רע"א 1400-15, 1633-15 אילוז נ' י.מ. אמסלם בע"מ

1. בפני שתי בקשות רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 25.1.2015 (ע"א 30494-05-14, סגנית הנשיא ש' דברת והשופטים א' ואגו ו-נ' נצר). בפסק דין זה דחה בית המשפט המחוזי ערעורים שהגישו שני הצדדים על פסק דין שניתן בעניינם בבית משפט השלום באשדוד מיום 30.3.2014 (ת"א 18168-03-10, השופט ע' כהן).

רקע והליכים קודמים

2. בין הצדדים, שלמה אילוז (להלן: אילוז) וחברת י.מ. אמסלם בע"מ (להלן: אמסלם) נכרתה עסקה למכירת זכויותיו של אילוז בחנות באשדוד על-פי חוזה חכירה שלו עם מינהל מקרקעי ישראל (כיום, רשות מקרקעי ישראל). יצוין כי זכויות אלה טרם נרשמו על שם אילוז.

3. הצדדים חתמו בקשר לעסקה זו על שני זיכרונות דברים. זיכרון הדברים הראשון נחתם ביום 26.5.2009, ונקבע בו כי אמסלם תשלם לאילוז תמורת זכויותיו בחנות סכום של 861,000 שקל בתוספת מע"מ. בזיכרון דברים זה התחייב אילוז להסדיר את רישום החנות על שמו תוך 120 ימים ממועד החתימה, והוסכם כי ייחתם הסכם פורמלי סופי בתוך שבעה ימים ממועד הסדרת הרישום. בנוסף הוסכם שזיכרון הדברים מחייב את הצדדים כהסכם סופי. על סמך זיכרון הדברים הראשון, אמסלם שילמה לאילוז סך של 40,000 שקל על חשבון התמורה המגיעה לו. ביום 4.9.2009 נחתם זיכרון דברים שני בין הצדדים, ובו נקבע כי אמסלם תשלם לאילוז סכום של 418,000 שקל בתוספת מע"מ בתמורה לזכויות בחנות. גם בזיכרון דברים זה צוין שהצדדים יחתמו על הסכם סופי אצל עורך דין שבעה ימים לאחר מועד הרישום, שטרם הוסדר, או תוך 45 ימים מיום החתימה על אותו זיכרון הדברים, לפי המוקדם, וכן שמכל מקום זיכרון הדברים מחייב כהסכם סופי ולא יהיה ניתן לביטול מכל סיבה שהיא. עם החתימה על זיכרון הדברים השני העבירה אמסלם לאילוז סכום נוסף של 120,000 שקל, ובשלב זה החזקה בחנות עברה לידיה. בזיכרון הדברים השני נקבע כי שאר התמורה שנקבעה בזיכרון דברים זה תועבר עם הסדרת הרישום. ביום 29.10.2009 הודיע אילוז לאמסלם על ביטול העסקה.

4. ביום 10.3.2010 הגיש אילוז תביעה נגד אמסלם בבית משפט השלום באשדוד, ובה עתר למתן פסק דין הצהרתי לפיו שני זיכרונות הדברים שנעשו ביניהם בוטלו כדין. אילוז טען כי העסקה ביניהם אינה חוקית, מאחר שהתמורה אשר צוינה בזיכרון הדברים השני הופחתה על מנת להונות את שלטונות המס, וכי אמסלם התחייבה לשלם לו סכום נוסף של 450,000 שקל מעבר לאמור בנוסח הכתוב, מבלי שהדבר ידווח לרשויות. לטענתו, סכום זה לא שולם בפועל. אמסלם טענה, לעומת זאת, שיש לאכוף את זיכרון הדברים השני כלשונו, וכי זו הייתה ההסכמה בין הצדדים.

5. בית משפט השלום קבע כי זיכרון הדברים השני משקף את ההסכמות בין הצדדים, ביחס למכלול ההיבטים של העסקה, למעט התמורה שננקבה בו, אשר הופחתה במטרה להונות את שלטונות המס ולהפחית את מס השבח שבו יחויב אילוז בגין העסקה. בית משפט השלום התבסס על העדויות ששמע, וקבע כי כחלק מהעסקה הסכימו הצדדים כי אמסלם תשלם לאילוז סכום נוסף מעבר לתמורה שנרשמה בזיכרון הדברים השני, כטענת אילוז. בית משפט השלום קבע עוד, כי התמורה האמיתית אשר סוכמה בין הצדדים היא זו שננקבה בזיכרון הדברים הראשון. בית משפט השלום המשיך ונדרש לשאלת הסיווג הנכון של הפגם שנפל בעסקה – האם יש להחיל עליה את דיני החוזה הבלתי חוקי או את דיני החוזה למראית עין (בהפניה לע"א 4305/10 אילן נ' לוי(9.5.2012) (להלן: עניין אילן)). בסופו של דבר, הוא קבע כי אין צורך להכריע בשאלה זו, מאחר שהתוצאה המעשית המתקבלת לפי שני הסיווגים היא זהה.

6. בית משפט השלום עמד על כך שכאשר הצדדים נוקבים בחוזה מחיר נמוך מן המחיר האמיתי שהוסכם ביניהם ניתן לאכוף את החוזה תוך ריפוי אי החוקיות שדבקה בו ותוך התחשבות בשיקולים שונים שפורטו בפסיקת בית המשפט העליון (בהפניה לע"א 6667/10 טנדלר נ' קוזניצקי (12.9.2012) (להלן: עניין טנדלר)). בית משפט השלום עמד על השיקולים הרלוונטיים שיש להביא בחשבון בענייננו, ובכלל זה: העובדה כי קיימים בעסקה כל התנאים שצריך לעמוד בהם הסכם תקף; היותה של אי החוקיות אגבית למטרתו העיקרית של ההסכם; העובדה שאילוז, התובע, הוא הנהנה העיקרי מאי החוקיות; וכן העובדה שהצדדים מילאו חלק מהותי מחיוביהם על-פי ההסכם. בית משפט השלום עמד גם על כך שביטול העסקה יביא לתוצאות לא רצויות, אשר העיקרית שבהן היא שהחוטא, אשר יזם את הונאתן של רשויות המס, ייצא נשכר מהעלאתה של טענת אי-החוקיות. לכן, כך נקבע, יש להימנע מלתת לאילוז סעד שעיינו בטלותה של העסקה. בהמשך לכך, נקבע כי תנאי העסקה יהיו כמפורט בזיכרון הדברים השני, בכפוף לכך שהתמורה תעמוד על הסכום המקורי שנקבע בין הצדדים בזיכרון הדברים הראשון, בתוספת הצמדה וריבית כדין. יצוין, כי טענותיו האחרות של אילוז שעניינן עילות לביטול ההסכם (לרבות הטעיה, טעות והפרה יסודית) נדחו על-ידי בית משפט השלום. בסיום פסק דינו העיר בית משפט השלום כי אילוז טרם הסדיר את הרישום של זכויות החכירה שלו, אך הוסיף כי אינו נדרש לשאלה אם הדבר מהווה הפרה של ההסכם, ובסיכומו של דבר הציע לצדדים להסדיר את סיום העסקה בהסכמה.

7. להשלמת התמונה יצוין, כי בהחלטה נוספת מיום 24.6.2014 קבע בית משפט השלום כי סכומים ששולמו בגין השכרת החנות לצד שלישי על-ידי אמסלם, ושהופקדו בידי נאמן על-פי החלטה של בית משפט שלום ובהסכמת הצדדים (עד להכרעה בתביעה) מיום 7.2.2011, יועברו לאמסלם, שהיא הזכאית להחזיק בחנות. כמו כן, נקבע בהחלטה כי אין מקום לדון בשאלה מהו הסכום שאמסלם חייבת לאילוז בשלב זה שלאחר מתן פסק הדין.

8. על פסק דינו של בית משפט השלום הגישו שני הצדדים ערעורים לבית המשפט המחוזי. אמסלם טענה כי זיכרון הדברים השני תקף כפי שהוא, שכן התמורה בו הופחתה מסיבות אחרות, וכי לא הוסכם בין הצדדים על תשלום של כל סכום נוסף מעבר למה שנקבע בזיכרון דברים זה. לטענת אמסלם, בית משפט השלום יצר חוזה חדש, שאליו לא התכוונו הצדדים. עוד טענה אמסלם כי למעשה ניתן לאילוז סעד שלא התבקש על-ידו. בערעור שהגיש אילוז הוא טען כי יש לבטל את שני זיכרונות הדברים, וכי הועבר לו אך חלק קטן מן התמורה, אשר אינו מצדיק קיום של החיוב. בתשובה לערעורה של אמסלם, טען אילוז כי מכל מקום אין פגם במתן סעד הנובע באופן ישיר מהסעד המבוקש, אך בנסיבות העניין אי התשלום של הסכום הנוסף על-ידי אמסלם מהווה הפרה יסודית המצדיקה את ביטול ההסכם. אילוז טען עוד כי פסק דינו של בית משפט השלום לא מסיים את הסכסוך כיוון שאינו קובע מתי ישולם הסכום הנוסף, ובנסיבות אלה ההחלטה להשאיר את סכומי השכירות שהופקדו בנאמנות בידי אמסלם היא בעייתית.