רע"א 4236/14 מקס לנקרי נ' אורלי שי

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (השופט א' ואגו) בע"א 60391-01-14 מיום 4.5.14, בגדרו התקבל ערעור המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום באשדוד (הרשמת הבכירה ע' גיא) בתא"מ 26320-09-12 מיום 8.12.13. עניינה של הבקשה – זכאותו של מתווך לדמי תיווך בעקבות מכירת דירתו של המבקש.

רקע והליכים

ב.        ב-7.6.11 חתמו המבקש והמשיבה – מתוכחת – על הסכם הזמנת שירותי תיווך למכירת דירת המבקש ברחוב הרי גולן 11/47 שבאשדוד. בין הצדדים נחתם הסכם בלעדיות לפיו בתקופה שבין ה-7.6.11-7.11.11 תבצע המשיבה פעולות שיווק לצורך מכירת הדירה, ובתמורה לכך תקבל 2% מסכום המכירה כדמי תיווך. בתקופה זו ביצעה המשיבה מספר פעולות פרסום, ביניהן תליית שלט באזור הדירה ופרסום בעיתונים.

ג.        במהלך תקופת הבלעדיות פגש המבקש, לגרסתו באקראי, זוג אשר הביע עניין בקניית דירתו (להלן הרוכשים), אולם משלא הצליחו להגיע להסכמה על המחיר נפרדו דרכיהם. חודש לאחר מכן פנו אליו הרוכשים בשנית, ומשנראה היה שניתן להגיע להסכמות, עידכן המבקש את המשיבה, ונקבעה פגישה משולשת בין המשיבה, המבקש והרוכשים. בפגישה זו התעוררה מחלוקת בין הרוכשים למשיבה, אשר התעקשה על כך שהרוכשים ישלמו לה דמי תיווך, ואילו הם טענו שאין הם מחויבים לשלם לה דבר, כי לא השתמשו בשירותיה לשם מציאת הדירה, אלא הגיעו אליה בעצמם. על מנת "לסגור את העסקה" הציע המבקש לשלם בעבור הרוכשים חלק מדמי התיווך, אך המשיבה סירבה להתפשר והתעקשה על מלוא 2% דמי התיווך, דבר שמנע בסופו של דבר את השלמת העסקה באותו שלב.

ד.        לקראת סוף תקופת הבלעדיות נעשה ניסיון נוסף של המשיבה למכור את דירתו של המבקש אך גם ניסיון זה כשל, וכך תמה תקופת הבלעדיות מבלי שהצליחה המשיבה למכור את הדירה. בשלב זה פנה המבקש לרוכשים והציע להם לרכוש את הדירה. משהמשיבה לא הייתה עוד בתמונה, לא התעוררה המחלוקת ביחס לדמי התיווך שעל הרוכשים לשלם, ולכן העסקה צלחה, והמבקש מכר לרוכשים את דירתו ב-22.11.11 (כשבועיים לאחר תום תקופת הבלעדיות) בסכום של 1,000,000 ₪. משהתברר למשיבה קיומה של עסקת המכר, הגישה תביעה לסכום קצוב על פי סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ 01-56771-12-2, כנגד המבקש, לקבלת דמי תיווך כלהלן: 2% דמי התיווך על מכירת דירתו על פי ההסכם שנכרת ביניהם, ו-2% נוספים כפיצוי מוסכם וכפיצוי הסתמכות, משנטען שהפר את הסכם הבלעדיות, ועל כן נשללה מהמשיבה גם עמלת התיווך שיכולה הייתה לקבל מהרוכשים. סך כל סכום התביעה היה 46,400 ₪. המבקש הגיש התנגדות, והדיון הועבר לבית משפט השלום.

הליכים משפטיים קודמים

ה.        בפסק דינו של בית משפט השלום נדחתה תביעת המשיבה לקבלת דמי תיווך. בית המשפט הפנה לסעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, אשר מגדיר שלושה תנאים נדרשים לצורך קביעת זכאותו של מתווך לדמי תיווך:

14(א): מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.