רע"א 38744-06-16

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט קמא (כב' השופטת דנה כהן-לקח) בת"א (שלום י-ם) 43832-05-12, מיום 8.6.16; להלן: "ההחלטה") בגדרה קבע, כי הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה למפקח על רישום מקרקעין בירושלים (להלן: "המפקח"), ומשכך, העביר בית המשפט את הדיון בתביעה אליו.

ההליך בבית המשפט קמא

1. בכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא נאמר, כי המבקש (והתובע שם) הוא הבעלים והמפעיל של חנות מוצרי חשמל בקומת הקרקע בבניין המצוי ברח' יפו 145 בירושלים (להלן: "החנות"). מר אברהם רחמים ז"ל (המשיב מס' 1) היה בעל דירה הממוקמת מעל לחנות ושימש כנציגות הבית המשותף ("ועד בית" או "הנציגות"). מאחר שנפטר ולא ידוע למבקש מי מתגורר שם כיום, כלל דיירי הבניין נרשמו כנתבעים (והם מהווים המשיבים לבקשה דנן).

2. לטענת המבקש, מזה מספר שנים הוא סובל מהצפות של קו הביוב בכניסה לחנותו, הגורמות להיווצרות של שלולית בוץ גדולה וריח צחנה בלתי נסבל. עוד טען, כי הצפות אלו מדירות את רגלי הלקוחות הפוטנציאלים מחנותו. ויותר מזאת, טען, עת הוצף קו הביוב ביום 15.8.08 התמלאה החנות כולה בבוץ. אליבא דמבקש, הוא פנה פעמים רבות לנציגות הבניין בדרישה כי הליקוי יתוקן, ובלית ברירה הודיע, כי יתקן את המפגע בעצמו ויתבע את החזר הוצאותיו. עוד הוסיף וטען, כי גם חברת הגיחון מסרה לנציגות מכתבי התראה בדבר הצורך לתיקון הליקויים, אך גם מאלו התעלמה הנציגות. המבקש גם תיאר בגדרי תביעתו את אירועי ההצפות ועלות התיקונים אותם נאלץ לבצע ואלו מסתכמים בסך של 9,119 ₪. עוד, לדידו, עקב ההצפות חלה ירידה משמעותית בהכנסות החנות בתקופה הרלוונטית ונזקו מוצרי חשמל. בגין זאת ביקש פיצוי בסך 30,881 ₪.

3. בכתב הגנתם טענו המשיבים, כי המבקש מעולם לא פנה אליהם בקשר עם הנזקים הנטענים בתביעה, וכי מר רחמים ז"ל מעולם לא שימש כנציגות הבניין. לטענתם, כאשר היתה בעיה נקודתית בצינור הביוב נאסף כסף והמשיבים תיקנו אותה. כן טענו, שהמבקש פלש לחצר הבניין האחורית, המהווה רכוש משותף, והוא עושה בה שימוש שלא כדין. לדידם, ייתכן כי האזור עליו מדבר המבקש הוא אותו האזור אליו פלש.

4. בשל שינויים פנימיים בבית משפט קמא, התיק הגיע לטיפול כב' השופטת כהן-לקח אך ביום 17.4.16, ויומיים לאחר מכן התבקשו הצדדים ליתן מענה מדוע לא יועבר ההליך למפקח נוכח סמכותו הייחודית להכריע בנושא התביעה. בכתבי טענותיו בעניין, התנגד המבקש להעברה, משום שלדידו המפקח נעדר סמכות לדון בכל רכיבי התביעה ומשום שהתיק מתנהל מזה ארבע שנים בבית משפט השלום. ב"כ הנתבעים השאיר את הסוגיה לשיקול דעת בית המשפט.

5. בית המשפט קמא קבע, כי נוכח הוראת סעיף 72(א) בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הדן בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, ובסכסוכים הנוגעים לנשיאה בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף, הרי שסוגיית החזר ההוצאות בה עסקינן מצויה בסמכותו הייחודית של המפקח ולבית משפט השלום אין סמכות מקבילה לדון בה. עוד הסיק בית המשפט, כי משדן המפקח בנושא החזר ההוצאות יש לו גם הסמכות לקבוע פיצויים נזיקיים. בית המשפט הטיל ספק בקיומו של סעד נזיקי נפרד, הנובע מסעיף 11 בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], שכן לטעמו מקור התביעה כולו בסעיף 58(א) בחוק המקרקעין. כן הסיק, כי אם ייבחן הדבר על פי מבחן מהות התביעה נגיע לאותה התוצאה, שכן תחזוקתו התקינה של צינור הביוב מהווה את מהות הסכסוך. אף הסעד העיקרי שהתבקש, כך בית המשפט, הנו החזר הוצאות כאשר הסעד הנזיקי אך נובע ממנו, ולכן על הטפל ללכת אחר העיקר. הדבר אף עדיף, לשיטת בית משפט קמא, שכן פיצול התביעה עלול להביא לסילוק על הסף של חלקה ולהתדיינויות כפולות.

   הבקשה וההליך שלפניי

6. בבקשת הרשות לערער הלין המבקש על כך שבית משפט קמא העלה את טענת חוסר הסמכות ביוזמתו, ארבע שנים מיום פתיחת ההליך, ולאחר ששני רשמים ושופטת אחרים נדרשו אליו. לטענה זו יש מענה בסעיף 4 להחלטת בית המשפט קמא, ואני מאמץ את האמור שם.

7. עוד נטען, כי למפקח אין סמכות לתת פיצוי בעניין הפסדים של רווחי החנות, כאשר זה הסעד העיקרי שהתבקש, או לדון בפיצוי בעוגמת נפש, וגם לא לדון בעניין של מטרד, הסגת גבול, רשלנות, והפרת חובה חקוקה (יצוין, כי עילה אחרונה זו כלל לא נזכרים בכתב התביעה – א' פ'). משכך, אליבא דמבקש, גם אם ייבחנו מבחנים של מהות הסכסוך או מהות העילה יימצא, כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום, ולא למפקח. זאת, משום שמדובר בתביעה נזיקית, שעיקרה בהפסדי החנות עקב נזילות ועוגמת נפש, ולא סוגית החזר הוצאות עלות התיקון כקביעת בית המשפט. בנוסף, לדידו, למפקח אין סמכות ייחודית לדון בהחזר ההוצאות, לפי סעיף 72(א), אלא סמכות מקבילה.