רע"א 5071/15 גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח' נ' אליהו מזר ואח'

1. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא א' ש' שילה, כב' השופטת הבכירה מ' נד"ב וכב' השופטת ו' פלאוט) מיום 26.5.2015 בע"א 47446-06-14, במסגרתו התקבל ערעורם של המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקוה (כב' השופטת ש' קמיר-וייס) מיום 11.5.2014 בת.א. 21170-07-10.

2. המשיבים ניהלו מגעים לרכישת דירה עם נציגי מכירות מטעם המבקשת 1 (להלן: המבקשת), בבנין מגורים שהמבקשת הצהירה כי היא עתידה לבנות בבת ים. ביום 17.9.2007, עוד טרם ניתן היתר בנייה לבנין, מסרו המשיבים שיק מקדמה בסך 5,000 ש"ח לפקודת המבקשת. מספר ימים לאחר מכן חתמו הצדדים על מסמך בן עמוד אחד שכותרתו "הצעת רכישה". במסמך נכללו, בין היתר, זהות הצדדים, זיהוי הדירה ומחירה (845,000 ש"ח) ותנאי התשלום ומועדיו (לרבות המקדמה בסך 5,000 ש"ח). כמו כן, נכללו במסמך סעיפים שמתירים למשיבים לבטל את חתימתם אם לא יוצא היתר בנייה בתום 90 ימים ממועד החתימה על הצעת הרכישה, אך מחייבים את המשיבים בסכום המקדמה ששולמה אם יחזרו בהם מחתימתם על אף שיוצא היתר כזה.

           ביום 6.2.2008, לאחר שהוצא היתר בנייה, נשלחה למשיבים מטעם המבקשת טיוטת חוזה. באחד מסעיפיה, שלא הופיע בהצעת הרכישה, נכתב כי המשיבים יישאו בתשלום חלקם היחסי בגין חיבורי הדירה לרשתות החשמל, הגז, המים והביוב, וכן בגין התקנת מערכות תיעול וניקוז והמיסים המוטלים על ההתקנה, וזאת עד לסך השווה בשקלים ל- 15,000 דולר. בנוסף, יישאו המשיבים בתשלום חלקם בהוצאות הרכבת מונים לחשמל, לגז ולמים. המשיבים סירבו לדרישה זו ולהוראות נוספות בטיוטה שסתרו את האמור בהצעת הרכישה וניסו להביא לשינויין, אך ללא הצלחה. ביום 11.3.2008, בתום כמעט חודש של חילופי מכתבים בין באי הכוח של הצדדים, הודיע בא כוח המבקשת כי אם לא יסכימו המשיבים תוך 24 שעות לטיוטת החוזה שהוצעה להם - תימכר הדירה לאחרים.

1. ביום 14.3.2008 הגישו המשיבים תובענה בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו לשם אכיפת הצעת הרכישה, ועמה בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על מכירת הדירה. בית המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא י' זפט) דחה את בקשת המשיבים לצו מניעה זמני (בש"א (מחוזי ת"א) 5964/08). בית המשפט העליון (כב' השופט ח' מלצר) קיבל תחילה את בקשת רשות הערעור של המשיבים והורה על מתן צו מניעה זמני, אולם ביום 28.6.2009 החליט לדחות את הבקשה ולבטל את הצו (רע"א 3160/08).

2. זמן קצר לאחר ביטול צו המניעה, מכרה המבקשת את הדירה תמורת 1,300,000 ש"ח לרוכשים אחרים. בעקבות זאת ובהמלצת בית המשפט המחוזי (כב' השופטת א' נחליאלי חיאט), ביקשו המשיבים למחוק את תביעתם לאכיפת הצעת הרכישה, והגישו במקומה תביעה לסעד כספי בבית משפט השלום בפתח תקוה בגין הפרת חוזה, ולחילופין בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן לכריתת החוזה.

3. בית משפט השלום קיבל את עמדת המבקשים, וקבע כי הצעת הרכישה לא השתכללה כדי חוזה מחייב, אלא לכל היותר היוותה בסיס מחייב למשא ומתן, לפיו על המבקשת לתת זכות ראשונים למשיבים לרכוש את הדירה. ההחלטה התבססה במידה רבה על הדרך בה הלך השופט מלצר בהחלטתו מיום 28.6.2009, בה דחה את בקשת המשיבים למתן צו מניעה זמני. בית המשפט הסביר כי בהצעת הרכישה אין "נוסחת קשר" מובהקת שיכולה ללמד על כוונת הצדדים בענין היחס שבין הצעת הרכישה לבין החוזה המפורט שאמור היה להיחתם. עם זאת, ישנן שלוש אינדיקציות לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם שהצעת הרכישה תהווה הסכם מחייב ביניהם (אינדיקציות עליהן עמד גם השופט מלצר בהחלטתו האמורה): הראשונה, סכום המקדמה הנמוך; השנייה, העדר מפרט ותשריט של הדירה; השלישית, התנהגות המשיבים לאחר החתימה על הצעת הרכישה, ובכלל זאת הערות שהעיר בא כוחם של המשיבים על טיוטת החוזה במסגרת חילופי המכתבים שלו עם בא כוחה של המבקשת, אשר נראות ככאלו שמקומן במשא ומתן, וכן הימנעותם של המשיבים מתשלום סך של 60,000 ₪ למבקשת במועד המוסכם לפי הצעת הרכישה. אף על פי כן, בית המשפט פסק כי דרישתה של המבקשת לתשלום הנוסף בסך 15,000 דולר מהווה חוסר תום לב בניהול משא ומתן לקראת כריתת החוזה. לפיכך נפסקו למשיבים פיצויי הסתמכות בסך 55,000 ש"ח, ההפרש בין מחיר הדירה בהצעת הרכישה לבין מחירה בעת ניהול המשא ומתן. כמו כן, המבקשים חויבו בהחזר המקדמה ששילמו המשיבים ובתשלום של 10,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

4. המשיבים הגישו ערעור על פסק הדין בבית המשפט המחוזי. בית משפט קמא קיבל את הערעור והפך את פסק דינו של בית משפט השלום, תוך שקבע כי הצעת הרכישה עלתה כדי חוזה מחייב. באשר לאינדיקציה הראשונה, קבע בית המשפט כי די בתשלום מקדמה נמוכה כדי לאפשר לקבלן "לתפוס" את הקונה שלא נעזר בעורך דין, ויש בו כדי לתת לקונה הרגשה שהקבלן אכן התחייב למכור לו את הדירה במסמך בעל תוקף משפטי מחייב. באשר לאינדיקציה השנייה, קבע בית המשפט כי היא אינה מתקיימת, נוכח תכנית הדירה ומפרט הבנייה שצירפו המשיבים לתביעתם בבית משפט השלום. באשר לאינדיקציה השלישית, קבע בית המשפט כי שגתה הערכאה דלמטה משלא התייחסה למכתבו של בא כוח המשיבים, אותו שלח לבא כוח המבקשת כחודש לפני הגשת התובענה הראשונה על ידי המשיבים, ובו התייחס במפורש אל הצעת הרכישה כאל הסכם מחייב. כמו כן, בית המשפט דחה את קביעת הערכאה דלמטה, לפיה העובדה שהמשיבים לא שילמו סכום של 60,000 ש"ח על חשבון הרכישה, שעל פי הצעת הרכישה אמור היה להיות משולם למבקשת עד ליום 1.3.2008, מלמדת שהם לא ראו את ההצעה כמחייבת. בית המשפט המחוזי סבר כי לא רבצה על המשיבים חובה לשלם את הסכום במועד, משדרשה המבקשת עוד קודם לכן תוספת של 15,000 דולר על המחיר המוסכם, ובכך הפרה בעצמה את הצעת הרכישה. בנוסף, המועד לתשלום זה, על פי הצעת הרכישה, חל לאחר המועד לחתימת החוזה, ומשזה נדחה עקב אי קבלת היתר הבנייה במועד הצפוי, לא היה מקום שמערערים ימהרו וישלמו את הסכום הנ"ל.

עוד קבע בית המשפט, כי אפילו לא עלתה הצעת הרכישה כדי חוזה מחייב, עדיין היה מקום לפסוק למשיבים, נוסף על הסכום שנפסק לטובתם בערכאה דלמטה, גם פיצויי קיום. זאת, בגין ההפרה הבוטה של המבקשת את חובת תום הלב החלה עליה במשא ומתן. הפרה זו היא שהביאה להפסקת המשא ומתן בין הצדדים, ואלמלא היא, היה החוזה נחתם. את פיצויי הקיום העמיד בית המשפט על סך 240,000 ש"ח, דהיינו ההפרש שבין המחיר שבהצעת הרכישה לבין המחיר שבו מכרה המבקשת את הדירה לאחרים, בניכוי שווי עליית מחירה של דירת המגורים של המשיבים בתקופה שבין כריתת הצעת הרכישה לבין מכירת הדירה החדשה על ידי המבקשת.