רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' סוניה אברמוביץ ואח'

השופט ע' פוגלמן:

           בעלי זכויות במקרקעין מסרו למוסד תכנון כתב שיפוי שלפיו יישאו בעלות הפיצויים מכוח תביעות שיוגשו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) בעקבות החלת תכנית חדשה על מקרקעיהם. האם על הרשות לקזז את סכום הפיצויים שישלמו בעלי המקרקעין מכוח כתב השיפוי מסכום היטל ההשבחה שבו יחויבו בשל אותה תכנית? זו השאלה העומדת להכרעתנו בבקשה שלפנינו אשר החלטנו לדון בה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה.

רקע והליכים קודמים

1. ביום 12.1.2006 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית מס' תא/1770א "בבלי – דקל" (להלן: התכנית המשביחה) שעיקרה פיתוח חלקה הדרומי של שכונת בבלי בעיר תל אביב-יפו כאזור מגורים משולב בשטחים פתוחים ל-988 יחידות דיור עם אפשרות להוספת 160 יחידות דיור, בכפוף לפיתוח ולשיפור תשתיות בתחום התכנית ובסמוך לה. למשיבים מוקצה בתחום התכנית מגרש המסומן מס' 7 ששטחו 3.98 דונם (להלן: המקרקעין); ועל פי הוראותיה המקרקעין מיועדים לאזור מגורים מיוחד ב' ותותר בהם הקמה של 127 יחידות דיור וכן ניתנה אפשרות להקמת 18 יחידות דיור נוספות כנגד השלמת מטלות פיתוח. קודם לאישור התכנית המשביחה מסרו המשיבים למערערת (להלן: הוועדה המקומית) כתב שיפוי שבו התחייבו לשאת בעלות הפיצויים שייפסקו, אם ייפסקו, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק שתוגשנה בעקבות אישור התכנית; וכן לשפות את המערערת בגין תשלום פיצויים כאמור (להלן: כתב השיפוי). זכרו של כתב השיפוי לא בא בהוראות התכנית. בעקבות אישור התכנית המשביחה המציאה המערערת למשיבים שומת היטל השבחה. המשיבים, מצדם, חלקו על השומה שהוציאה מלפניה הוועדה המקומית, ובהעדר הסכמה בין הצדדים מונה שמאי מכריע אשר נתן את שומתו המכרעת ביום 25.1.2009 (להלן:השומה המכרעת).

2. המחלוקות בין הצדדים שעמדו להכרעת השמאי נסבו על שניים אלה: ראשית, אופן הערכת "המצב הקודם" של המקרקעין, עובר לאישור התכנית המשביחה, בנתון לפוטנציאל הנגזר מתכנית רלוונטית למקרקעין שהופקדה אך בוטלה מספר שנים מאוחר יותר; שנית, שווי "המצב החדש" של המקרקעין, לאחר אישור התכנית המשביחה, בנתון לקיומו של כתב השיפוי. מוקד המחלוקת הראשון אינו עומד לדיון לפנינו בגדרי בקשה זו. ביחס לעניין השני, העומד במרכז דיוננו, קבע השמאי המכריע כי הואיל וכתב השיפוי הוא חוב שאין בו כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין, אין להתייחס אליו בשומת "המצב החדש".

3. המשיבים ערערו על קביעות אלו של השמאי המכריע (וכן על קביעה נוספת שאינה צריכה לענייננו), וביום 10.9.2009 דחה בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט ד' מור) את הערעור. המשיבים טענו כי בעת חישוב שומת ההשבחה לא ניתן להתעלם מקיומו של כתב השיפוי, המטיל עליהם סיכון לתשלום סכומים נכבדים בגין תביעות לפיצויים שיוגשו מכוח סעיף 197 לחוק; וכי מקום שהמערערת דורשת היטל השבחה על מלוא עליית ערכם של המקרקעין, יש לכמת את הסיכון הנובע מכתב השיפוי ולנכותו משומת ההשבחה. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי טענת המשיבים מנוגדת לתכלית התוספת השלישית לחוק (להלן: התוספת השלישית) המקימה חובת תשלום היטל השבחה; וכי אין כל מקום שהמערערת תשתתף בתשלום היטל ההשבחה שבו חייבים המשיבים בשל כך שייתכן והללו יישאו בתשלום פיצויים לפי כתב השיפוי. עוד קבע בית המשפט כי דרישת המשיבים מרוקנת למעשה את תכלית כתב השיפוי מתוכן. כך, ברי כי המערערת דרשה כתב שיפוי במטרה להימנע מתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק; וקיזוז פיצויים אלה מהיטל ההשבחה "מאפס" את התועלת שביקשה המערערת להשיג באמצעות כתב השיפוי. בית המשפט הוסיף וקבע כי בהעדר מקור חוקי לא ניתן ליצור קשר משפטי ישיר בין היטל השבחה לבין תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק אף אם מדובר באותה תכנית ממש, שכן מדובר בשני הסדרים מובחנים ובעלי תכליות שונות.

4. המשיבים ערערו על פסק דין זה וביום 5.12.2013 קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיאה י' ענבר והשופטים י' שבח וש' שוחט) את הערעור בחלקו. בית המשפט דחה את טענות המשיבים ביחס לשומת "המצב הקודם" (קביעה שאינה עומדת לערעור לפנינו ואין צורך להרחיב על אודותיה); וקיבל את הערעור ביחס לשומת "המצב החדש" במובן זה שנקבע כי יש להביא בחשבון את כתב השיפוי בעת עריכת השומה ולקזז את שווי הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק משווי ההשבחה. בית המשפט קבע כי יש לראות בכתב השיפוי חלק בלתי נפרד מהתכנית המשביחה, הואיל והחתימה עליו הייתה תנאי מוקדם לאישורה; וכי היות כתב השיפוי חלק מהתכנית המשביחה מקים את הבסיס החוקי הנדרש לקיזוז סכומי הפיצויים מסכום ההשבחה, שבשומתה יש לכלול הן את הרכיבים בתכנית המשביחים את המקרקעין הן את הרכיבים הפוגעים בהם. בית המשפט הדגים קביעה זו בכך שציין כי מקום שתכנית משביחה מחייבת את בעל המקרקעין להרוס מבנים הקיימים במקרקעין שעליהם היא חלה, תובא הפגיעה שנגרמה מההריסה בחשבון בעת שומת ההשבחה; והדבר בא לידי ביטוי באופן דומה בשימור אתרים, כאשר ישנן הוצאות לצורך שימור; בתכנית המתירה לבנות חניות תת קרקעיות ומטילה "כופר חניה" כנגד אי בנייה; ובהטלת "מטלות ציבוריות שונות". בית המשפט ציין כי כתב השיפוי עולה בגדר גורם המקטין את ההשבחה ומשפיע על שווי השוק של המקרקעין; וכי אין להבחין בין תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק לבין עלויות אחרות המוטלות על יזם או על בעל מקרקעין במסגרת תכנית משביחה. עוד קבע בית המשפט כי היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לשם מימון הוצאותיה, ובכלל זה תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. על כן, אי קיזוז בענייננו יביא לכפל תשלום מצד המשיבים. עוד נקבע כי אין בקיזוז כאמור כדי לרוקן מתוכן את כתב השיפוי.

בקשת הרשות לערער    

5. המערערת הגישה בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי ובד בבד הגישה בקשה לעיכוב ביצועו. יוער כבר בשלב זה כי ביום 17.2.2014 קבע חברי השופט א' רובינשטיין כי הבקשה לעיכוב ביצוע תידון יחד עם ההחלטה באשר להמשך הטיפול בבקשת הרשות לערער; והורה על מתן צו עיכוב ביצוע ארעי עד להחלטה כאמור. בבקשה טוענת המערערת כי יש להעניק לה רשות לערער הואיל ופסק הדין של בית המשפט המחוזי מעורר שאלה עקרונית שטרם הוכרעה בפסיקה ושנושאת השלכות רוחב, והיא אם יש לקזז מהיטל השבחה שוויים של פיצויים לפי סעיף 197 לחוק שמשולמים מכוח כתב שיפוי כבענייננו אם לאו. המערערת טוענת כי בית המשפט המחוזי שהתערב בשומה המכרעת שקל שיקולים שמאיים שאין בית המשפט נוטה לשקול; כי הפרקטיקה שלפיה אין לערוך קיזוז כאמור משותפת לרוב הוועדות המקומיות והשמאים המכריעים בישראל; וכי בסעיף 19 לתוספת השלישית, הכולל חלופות לפטור מהיטל השבחה, אין זכר לקיזוז שעליו הורה בית המשפט המחוזי. עוד נטען כי היטל ההשבחה איננו תלוי ברווח שמפיק בעל המקרקעין מעליית הערך כי אם בעליית הערך של המקרקעין עצמם בלבד; כי להסכם השיפוי אין כל השפעה על ערך המקרקעין ומשכך אין כל מקום לקיזוז; וכי עלויות שבהן נשא בעל המקרקעין הן "שקופות" לשוק ואין בהן כדי להשפיע על שווי המקרקעין שנסחרים בו.