ש 11386-09-11 שקלים נ' הימנותא בע"מ

1. הדין החל ביחסי בעל בית ודייר מוגן בכל הקשור לזכותו או חובתו של מי מהצדדים לשפץ או להשתתף בעלות שיפוץ סוכם על ידי בענין אחר (תיק שכירות (חי') 11012-07-12 שוורץ נ' רבינוביץ). להלן מס' מובאות:

"באשר לסע' 68 לחוק הגנת הדייר - - הסע' קובע חובת אכן תיקון לבעל הבית, אך לא בכל דבר וענין. זו לשונו של סע' 68(א) לחוק:

בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר."

כלומר לצורך השאלה איזו תיקונים ייחשבו כנדרשים לצורך הסע' – באה הפניה לתקנות. כאשר סטנדרט התיקון שנקבע ובו חייב בעל הבית הנו 'מצב תקין וראוי לשימוש'...

סע' 68(ג) לחוק קובע:

'לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבנין. '

נחזה שהשיפוץ שנתבע כאן לחייב את בעל הבית בעריכתו.... אכן עולה כדי "עבודות בניה יסודיות". ככזה ברור שהדייר המוגן אינו רשאי לבצעו בעצמו ונשאלת השאלה אם רשאי הוא לכוף על בעל הבית לבצעו. מכל מקום השאלה אם מדובר בעבודות בניה יסודיות אינה חשובה לכאן. זו שאלה הרלבנטית רק לצורך קביעה אם - מקום שבו הוכרע שמדובר בעבודות שחובה על בעל הבית לבצע, והוא לא ביצע אותן - רשאי הדייר לבצען בעצמו לאחר מתן התרעה. או שמא זקוק הוא לפניה לערכאות כדי לכוף על בעל הבית ביצוע העבודות. בכל מקרה, מקום שמדובר בעבודות שעל בעל הבית לבצע חייבים שני הצדדים להשתתף בעלותן (סע' 68(ד) לחוק הגנת הדייר).

גם אם נפנה לסע' 70 של החוק: סע' זה אינו סעיף לבדד ישכון, אלא התיקונים הנזכרים בו הנם חלק מאותם תיקונים שבעל הבית חב בעשייתם מכוח סע' 68(א), כלומר יש לקראו בצמידות ובזיקה לסע' 68.

הוא מציב חריג ספציפי לסע' 68 רק בשאלה האם מדובר בתיקון שרשאי הדייר לעשותו בעצמו, שכן הוא דן בעבודת בניה יסודית שהובהר בסע' 68(ג) שהדייר אינו רשאי לבצעה, גם אם בעל הבית חב בעשייתה מכוח סע' 68(א). התרופה אז הנה בפניה לערכאות.

בא אפוא סע' 70 ומציב חריג לחריג: משעה שמדובר בעבודה שבעל הבית חב בה, וזו בנוסף עבודה הדרושה להצלת חיים ולא רק "בטחון או בריאות" (ברור ממילא שמה שנדרש כדי להציל חיים כלול בעבודה הדרושה לשמירת בטחון או בריאות, אך לא להיפך), כן רשאי הדייר המוגן לבצעה בעצמו, למרות שבעבודת בניה יסודית עסקינן. בתנאי שנתן התרעה מראש לבעל הבית. אך עדיין – איזה תיקון חייב בעל הבית בעשייתו נקבע בסע' 68(א).