רע"א 1798/16 עדל מוחמד חאפז אבו אלדבעאת ואח' נ' נג'אתי אלג'עברי

השופט מ' מזוז: 

1. המשיב שכר חנות הממוקמת ברחבת שער שכם שבירושלים בשכירות בלתי מוגנת מאביהם של המבקשים (להלן: המנוח). המנוח לא היה בעליה של החנות, אלא שכר אותה בדיירות מוגנת מאדם בשם יוסף סעידה (להלן: סעידה). השכירות של המשיב הייתה אפוא שכירות משנה. במרוצת הזמן הפסיק המשיב לשלם למנוח דמי שכירות כפי שהיה צריך לפי ההסכם ביניהם, וזאת לטענתו לאחר שהתקבלו דו"חות מעיריית ירושלים בנוגע למושכר והמנוח לא סידרם, ולאחר שהתברר לו כי בעלת הזכויות האמתית במושכר - לטענתו - היא החברה לפיתוח מזרח ירושלים (להלן: פמ"י) ולא המנוח.

2. בשנת 2013 הגיש המנוח תביעה לסילוק ידו של המשיב. במהלך ניהול ההליך נפטר המנוח, וילדיו - המבקשים - נכנסו בנעליו בהעדר התנגדות מצד המשיב. המשיב התגונן מפני התביעה בטענה כי למבקשים אין זכות בנכס. ראשית, מפני שהמבקשים, להבדיל מהמנוח, לא החזיקו בפועל בנכס בעצמם; שנית, מפני שלמנוח לא הייתה זכות טובה בנכס מלכתחילה, בהיות הנכס בבעלותה של פמ"י ולא בבעלותו של סעידה; ושלישית, מפני שגם אם הייתה למנוח זכות בנכס, אזי היא פקעה לאחר ששריפה כילתה את הנכס בשנת 2012 וצו הריסה שהוציאה עיריית ירושלים מומש. להשלמת התמונה יצוין כי המשיב טען שהקים את הנכס מחדש באותו מקום, לטענתו בהרשאת עיריית ירושלים.

3. בית משפט השלום קיבל את התביעה והורה למשיב לפנות את הנכס. בפסק הדין קבע בית המשפט כי למבקשים עומדת הזכות להגנה מפני מסיג גבול מכוח סעיף 17 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), בהיותם המחזיקים בנכס. טענת המשיב לפיה המבקשים לא החזיקו בפועל בנכס נדחתה. נקבע כי המבקשים לא טענו לזכות עצמאית בנכס אלא ביססו את זכותם על זכותו של המנוח, ואילו המשיב לא התנגד באופן ענייני לבקשת המבקשים להחליף את המנוח בתביעה, ואף נמנע מלטעון כי לא מתקיימים לצורך כך התנאים לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. גם טענות המשיב בדבר העדר זכות של המנוח בנכס נדחו. בית המשפט קבע כי סעיף 17 לחוק המקרקעין מקנה הגנה למחזיק במקרקעין מפני מסיג גבול, וזאת אף אם החזקתו של הראשון הייתה שלא כדין, ועל כן אין מקום לקבל טענות הגנה לפיהן אין למחזיק זכות טובה בנכס.

4. על פסק הדין הגיש המשיב ערעור לבית המשפט המחוזי. הערעור התקבל. בית המשפט המחוזי קבע, בקצרה, על יסוד פסק הדין בע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, פ"ד נב(2) 419 (1998) (להלן: ענין שרעבי), כי עם שריפתו של הנכס פקעה זכותו של המנוח לדיירות מוגנת, ועל כן לא היה מקום לקבל את תביעתו ולהורות על פינוי המשיב. יצוין כי בענין שרעבי קבע בית משפט זה, לשם בחינת טענתו של דייר מוגן לפיה הוא זכאי לתשלום שווי זכותו לדיירות מוגנת לאחר שהנכס שהושכר לו נשרף כליל, כי עם כיליון הנכס באה הדיירות המוגנת (ולמעשה כל שכירות) לסיומה.

5. מכאן בקשת רשות הערעור שלפנינו, בגדרה טענו המבקשים, בין היתר, כי לא היה מקום להידרש לענין שרעבי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. זאת, שכן ענין שרעבי עסק ביחסים שבין משכיר לשוכר שהיה דייר מוגן וקבע כי לשוכר אין זכות טובה כלפי המשכיר, ואילו ענייננו הוא ביחסים שבין משכיר שהוא הדייר המוגן לבין שוכר, וקביעת בית המשפט היא שלמשכיר אין זכות טובה כלפי השוכר. הודגש כי יישום ההלכה שנפסקה בענין שרעבי בנסיבות המקרה כלל לא נדרשה להכרעה בסכסוך שבין הצדדים להליך - המבקשים והמשיב, והותרתה על כנה אף תפגע בסיכויי המבקשים בסכסוכם מול פמ"י הטוענת לבעלות בנכס.

דיון והכרעה

6. לאחר עיון ושמיעת טענות באי כוח הצדדים מצאנו כי עניינה של הבקשה חורג מעניינם הפרטני של הצדדים, באשר הוא נוגע להיקפה ותחולתה של טענת "זכות צד שלישי" (tertii ius), ומשכך ראינו ליתן רשות ערעור ולדון בערעור על פי הרשות שניתנה.

7. כבר בתחילת הדברים ייאמר, כי נראה לכאורה שהבסיס המשפטי לתביעת המבקשים הוא סעיף 19 לחוק המקרקעין, ולא סעיף 17 לאותו חוק. סעיף 19 מעניק הגנה למי שמחזיק במקרקעין, כדין או שלא כדין, מפני מי שמבקש להוציאם מידיו, ואילו עניינו של סעיף 17 הוא במי שמפריע לשימוש במקרקעין, הפרעה שאינה עולה כדי שלילת ההחזקה (יהושע ויסמן דיני קניין - החזקה ושימוש 72-71 (2005), להלן: ויסמן; מיגל דויטש קנין א 374 (1997), להלן: דויטש).

8. מכל מקום, הן תביעה למניעת הפרעה לפי סעיף 17 לחוק המקרקעין והן תביעה להשבת המקרקעין לפי סעיף 19 לחוק המקרקעין (המכונה גם "תביעה פוססורית") אינן נדחות בשל טענת נתבע כי אין למחזיק זכות טובה בנכס. טענה זו, המכונה ius tertii נשללה בעבר במשפט האנגלי ובעקבות כך גם בשיטת המשפט שלנו כטענת הגנה אפשרית של נתבע, שכן זו המשמעות המקופלת במתן ההגנה על השימוש וההחזקה גם למי שמחזיק במקרקעין שלא כדין (כפי שעולה מנוסח סעיפים 17 ו- 19 לחוק המקרקעין ומההשוואה לנוסח סעיפים 16 ו- 18 לחוק המקרקעין; כן ראו: ויסמן, בעמ' 47; רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294 (2001), להלן: ענין עוקשי). וכן ראו לאחרונה דיון מקיף בסוגיה של טענת ius tertii על ידי חברי השופט י' עמית בע"א 4438/15 סלמה נ' משטרת ישראל, פסקאות 32-23 (26.2.2017)).