דורפברגר ואח' נ' עיריית חיפה

בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת סיגלית מצא) מיום 31.7.24, שניתנה בת"א 43512-07-24 במסגרתה דחה בית משפט קמא את הבקשה למתן סעד זמני, להורות כי תעודת הגמר שניתנה על ידי המשיבה ביום 24.6.24, לבניין הנמצא ברח' סמטת יהודה רחל 5/22 בחיפה, הידוע כגוש 10765 חלקה 34 (להלן: "הבניין") בטלה ומבוטלת ומתן צו האוסר על המשיבה ליתן תעודת גמר לבניין עד להשלמת התנאים הקבועים בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 .

רקע – החלטת בית משפט קמא

המבקשות הן בעלות דירות בבניין, אשר התקשרו ביום 29.7.19 בהסכם תמ"א 38 (חיזוק ותוספת) עם חברת ליאן את גומאנה ליזמות בע"מ ח.פ. 515978724, עם מר עמוס סממה ועם מר שמעון רופא (כולם ביחד ייקרא להלן ולשם קיצור: "היזם"). במסגרת הליך אחר (ת"א 40459-08-23) מתנהלת תביעה חוזית נזיקית, שהגישו המבקשות נגד היזם בסכום העולה על שני מיליון שקל, בגין טענות להפרת ההסכם ולליקויים שונים בעבודות שנעשו.

ביום 24.6.24 ניתנה על יד המשיבה, עיריית חיפה, הפועלת כוועדה מקומית לתכנון ובניה בעיר חיפה, תעודת גמר לבניין. ביום 16.7.24 הגישו המבקשות בקשה למתן סעד זמני בה טענו כי תעודת הגמר ניתנה למרות שהבניין לא עומד בקריטריונים הנדרשים. נטען כי הבניין משמש כאתר בנייה לכל דבר ועניין, פסולת בניין רבה מושלכת ברחוב, חשמל אשר אינו עומד בתקן מותקן בחדר המדרגות, ממ"ד דירת המבקשת 2 אינו תקני, ללא דלת וחלון וללא פילטר כימי מותקן וטרם הושלמו עבודות חיפוי הבניין, וזאת בנוסף לעוד שלל ליקויים ותיקונים אשר נדרשים לצורך השלמת וגמר עבודות הבנייה.

לבקשה למתן סעד זמני צורפה חוות דעת הנדסית לפיה הבניין אינו עונה על הקריטריונים הנדרשים לצורך מתן תעודת גמר.

בבקשה לסעד זמני נטען כי אי מתן הצו עלול לפגוע במבקשות הואיל והבניין אינו עונה על הדרישות לקבלת תעודת גמר, וללא מתן צו לא ישמרו ויובטחו זכויות המבקשות בהשלמת הפרויקט מצד היזם אשר יוכל למכור את הדירות לצדדי ג'. נטען כי ליזם הוענקו דירות חדשות אשר את חלקן כבר מכר ומתן תעודת גמר מקל על מלאכת מכירת שאר הדירות בפרויקט מה שמקים חשש כבד לכך שלא תהיה דרך למבקשות להיפרע ממנו עם מתן פסק דין לטובתן, אם וכאשר זה יינתן, בתביעה הנזיקית. מתן תעודת גמר ע"י המשיבה מעלה חשש כבד, לטענת המבקשות, לזיוף בידי עובד ציבור וקבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות.

בבקשה נטען כי אין ספק שסיכויי המבקשות לזכות בתביעתן ולקבל צו מניעה קבוע האוסר על המשיבה מתן תעודת גמר עד להשלמת מלוא העבודות בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק הוא גבוה, וכי מאזן הנוחות פועל לטובת המבקשות שבקשתן מוגשת בתום לב.

בית משפט קמא דחה את הבקשה למתן סעד במעמד צד אחד ולאחר שביקש את תגובת המשיבה, קיים דיון במעמד הצדדים. המשיבה בתגובתה התנגדה לבקשה וטענה בין היתר, כי תעודת הגמר לבניין ניתנה לאחר שהבניין נבדק ונמצא כי נבנה בהתאם להיתר והוא תקין וראוי לשימוש, ולתמיכה בטענותיה הגישה המשיבה תצהיר של מנהל אזור כרמל אחוזה, במחלקה לפיקוח היתרים בעיריית חיפה. המשיבה עתרה לסילוק הבקשה והתביעה על הסף, כפי שיפורט בהמשך.

בהחלטתו מיום 31.7.24, בית משפט קמא דחה את הבקשה. בית המשפט קיבל את טענות הסף שהעלתה המשיבה בדבר העדר סמכות עניינית (נקבע כי מתן צו המורה על ביטול החלטה של רשות מקומית מצוי בסמכותו העניינית הייחודית של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים), אי צירוף משיבים נדרשים (היזם, שאר בעלי הדירות בבניין וחברת החשמל לישראל) מעשה עשוי, סעד זמני זהה לסעד העיקרי וצו עשה המשנה את המצב הקיים.

לגוף הבקשה, בית משפט קמא מצא כי עדותו של מנהל מחלקת הפיקוח הייתה מהימנה, ובשלב זה של הדיון לא ראה ממצאים בדבר חוסר התאמה של הבניה להיתר שניתן ליזם. נקבע כי הטענה כי מתן תעודת גמר יאפשר ליזם למכור את הדירות החדשות מה שיקשה על גביית פסק הדין שיינתן בהליך הנזיקי, היא חסרת בסיס וככל וסבורות המבקשות שקיים סיכון שהיזם לא יוכל לעמוד בתשלום פסק הדין, הן רשאיות לפעול במגוון דרכים לשם הבטחת התשלום. מנגד, כך נקבע, מתן הסעד יפגע ביזם ובשאר בעלי הדירות בבניין (שלא צורפו אף הם) ומאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה, כאשר המבקשות רשאיות לנקוט בהליכים לתיקון הליקויים השונים במסגרת התביעה שהגישו נגד היזם, כך שעומד להן סעד חלופי שפגיעתו פחות קשה.

טענות המבקשות בבקשת רשות הערעור ותגובת המשיבה