחזיק בשני נכסים: חנות בשטח 97 מ"ר+ 62 מ"ר גלריה, ודירת מגורים המשמשת מחסן בשטח 168 מ"ר, לטענת התובע. לאחר מס' החלטות שניתנו, הוגש ביום 26.5.11 כתב תביעה מתוקן המתייחס אך לאותה דירה המשמשת כמחסן . כלומר נדרש בהליך זה לקבוע את גובה דמי השכירות, אך ביחס לנכס זה.

5. בגין החנות הגישו התובעים כאמור תביעת פינוי לבימ"ש השלום בחיפה (ת"א 29114-05-10, כב' השופטת רננה גלפז מוקדי). התביעה נדחתה, ובמסגרתה נקבע כי הנתבע הינו דייר מוגן גם בחנות. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה גם הוא. כאמור בהתאם להסכמת הצדדים, קביעותיו העובדתיות של ביהמ"ש בתביעת הפינוי יחייבו גם לכאן.

במסגרת תביעת הפינוי, הגיש הנתבע חוזה שכירות המתייחס לדירת המגורים, שתוקפו מיום 01.08.79 ועד יום 30.07.80 וכן נספח לחוזה, אשר לפיו שכר 3 חדרים+ מטבח בדיירות מוגנת. על פי ההסכם, עומדים דמי השכירות על 6,000 ל"י לשנה. לטענת הנתבע במשך השנים הוסכם על תשלום של 1,200 ₪ לשנה עבור שני הנכסים, היינו 100 ₪ לחודש. עיקר טרונייתו של התובע מופנית לגרסת הנתבע, לפיה חלוקת דמי השכירות לשני הנכסים עומדת על 90 ₪ עבור החנות ו-10 ₪ עבור הדירה נשוא תיק זה; כאשר לטענת התובע מדובר בסכום מגוחך (10 ₪) לא ריאלי ובלתי סביר, תוך התעלמות מהשנים הרבות שעברו, התמורות והשינויים הכלכליים והחברתיים שחלו מאז ועד היום, וכן מהמצב הכלכלי של היום, מיקום הנכס ואפשרויות ניצולו. לטענת התובע, שערוך של אותם 6,000 ל"י להיום מעמיד את דמי השכירות על סך 3,468 ₪, כך שטענת הנתבע הינה מופרכת. לתמיכה בטענותיו, הגיש התובע חוו"ד השמאי ויסבלום אשר העריך את דמי השכירות החופשיים הראויים על 15$ למ"ר. מכל מקום, לטענת התובע, והנתבע לא חלק על כך, לא שילם הנתבע את דמי השכירות משנת 1998. לדברי התובע ניצל הנתבע את שהותו של התובע בחו"ל; כמו כן לא שילם את מיסי העיריה החלים על הנכס. באשר לתשלום בשנת 1998 טען התובע כי אינו זוכר את הסכום ששולם לו. לעניין זה עוד אדרש בהמשך.

6. התובע שלח לנתבע דרישה לתשלום דמי השכירות בשנת 2003, וזו לא נענתה. ביום 07.07.09 שלח ב"כ התובע דרישה נוספת, אולם מכתב זה חזר כ "לא נדרש". ביום 09.09.09 שלח ב"כ הנתבע מכתב בו טען שדמי השכירות עומדים על 1,200 ₪ לשנה ובהתאם צירף המחאה ע"ס 12,000 ₪ עבור תשלום כל דמי השכירות עד סוף 2009. ביום 24.09.09 הודיע ב"כ התובע כי התובעים מוכנים לקבל את ההמחאה על חשבון דמי השכירות, אך הנתבע סירב ולכן ההמחאה הושבה אליו. לאחר הגשת תביעת הפינוי והתביעה דנן, שלח הנתבע ביום 31.01.11 המחאה ע"ס 13,300 ₪ על חשבון דמי השכירות.

7. א. הנתבע מצידו (להלן "כהן") הפנה לכך שכתב התביעה המקורי, אשר הוגש בעניין שני הנכסים, נקב בסכום של 311,850 ₪; ואילו כתב התביעה המתוקן המתייחס לנכס אחד בלבד – אותה דירה המשמשת למחסן, טוען לסכום של 738,763 ₪, שברור שהנו מופרך.