רע"א 4218/16 מוסטפא גרבוע ואח' נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח

א.         בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט ח' ברנר) מיום 10.5.16 בתיק ע"א 25703-02-16 בו נדחתה בקשת המבקשים לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת כ' האפט) מיום 27.12.15 בתיק ת"א 5886-07-13. עניינו של ההליך – פינוים וסילוק ידם של המבקשים ממקרקעין הנמצאים בבעלות המשיבה.

רקע והליכים קודמים

ב.          המבקשים 7-1 מחזיקים בנכס, הכולל כיום 6 יחידות מגורים בשטח כולל של כ-350 מ"ר, אשר מאכלסות מספר משפחות, וכן נכללת בו מסעדה. הנכס נמצא ברחוב אגוז 3 ו-5 בתל אביב-יפו. המבקשת 8 היא חברה בע"מ המפעילה את המסעדה בנכס. אין מחלוקת בין הצדדים כי המשיבה היא הבעלים של המקרקעין בו נמצא הנכס. על המקרקעין היתה בעבר דירת מגורים בת חדר, מרפסת מקורה, מטבח ושירותים (להלן הדירה המקורית) שהושכרה לאנשאסי עבד אל סלם, אשר היה בה דייר מוגן (להלן אנשאסי).

ג.          במהלך השנים ניהלה המשיבה מספר הליכים כנגד קרוב משפחתם של המבקשים, סאלח גרבוע ע"ה (להלן המנוח). ביום 30.5.60 הגישה המשיבה כנגד המנוח תביעה לפינויו מהדירה המקורית ותביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. המשיבה אינה יודעת מה עלה בגורלה של תביעה זו. בשנת 1980 הגישה המשיבה תביעה נוספת כנגד המנוח ואחרים, לפינוי וסילוק ידם מן הדירה המקורית ומתוספות בניה נוספות שנעשו בה (ת"א 2284/80 רשות הפיתוח נ' גרבוע סלח ואח'). במסגרת התביעה ניתן פסק דין, בהיעדר הגנה, לפינוי המקרקעין ולהריסת תוספות הבניה. המשיבה לא פעלה למימוש פסק דין זה. בשנת 2006, לאחר פטירת המנוח, הגישה המשיבה תביעה נוספת לפינוי המבקשים 2-1 מן המקרקעין וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים (ת"א 69603/06 רשות הפיתוח נ' גרבוע מוסטפא ואח'). תביעה זו נמחקה לבקשת המשיבה.

ד.          בשנת 2013 הגישה המשיבה תביעה נוספת לפינוי וסילוק יד כנגד המבקשים לבית משפט השלום בתל אביב. ביום 27.12.15 קיבל בית משפט השלום, בפסק דין מפורט, את תביעת המשיבה ופסק כי על המבקשים לסלק ידם מן המקרקעין בתוך 100 ימים ממועד מתן פסק הדין. בפסק דינו דחה בית משפט השלום את טענות המבקשים להתיישנות וכן את טענת המבקשים כי למנוח היו זכויות במקרקעין כדייר מוגן. לאחר מכן בחן בית משפט השלום את השאלה, האם ניתנה למבקשים רשות להשתמש במקרקעין ומה היה טיבה של רשות זו, אם ניתנה. נפסק, כי לא ניתן לקבוע כי המבקשים קיבלו רשות מפורשת להשתמש במקרקעין, ולכל היותר יכולים הם לטעון לרשות מכללא, שהיא הדירה.

ה.         כנגד פסק דין זה הגישו המבקשים ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב ובצדו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. ביום 10.5.16 נדחתה הבקשה לעיכוב ביצוע. בית המשפט המחוזי קבע, כי מאזן הנוחות בכל הנוגע למסעדה אינו נוטה לטובת המבקשים, שכן מדובר בנכס מסחרי. בכל הנוגע לדירת המגורים נפסק, כי מאזן הנוחות אמנם נוטה לטובת המבקשים, אולם הבקשה נדחתה ביחס לכלל נכסי המבקשים במקרקעין, בשל הסיכויים הנמוכים להצלחה בערעור; נאמר, כי המבקשים לא הצליחו להצביע, הן בהליך בפני בית משפט השלום והן בבקשה לעיכוב ביצוע, על מקור זכותם להמשיך ולהחזיק במקרקעין. בית המשפט המחוזי קבע, כי נוכח זאת, הסכסוך במהותו הוא כספי באשר לפיצויים למבקשים בגין פינויים, ופינויים לפני הכרעה בערעור יגרום להם לכל היותר לנזק כספי שהוא נזק בר תיקון.

בקשת רשות הערעור

ו.           כנגד החלטתו של בית המשפט המחוזי הוגשה הבקשה דנא. המבקשים טוענים, כי היה על בית המשפט המחוזי לקבל את בקשתם אף אם סבר שסיכוי התביעה נמוכים, כיון שמאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם. לענין המסעדה טוענים המבקשים, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם שכן המסעדה היא עסק ייחודי מוכר ועובדיו יאבדו פרנסתם עם הפינוי. לענין המגורים, עם הפינוי יישארו המבקשים ללא קורת גג. בנוסף טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט בקביעת סיכויי הערעור. לטענתם, שגה בית משפט השלום – בין השאר – כאשר דחה את טענת ההתיישנות שהעלו המבקשים, וכן לא התחשב בנזקים הראייתיים שנגרמו להם כתוצאה מן השיהוי שנקטה המשיבה. לבסוף נטען, כי דחיית הבקשה עלולה להפוך את הדיון לתיאורטי ולכן על בית משפט זה לקבלה. תגובת המשיבה נתבקשה ביום 26.5.16 והתקבלה ביום 9.6.16. לטענת המשיבה, סיכוייה של בקשת רשות הערעור נמוכים, ומאזן הנוחות אינו מטה את הכף לטובת עיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום, על פי הפסיקה הרלבנטית.

הכרעה

ז.           לאחר עיון בבקשה, בתגובת המשיבה ובנספחים הנלוים, ולא בלי התלבטות רבה, מצאתי מקום לקבלה באופן חלקי – קרי, עיכוב ביצוע ככל שמדובר בדירת המגורים בכפוף לפינוי המסעדה ובכפוף להפקדת ערובה להוצאות המשיבה בסך 100,000 ש"ח. עסקינן בבקשת רשות ערעור על החלטה של בית המשפט המחוזי בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום. במקרים כגון דא, בהם בית משפט זה יושב כערכאה השלישית הנדרשת לסכסוך, גם אם כערכאה שניה הדנה בעיכוב הביצוע, תינתן הרשות במקרים המעוררים שאלה עקרונית, משפטית או ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים –תוך גמישות מסוימת בנסיבות חריגות של טעות קשה או גרימת עוול (ראו רע"א 3663/13 ה.י.ע.ם יזום והשקעות בע"מ נ' ג'י.אל.אי – מרכז רוטשילד בע"מ(2013); רע"א 2285/15 אי.די.טי גלובל ישראל בע"מ נ' מדגם יעוץ ומחקר בע"מ (2015)).

ח.         כנודע, תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 קובעת, כי ככלל "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים"; תקנות 467(א) ו-467(ב) מקנות לבית המשפט את הסמכות להורות על עיכוב ביצוע במקרים מסוימים. עיכוב ביצוע במסגרת ערעור נבחן על פי מבחן כפול – סיכויי הערעור, שככל שהם טובים יותר תגבר הנטיה לעיכוב, ומאזן הנוחות בין הצדדים (ראו, למשל, ע"א 8380/06 האפוטרופוס הכללי נ' פלוני (2006)). בין שני מרכיבים אלה שוררת מעין "מקבילית כוחות", לפיה ככל שסיכויי הערעור נראים מוצקים יותר, כך ניתן להקל בדרישה שמאזן הנוחות יטה לטובת המבקשים, ולהיפך (ראו רע"א 2285/15 אי.די.טי גלובל ישראל בע"מ נ' מדגם יעוץ ומחקר בע"מ (2015)). ונזכור, כי ככלל אבן הבוחן המרכזית היא שיקולי מאזן הנוחות (ראו בר"מ 2139/06 מר ושות' בע"מ נ' משרד התשתיות הלאומיות – נציבות המים (2006); ע"א 3703/12 פיננסטיק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין(2012)).

ט.         במקרה דנא בחן בית המשפט המחוזי את סיכויי הערעור ואת מאזן הנוחות לגבי דירת המגורים והמסעדה בנפרד. נקבע, כי סיכוייו הנמוכים של הערעור מטים את הכף כנגד המבקשים, אף שמאזן הנוחות לעניין פינוי דירת המגורים נוטה לטובתם. אומר כבר כאן, כי אף אני סבור שהמשוכה שעל פניה על המבקשים לחלוף גבוהה היא מאוד, שכן פסק הדין נשוא הערעור מנומק ומושתת על ממצאי עובדה, וסיכויי הערעור אינם מן הגבוהים. לא מצאתי איפוא כי נפל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי לענין המסעדה, ולא ראיתי ממש בהנמקת הבקשה לגביה. פסק דינו של בית משפט השלום מנומק ומושתת על ממצאי עובדה, והמשוכה בפני המבקשים בערעור לגופו גבוהה היא. כאשר מדובר בנכס מסחרי, הנחת המוצא היא שפינויו אינו בלתי הפיך ומגלם נזק כספי, הניתן לפיצוי ולפיכך אין הצדקה להיענות לבקשת עיכוב הביצוע (ראו רע"א 10559/06 דבוש נ' עיריית הרצליה (2006); רע"א 3548/10פלונית נ' פלונית (2010); ע"א 1612/11 עזבון המנוח ברנהולף נ' אוחנה (2011)). כך גם בענייננו, ובמובהק.

י.           עם זאת, מצאתי לנכון – וכאמור מתוך התלבטות - לקבל את הבקשה לעיכוב ביצועו של פסק דינו של בית משפט השלום לגבי יחידות המגורים. אכן, בפסיקה נקבע, כי חרף הנטיה לעכב ביצוע מקום בו מדובר בפינוי מדירת מגורים, אין בנמצא חזקת "עיכוב ביצוע אוטומטי" (ע"א 7909/15 לטין נ' פרימיום קרדיט מימון והשקעות בע"מ (2015)), והדבר נשקל לפי נסיבות הענין. כפי שציינתי באחת הפרשות לגבי פינוי דירת מגורים, "קורת גג היא 'לצל יומם מחורב ולמחיה ולמסתור מזרם וממטר' (ישעיהו ד', ו'), מרכיב אישי וחברתי חשוב, ומשנמכר בית בדרך כלל אין להשיב את המצב לקדמותו" (רע"א 7537/04 פנחס טואטי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (2004)). מאידך גיסא, בצדק ציין בית המשפט קמא, והמדינה בעקבותיו, כי "...נוחות המבקשים אינה מצויה בחלל הריק. מול הנטיה הטבעית להקל ככל שניתן על מי שפינוים מתבקש, עומד האינטרס הציבורי לשמירת הקרקעות הציבוריות מפני תפיסתן שלא כדין בידי גורמים פרטיים" (רע"א 5946/07 אזברגה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה ו' (2007)). בענייננו מצאתי, כי מאזן הנוחות מטה, ולוא גם במועט, את הכף לטובת עיכוב ביצוע עד להכרעה בערעור. זאת, בין היתר, נוכח הזמן הרב בו מתגוררים המבקשים בנכס, מספר המשפחות המתגוררות בנכס, וכן התנהלותה של המשיבה, אשר נמנעה ממימוש זכותה בנכס במשך שנים רבות, אף אם נאמר מוטב מאוחר מאשר לעולם לא. עיכוב הביצוע ביחידות המגורים (ראו גם תגובת המדינה לבקשה לעיכוב ביצוע בבית המשפט קמא) יהא כפוף להפקדת ערובה במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית בסך 100,000 ₪, וכן לאמור להלן לעניין פינוי המסעדה. הערבות תחולט ככל שהערעור יידחה.

יא.       לפנים משורת הדין ניתנה למבקשים על ידי בית המשפט המחוזי ארכה עד ליום 1.7.16 לשם התארגנות לפינוי הנכס. נוכח העובדה שתאריך זה משתלב השתא בסוף חודש הרמדאן ובשבוע לאחר מכן נחגג עיד אל-פיטר, מצאתי לנכון, לפנים משורת הדין, לדחות את פינוי המסעדה עד ליום 15.7.16, בהיות המבקשים מוסלמים. ככל שפינוי המסעדה לא יתבצע במועד יפונה הנכס כולו עד סוף יולי 2016 והערבות תושב.

יב.        סוף דבר: ניתנה רשות ערעור, הבקשה נדונה כערעור והיא מתקבלת בחלקה. המסעדה תפונה עד ליום 15.7.16. פינוי יחידות המגורים יעוכב עד להכרעה בערעור, זאת בכפוף להפקדת ערבות בסך 100,000 ₪ עד עשרה ימים ממועד מתן החלטה זו.

        ניתן היום, ‏ט"ו בסיון התשע"ו (‏21.6.2016).