רשות הפיתוח נ' פרי אלי ואח'

ב"כ התובעת עו"ד קרן ראובן כהן ב"כ הנתבעים עו"ד איבתיסאם טאנוס פסק דין

הרקע העובדתי וטענות הצדדים

1.התובעת (להלן – רשות הפיתוח או התובעת) היא הבעלים של המקרקעין ברח' עבד אלראוף בטר 6 בתל אביב יפו (גוש 7022 חלקה 41) (נסח רישום מצורף לכתב התביעה). על המקרקעין בנוי מבנה ובו, בין היתר, דירת מגורים המסומנת במספר 4 בתרשים המצורף כנספח ג' לכתב התביעה. גבולות הדירה מסומנים בצבע כתום (להלן – הדירה). הנתבעים 1ו-2 (להלן – אלי ועמוס, בהתאמה, או הנתבעים) מחזיקים בדירה ומתגוררים בה משנת 1993 ועד היום. (לעניין זיהוי השטח, ראה עדות של עמוס, עמ' 4, ש' 14 – 31)

2.רשות הפיתוח טוענת כי הנתבעים פלשו לדירה, ומאז הם מחזיקים בה ללא הסכמה או רשות של רשות הפיתוח, וללא זכות שבדין. בית המשפט מתבקש להורות על פינוי הנתבעים מהדירה ולהתיר לרשות הפיתוח לתבוע דמי שימוש ראויים בתביעה נפרדת (פיצול סעדים).

3.עמוס טוען, בשם שני הנתבעים, כי עד שנת 1993 התגוררו בדירה סמוכה, יחד עם ההורים של אשתו המנוחה של עמוס, רחל פרי ז"ל (להלן – רחל). הואיל והדירה מושא התביעה עמדה עזובה ונטושה, והואיל והתנאים בדירת ההורים לא התאימו לצרכיה של רחל, פנה עמוס לרשות הפיתוח בבקשה לרכוש את הזכויות בדירה. רשות הפיתוח ניאותה למכור לעמוס ולרחל את הדירה, ומחמת שהיה מדובר בהליכים ממושכים, הסכימה המשיבה להסדר ביניים לפיו ישקם עמוס את הדירה ויכשיר אותה למגורים. להסכמה זו קדם ביקור של נציגי רשות הפיתוח בדירה. על יסוד הסכמת התובעת השקיע עמוס בשיפוץ הדירה כ-250,000 ₪. נציגי התובעת הוסיפו לבקר בדירה גם לאחר תחילת מגורי הנתבעים בדירה, בשנת 1993.

4.בשנת 1998, הודיעו נציגי התובעת לעמוס כי עתה ניתן להשלים את הליכי המכר וכי עליו להגיש בקשה לשם כך. הנתבעים הגישו בקשה לרכישת הדירה, לפי הנחיות התובעת, ובעקבות הבקשה הוציאה התובעת שומה הקובעת את מחיר העסקה (נספח א' לתצהירי הנתבעים). העסקה לא יצאה לפועל בגלל אי סדרים בחברת נכסי אריאל, אשר טיפלה באותה עת בדירה בשם התובעת. בשנת 2000 נדרשו הנתבעים להגיש בקשה חדשה, וכך עשו, ואף שילמו אגרה מתאימה. בקשת הנתבעים לא נענתה בתשובה עניינית ופניות הנתבע בעניין זה נדחו בלך ושוב.

5.השקעות הנתבעים בדירה נעשו בידיעת התובעת ובהסכמתה המלאה. דין הנתבעים כדין בר רשות בתמורה. הנתבעים השקיעו בדירה הון עתק בהסתמך על הבטחת התובעת למכור את הדירה לנתבעים, תוך הכרה בהשקעותיו בדירה. לצורך השקעות אלה נטל עמוס הלוואות. בנסיבות העניין מדובר ברשות בלתי הדירה. סכום ההשקעות שהשקיע עמוס בדירה הוא שווה ערך למחיר זכויות הבעלות בדירה. בנוסף, הבטחת התובעת היא הבטחה שלטונית אשר מחייבת את התובעת ויש לדרוש מהתובעת לקיימה. לחילופין מבקשים הנתבעים לפצותם בגין השקעותיהם בדירה.

ראיות הצדדים

6.מטעם התובעת העיד מר אליאס פאנוס, עובד עמידר. לתצהירו צורפו נסח רישום מקרקעין, דו"חות "ביקורי מעגל" לשנים 2002, 2006-2007, ותרשים הקומה בה נמצאת הדירה.

7.מטעם הנתבעים העידו שני הנתבעים. לתצהירו של עמוס צורפו בקשה לרכישת זכויות משנת 1998, ובקשה לרכישת זכויות משנת 2000.

8.ימים ספורים לפני ישיבת ההוכחות ביקשו הנתבעים להגיש חוות דעת שמאי מטעמם לעניין שווי ההשקעה בדירה וערך ההשבחה העולה מאותה השקעה. בקשת הנתבעים נדחתה בהחלטה מנומקת (פרוט', עמ' 4).

השאלות העומדות להכרעה

9.שתי שאלות עומדות להכרעה בתיק זה:

א.בהעדר מחלוקת באשר לזכויות הבעלות של התובעת בדירה, האם הוכיחו הנתבעים זכות שמכוחה הם רשאים להוסיף ולהחזיק בדירה?

ב.במקרה שייקבע שעל הנתבעים לפנות את הדירה, האם יש להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים כלשהם?

דיון

10.בפתח הדברים ראוי להדגיש כי בעלות התובעת בדירה אינה עומדת לדיון בתיק זה, והיא עולה מתוך נסח הרישום שצורף לכתב התביעה. בנוסף, הנתבעים מבססים את הגנתם על הבטחה שנתנה להם התובעת למכור להם את זכויות הבעלות בנכס, ומגעים שהתקיימו בין הצדדים בעניין זה. טענה זו אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם כפירה בזכויות הבעלות של התובעת. זאת ועוד, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן בהתאם לאמור בבקשת הרשות להתגונן ובתצהיר הנלווה לה. בבקשה ובתצהיר, אין הנתבעים כופרים בזכויות התובעת בדירה. טענות שהעלו הנתבעים בעניין זה בסיכומיהם הם בבחינת הרחבת חזית אסורה, וגם לגופו של דבר אין בהן ממש.

11.סע' 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". התובעת טוענת כי הנתבעים הינם מסיגי גבול, ומחזיקים במקרקעין שלא כדין. בהתאם לסע' 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין".

12.אין חולק כי בקשות הנתבעים לרכישת המקרקעין משנת 1998 ומשנת 2000 לא הבשילו לכדי עסקה. עמוס טען כי נאלץ להגיש בקשה אחת בשנת 1998 ובקשה חוזרת בשנת 2000 בגלל חילופי החברות שטיפלו בדירה מטעם התובעת. (עמ' 16 ש' 14, וכן סע' 9 לתצהיר). טענה זו אינה יכולה לעמוד, הואיל והבקשה משנת 1998 והבקשה משנת 2000 הוגשו שתיהן לחברת נכסי אריאל, אשר הייתה מופקדת באותה עת על ניהול נכסי התובעת. בין כך ובין כך, עסקת הרכישה לא השתכללה לכדי חוזה מחייב.

13.במסמכים המצורפים לתצהירו של עמוס, ועליהם מסתמכים הנתבעים, נרשם, בין היתר: