רע"א 7060-12 מדינת ישראל ואח' נ' unitet israel appeal inc ואח'

השופט נ' הנדל:

רשות הפקיעה חלק מחלקת מקרקעין שנמצאת בבעלותו של ראובן. לאחר מכן התחייבה הרשות להעביר ללאה זכויות קניין בחלק שהפקיעה. דא עקא, ראובן נותר רשום במרשם המקרקעין כבעל החלקה כולה, שכן הרשות לא השלימה את ההליכים הדרושים לשם חלוקתה – ואף לא נקטה צעדים לשם כך. האם זכאית לאה לדרוש רישום של הערת אזהרה לטובתה, בגין העסקה עם הרשות? זוהי השאלה הניצבת לפתחנו.

רקע והליכים קודמים

1. ראובן, במקרה דנן, הוא מדינת ישראל – מבקשת 1. הרשות היא עיריית תל-אביב יפו – משיבה 2 (להלן: העירייה). לאה היא גוף משפטי הקשור לסוכנות היהודית – משיבה 1 (להלן: המשיבה). בשנת 1977 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), בדבר כוונתה להפקיע חלקים ממספר חלקות מקרקעין מוסדרים, שהיו בבעלות המדינה (להלן: החלקים המופקעים). בשנת 1985 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה. במועד זה עברה הבעלות בחלקים המופקעים לידי העירייה. אלא שכאמור לעיל – טרם הושלמו ההליכים הדרושים לשם הפרדת החלקים המופקעים מן החלקות, ורישומם כחלקות נפרדות בבעלות העירייה. בפרט, לא נערכה תכנית לצרכי רישום. כתוצאה מכך נותרה המדינה רשומה כבעלים של החלקות כולן – ואף של החלקים שבבעלות העירייה – תוך שבנסחי החלקות נרשמות "הערות" בדבר הפקעה הרובצת עליהן.

          בהמשך שנת 1977 כרתה העירייה חוזה עם המשיבה, לפיו יוחכרו לאחרונה החלקים המופקעים לשם הקמתו וניהולו של גן ילדים. בשנת 2010 הגישה המשיבה בקשה לרישום הערות אזהרה בדבר חוזה החכירה. הבקשה נדחתה וכך גם ערר על החלטת הדחייה, שהוגש לממונה על מרשם המקרקעין (היא מבקשת 2), תיק 249-2010-2 מיום 19.12.2010 (הממונה ע' קן). הממונה קבעה כי כל עוד בעלות העירייה לא נרשמה בפנקסי המקרקעין, לא ניתן לרשום הערה על עסקאות שביצעה בזכויותיה. עוד נקבע כי ההערה שנרשמה בדבר הפקעה הרובצת על החלקות אינה מהווה "רישום" של הבעלות.

          בית המשפט המחוזי, עש"א 5507-04-11 (כב' השופטת י' שיצר) קיבל את הערעור שהגישה המשיבה על החלטת הממונה. בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי מאחר שהעירייה היא הבעלים של החלקים המופקעים, ניתן לרשום עסקאות שערכה בזכויותיה הקנייניות. זאת, על אף שהעירייה אינה הבעלים הרשומים בפנקסי המקרקעין ועל אף שבפנקסי המקרקעין לא רשומים גבולותיה של ההפקעה, אלא רק גודל השטח המופקע. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור מטעם המבקשות. לאור השאלה המשפטית הכללית וההשלכות האפשריות על מקרים נוספים, החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על פיה.

2. טענות המדינה, המסתייגת מהכרעת בית המשפט המחוזי, מתרכזות בשני מוקדים. הראשון, הקושי המעשי ברישום הערת אזהרה כאשר ישנה הפקעה של חלק מחלקה. קושי זה מתבטא, לטענת המדינה, בחוסר יכולתה של רשם המקרקעין לברר האם עסקה מסוימת סותרת את הערת האזהרה, שכן גבולות ההפקעה המדויקים אינם מופיעים במרשם. בנוסף לכך, מתעורר קושי של הנפקע לבצע עסקאות בחלק שנותר ברשותו, כאשר רשומה הערת אזהרה על החלקה כולה. השני, שיקולי מדיניות משפטית השלובים בתכלית דברי החקיקה הרלבנטיים. נטען כי רישום הערת אזהרה כאשר זכות המעביר אינה רשומה בעצמה, תביא להרחבת תפקיד רשם המקרקעין, תוך פגיעה בהגדרת תפקידו הטכני-מינהלי. עוד נטען כי הדבר ייתן תמריץ לרשויות מפקיעות שלא להשלים את רישום זכויותיהן. לשיטת המדינה, לאור אלה יש לפרש את דברי החקיקה הרלבנטיים כך שבהעדר רישומה של זכות – לא ניתן לדרוש רישום הערת אזהרה על העברתה.

          מנגד, סומכות העירייה והמשיבה את ידיהן על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ועל נימוקיו. המשיבה הוסיפה וענתה לטענותיה של המדינה בנוגע לשני המוקדים. באשר לקשיים המעשיים, נטען כי העדרו של תשריט, ובו גבולות ההפקעה המדויקים, אינו יוצר בעיה. זאת, מפני שרישום הערות אזהרה ממילא אינו מצריך את בחינת השטח המדויק שעליו חלה העסקה. המשיבה מצביעה על כך שמעשים שבכל יום – נרשמות הערות אזהרה סבוכות, ואף ביחס לחלקים מסוימים במקרקעין. עוד מחדדת המשיבה את העובדה שרשומות הערות על הפקעה שבוצעה בחלקה, כך שמי שחפץ בכך – יכול לדעת על קיומה של ההפקעה ולבדוק את גבולותיה בילקוט הפרסומים. על כן נטען כי יש לראות, מבחינה מעשית, את בעלות העירייה כ"רשומה" לצורך סוגיית רישום הערות האזהרה. באשר לשיקולי המדיניות המשפטית, נטען כי דווקא רישום הערת האזהרה יביא לשיקוף טוב יותר של הזכויות בפנקסי המקרקעין.