רישן בניין והשקעות בע"מ ואח' נ' נתנאל

           לפנַי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (כב' השופט ע' מאור), מיום 26.1.2017, בת"א 5195-04-15, וזאת עד להכרעה בערעור שהוגש על ידי המבקשים.

הרקע לבקשה

1. מבקשת 1 היא חברה פרטית (להלן: רישן) בבעלותם של ארבעה אחים. המשיב ושני אחים נוספים מחזיקים כל אחד ב-18.33% ממניות רישן, בעוד מבקש 2, המחזיק ביתר מניותיה, הוא בעל השליטה בה (להלן: המבקש). רישן היא בעלת השליטה במבקשת 3, חברה ציבורית, ובעוד מספר חברות נוספות שפועלות בתחום הנדל"ן והבנייה (להלן: קבוצת נתנאל).

2. לאחר סכסוך ארוך בין המשיב לבין המבקש וקבוצת נתנאל, חתמו הצדדים ביום 2.1.2014 על הסכם פשרה (להלן: הסכם הפשרה או ההסכם). המחלוקת שבין הצדדים, הרלוונטית לענייננו, עוסקת בסעיף 7 להסכם הפשרה לפיו ניתנה למשיב אופציה לרכוש מאחת מחברות קבוצת נתנאל, פנטהאוז שנבנה על ידה יחד עם חברת נאות מזרחי בע"מ (להלן: מזרחי) במגרש 113, מתחם 501 בחולון (להלן: הבניין), או כל פנטהאוז אחר שהקבוצה תבנה במתחם האמור (להלן: הפנטהאוז). מפאת חשיבותם יובאו להלן תנאי האופציה כלשונם:

"7. לאבנר [המשיב – ד.מ] ניתנת אופציה לרכוש מקבוצת נתנאל את הפנטהאוז שנבנה על ידה יחד עם חברת מזרחי במגרש 113 בחולון, או כל פנטהאוז אחר שהקבוצה תבנה במתחם ח-501 בחולון (להלן – "הפנטהאוז") בתנאים כדלקמן ( להלן – "האופציה").

7.1 מתוך מחיר הפנטהאוז הכולל, אשר לא יעלה על סכום של 4 מיליון ₪ כולל מע"מ, אבנר ישלם באמצעות הלוואה מקבוצת נתנאל סכום שלא יעלה על 2.9 מיליון ₪ כולל מע"מ (להלן: "ההלוואה"), ואת היתרה תשלם קבוצת נתנאל כדיבידנד, מבלי שאבנר יחויב להשיב את גובה היתרה.

7.2 ההלוואה שתועמד לאבנר על ידי קבוצת נתנאל תהיה בתנאים זהים לשאר ההלוואות אשר אינן נחשבות להלוואות החודשיות כהגדרתן לעיל ואשר ניתנות על ידי קבוצת נתנאל לבעלי המניות האחרים מפעם לפעם.

7.3 קבוצת נתנאל תאפשר לאבנר לבחור את העיצוב של הפנטהאוז והוא יימסר לאבנר ברמת גימור מלאה ומוכן למגורים.

7.4 קבוצת נתנאל תעשה כל שביכולתה כדי לבנות בעצמה את הפרויקט. הפנטהאוז יהיה הדירה היחידה בקומה העליונה של הבניין ושטחו יהיה 200 מ"ר (פלדלת) + בריכה. אבנר יערוך תכנית אדריכלית לפנטהאוז בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם זה, ובלבד שהתכנית לא תפגע בתכניות הכלליות של הבניין. לצורך כך ייפגש אבנר עם אדריכל הפרויקט.

7.5 הסכם המכר של הפנטהאוז ייחתם לאחר הודעתו של אבנר על מימוש האופציה ולאחר כניסתו לתוקף של הסכם הליווי הבנקאי של הפרויקט, וזאת בכפוף לקיום שני תנאים אלה. תנאי הסכם המכר אשר ייחתם בהתאם לסעיף זה לא יהיו נחותים יותר מתנאי הסכם המכר אשר ייחתם עם רוכשים אחרים לגבי יחידות דיור באותו מגרש.

7.6 קבוצת נתנאל תישא בכל ההוצאות הנדרשות בגין רישום הפנטהאוז על שמו של אבנר (כולל הוצאות מס רכישה, מס מכירה ושכ"ט עו"ד).

7.7 הצדדים מצהירים כי נכון למועד החתימה על הסכם זה, מחירו של פנטהאוז כמפורט לעיל אינו עולה על סכום של 4 מיליון ₪ כולל מע"מ".

3. לאחר חתימת ההסכם הודיע המשיב כי הוא מבקש לממש את האופציה. אלא שמאחר שבבניין תוכננו להיבנות שתי דירות פנטהאוז ללא בריכה, ומאחר שהבניין הוא פרויקט משותף של מי מחברות קבוצת נתנאל ושל מזרחי, אשר לא הייתה צד להסכם הפשרה ולהליכים המשפטיים בין הצדדים, פנו המבקשים למזרחי, במטרה לבחון את אפשרות מימוש האופציה. התברר כי מזרחי מתנגדת בכל תוקף לשינוי תכניות הבניין ולבניית פנטהאוז יחיד הכולל בריכה בקומה העליונה של הבניין במקום שתי דירות הפנטהאוז המתוכננות. מזרחי אף הבהירה כי אם יתאפשר שינוי כזה בתכניות, היא תדרוש מהמבקשים בגין הפנטהאוז הבודד סך של 12 מיליון ש"ח.