רע"א 13245-10-15 ג'רייס שקור ז"ל(המנוח) ואח' נ' שקור ואח'

הרקע לבקשת רשות הערעור והחלטת בימ"ש קמא:

בפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופטת אריקה פריאל) מיום 9.7.15, שניתנה בת"א 12486-04-09, בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 19271 סכנין. המבקשים עותרים לביטול החלטת בימ"ש קמא ודחיית התביעה של המשיב 1 לפירוק שיתוף. לחילופין מבקשים הם לקבוע כי נוכח חלקו היחסי של המשיב 1 בחלקה הוא יקבל לידיו תת-חלקה 16/18 לפי מפת המדידה של המודד מר מדין אבו סאלח (נ/4) ובכפוף לכך לסיים את הדיון בתביעה שהוגשה לבימ"ש קמא.

המשיב 1 הגיש לבימ"ש קמא תביעה לפירוק שיתוף בחלקה. תחילה התביעה הוגשה נגד המבקש 1 בעודו בחיים ובנו המבקש 2. יחד עם כתב התביעה עתר המשיב 1 למתן צו מניעה זמני לאסור על המבקש 2 לבצע עבודות בנייה שבהן החל בחלק הצפוני של החלקה. לאחר מכן הוגש כתב תביעה מתוקן שבו צורפו כנתבעים המשיבים 2 – 27 אשר רכשו זכויות בחלקה מאת המנוח ג'מיל שקור, אביהם של המשיב 1 ושל המבקש 1 ז"ל. במהלך ניהול התובענה הלך המבקש 1 לעולמו ויורשיו על פי דין נכנסו בנעליו לצורך ניהול ההליך.

המנוח ג'מיל שקור, אביהם של המבקש 1 והמשיב 1, היה הבעלים בשלמות של החלקה ששטחה 21,906 מ"ר. ביום 27.12.93, לאחר הסתלקות האלמנה והבנות מחלקן בעיזבון, ניתן צו ירושה לפיו ארבעת בניו של המנוח: המבקש 1, המשיב 1, חנא ואליאס (שלא צורפו לתביעה) הם יורשיו החוקיים בחלקים שווים. ביום 25.10.05 לאחר הסתלקות חנא ואליאס ניתן צו ירושה מתוקן לפיו המשיב 1 והמבקש 1 הוכרזו כיורשיו החוקיים של המנוח בחלקים שווים. בחייו המנוח מכר חלק מזכויותיו בחלקה למשיבים 2 – 27 או מי מהם, בד"כ תמורת המכר העביר לטובת אחד או יותר מבניו אשר נזקקו לעזרה כספית.

בהחלטת בימ"ש קמא מיום 9.7.15 נכתב כי בעוד המשיב 1 (התובע שם) מבקש את פירוק השיתוף על ידי חלוקה בעין שתשקף את הזכויות האמיתיות של כל אחד מהבעלים המשותפים ותביא לניצול מרבי של המקרקעין, סבורים המבקשים (הנתבעים שם) כי זה שנים קיימת חלוקה בעין שאושרה על ידי רשויות התכנון כך שהתובענה מיותרת וככל שיוחלט להורות על פירוק שיתוף אזי יש לעשות כן ובלבד שיישמר המצב הקיים. עוד ציין בימ"ש קמא כי לאחר שנמחקו הליכים בהם נקטו הצדדים בביהמ"ש המחוזי לבירור המחלוקת בסוגיית הבעלות, תתברר המחלוקת בין בעלי הדין בסוגיית הבעלות במסגרת ההליך המתנהל בבימ"ש קמא.

בימ"ש קמא דחה את טענת המבקשים כי בשל שיהוי ניכר מצד המשיב 1 (התובע) בהגשת התובענה מנוע המשיב 1 מלבקש פירוק שיתוף. נקבע לעניין זה כי על פי חוק המקרקעין כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. כן נקבע כי הוכנו לאורך השנים תכניות חלוקה ברם אפילו היו בהסכמת כל הבעלים, ולו הסכמה שבשתיקה, הרי שהסכם החלוקה הנטען בין השותפים קובע חלוקה בעין בלא שקיבל את אישור המפקח על רישום מקרקעין, כאמור בסעיף 38 לחוק המקרקעין, וממילא לא נרשם. יתר על כן, נקבע כי אין מדובר בהסכם החלוקה, אלא בתכנית שהוכנה לצורך קבלת היתר בניה, המשקפת את המצב בשטח ואינה בגדר הסכם חלוקה בין השותפים. נכתב כי העובדה שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתנה את אישורה אינה הופכת את התוכנית להסכם חלוקה מאושר (מה גם שהסכם חלוקה בין הבעלים טעון אישור המפקח ולא של הוועדה המקומית). כן נכתב כי אישור הוועדה ניתן במסגרת בקשה להיתר שעמדה לדיון שהפן הקנייני של הפירוק לא היה מעניינה. עוד הוסיף בימ"ש קמא כי בענייננו הכול מסכימים כי המצב בפועל אינו משקף את החלוקה הטובה ביותר, אין התאמה בין התכנית לבין הזכויות הקנייניות של חלק מהבעלים וישנם שטחים מבוזבזים. על כן, נקבע כי אין מקום למנוע מאחד השותפים לעתור לפירוק השיתוף.

באשר למקרקעין קבע בימ"ש קמא כי מדובר במקרקעין שעברו תהליך הסדר ונרשמו לאחר מכן. בנוגע לחלקה אושרה תכנית מפורטת ג/6386 שבה שונה ייעודם של המקרקעין מחקלאות למגורים והיא פורסמה ביום 5.11.00. צוין כי עוד בחיי המנוח נעשתה חלוקה כלשהי, שפרטיה לא הובררו. כך ניתן להסיק מהעובדה שבכל עסקאות המכר שנכרתו במהלך השנים, ללא יוצא מן הכלל, נמכר לצדדים שלישיים חלק מסוים מהחלקה. חלק מהקונים רשמו זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין וחלקם טרם עשו כן, אם כי מלבד נתבעים 17 – 18 שבנוגע לעסקה עמם העלה המשיב 1 טענות שונות, איש מהם אינו מערער על זכויותיהם בחלקה. בימ"ש קמא ציין כי מלכתחילה בוצעו עסקאות בחלקים מסוימים של החלקה והלכה למעשה מחזיקים הרוכשים השונים בתת-חלקות מוגדרות שגבולותיהן סומנו בעת הרכישה. במרוצת השנים הוגשו בקשות להיתר בניה ובמסגרתן הוגשה מפה מצבית שאושרה על ידי הוועדה המקומית. בין מפה אחת למשנה ישנם שינויים (המתחייבים בשל השינויים בשטח). בימ"ש קמא ציין כי בהתאם לתשריט, מוצג נ/4, המקובל בחלקו על המשיב 1 ובעיקרו על הנתבעים (המבקשים), חולקה החלקה לעשרים תת-חלקות.

עוד כתב בימ"ש קמא כי בחייו הקצה המנוח את החלקה לבניו, אך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין נותר על שמו. לפיכך, כל אימת שאחד מבניו נזקק לכספים מכר המנוח חלקים מהחלקה לצדדים שלישיים ואת התמורה העביר לבן שבעבורו בוצעה המכירה. גם לאחר שהמנוח הלך לעולמו נהגו המבקש 1, המשיב 1, אליאס וחנא באותה דרך. לאחר מות המנוח הגיעו האחים לידי הבנה כי אליאס וחנא קיבלו את חלקם בחלקה ולפיכך השניים הסתלקו מחלקם בעיזבון וניתן צו ירושה מתוקן. בימ"ש קמא קבע, לאחר שערך חישובים לגבי החלקות שנמכרו, כי סך הכל מכרו האחים 16,119 מ"ר מתוך החלקה ששטחה 21,906 מ"ר. מתוך עסקאות אלה נקבע כי מכרו אליאס וחנא 10,750 מ"ר "ברוטו" (כאשר עליהם להפריש חלק מהחלקה לצרכי ציבור) כך שנותרו 11,156 מ"ר ברוטו שאמורים להתחלק בין המבקש 1 והמשיב 1.

באשר לתת-חלקה 16/4, אשר נרכשה על ידי נתבעים 23 – 24 מהמנוח ושטחה 600 מ"ר, טען המשיב 1 כי העסקה בוצעה עבור המבקש 1 והמבקש 1 הכחיש טענה זו. בימ"ש קמא קבע לעניין זה כי המשיב 1 לא עמד בנטל להוכיח כי תת-חלקה זו נמכרה על ידי המבקש 1 או בעבורו. לכן קבע בימ"ש קמא כי יש להניח שהמנוח מכר תת-חלקה זו עבור אליאס או חנא ושטחה נזקף לחובתם.

בנוגע לזכות הנתבעים 17 – 18 לתת-חלקה 16/10 דחה בימ"ש קמא את טענת המשיב 1 כי החלקה שייכת לו ולמבקש 1 בחלקים שווים ולכן לא היה רשאי המבקש 1 למכרה לנתבעים 17 – 18 ללא הסכמתו ויש להורות על פירוק שיתוף תוך התעלמות מהעסקה המקנה לנתבעים אלה את תת-החלקה 16/10. נקבע כי אמנם נכון שלאחר הסתלקות יתר היורשים נותרו המשיב 1 והמבקש 1 יורשים של החלקה בחלקים שווים כך שלכאורה לא היה רשאי המבקש 1 למכור לצד שלישי חלק מסוים ממנה ללא ידיעת המשיב 1 וללא הסכמתו. אולם נקבע כי בחייו נהג המנוח, בעצה אחת עם בניו, למכור חלקים מסוימים של החלקה ולאחר מותו נהגו בניו בצורה דומה ומכרו אף הם חלקים מסוימים של החלקה בלא שקיבלו תחילה את הסכמת שאר האחים ולכן נקבע כי אין תמה שהמבקש 1 מכר לנתבעים 17 – 18 את תת-החלקה מבלי ליידע את המשיב 1 ובלא שקיבל את הסכמתו. עוד נקבע כי אין ראיה כי בשלב כלשהו הביע המשיב 1 תרעומת על עסקאות שבוצעו ללא ידיעתו כך שמותר להניח כי העסקה עם נתבעים 17 – 18 אינה שונה מעסקאות קודמות. כן נקבע כי לו חפץ המשיב 1 למנוע ביצוע עסקאות נוספות בחלקה ללא ידיעתו וללא הסכמתו יכול היה לנקוט צעד פשוט – רישום צו הירושה המתוקן בסמוך לאחר נתינתו (בשנת 2005), כך שכל קונה בכוח יכול היה לדעת כי עליו להתקשר עם שני היורשים. צוין כי את הצו דאג לרשום רק ביום 26.4.09, לאחר שנתגלע סכסוך בינו לבין המבקש 1. כן צוין כי המחלוקת בין המבקש 1 לבין המשיב 1 ניתנת לפתרון על ידי תשלומי איזון מבלי לפגוע בזכויות צד שלישי שרכש את החלקה בתום לב ובתמורה. על כן נקבע כי בתכנית החלוקה יהיו הנתבעים 17 – 18 זכאים לקבל את תת-החלקה 16/10.