ריטרסקי נ' עיריית פתח תקוה ואח'

פסק דין

מה תואר ומה דמות יש ל"השגה" על חיובי ארנונה עירונית? קבלת השגה בהיעדר מענה – אימתי? בהיעדר מענה להשגה- אימתי יוחל עקרון הבטלות היחסית? שאלות אלה ניצבות במוקד העתירה שלפניי.

הנסיבות

העותר הוא הבעלים של בניין ברחוב הביטחון 6 בפתח תקווה (גוש 6368 חלקה 180). הבניין מורכב ומחולק בספרי העירייה לארבעה נכסים מוגדרים כדלקמן:

נכס 2700600010, בשטח 781 מ"ר הכולל קומת מרתף וקומת קרקע מונמכת (להלן: "הנכס המחויב" או "הנכס");

נכס 2700670022, בשטח 33 מ"ר הכולל מקלט וחדר מדרגות (להלן: "המקלט");

נכס 2700670030 בשטח 224 מ"ר הכולל קומת קרקע -מפלס עליון (להלן:"המפלס העליון");

נכס 2700670031 בשטח 48 מ"ר הכולל מבנים על הגג (להלן: "המבנים על הגג").

הנכסים – פרט לנכס המחויב – נרשמו, לפי הודעת העותר, בספרי העירייה כנכסים שנהרסו או ניזוקו במידה שאינה מאפשרת כל שימוש בהם ולפיכך עד שנת 2008 לא נשלחו דרישות תשלומי ארנונה בגין נכסים אלה.

הנכס המחויב הושכר ביום 18.1.05 לחברות הדיה בע"מ ומקסימדיה פרסום חוצות בע"מ לתקופה שסיומה ביום 31.12.06. מתום תקופת השכירות החזיק העותר בנכס עד להשכרתו לגורם נוסף (גדעון ברק) ביום 7.6.07.

ביום 16.1.07 שלח העותר למנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה (לעיל ולהלן, בהתאמה: "מנהל הארנונה" ו-"העירייה") הודעה כי הנכס, שהיה עד סמוך לפני כן מושכר, הוא "נכס ניזוק"; קירות ותקרות החדרים שבו נהרסו, נותקו מערכות המים, החשמל והביוב והנכס לא יצלח לכל שימוש. על כן ביקש לפטור אותו מתשלומי ארנונה.

ביום 12.4.07 נודע לעירייה, במכתב ששלחה חברת הדיה, ששכירות הנכס המחויב לא הוארכה ושסיומה היה ביום 31.12.06. לפיכך נשלחה לעותר, ביום 17.4.06 דרישת תשלום ארנונה, מראשית השנה, בסך 38,860 ש"ח (להלן: "הודעת החיוב") .

בתגובה להודעת החיוב שלח העותר, ביום 25.4.07, למנהל הארנונה מכתב השגה על ההודעה (להלן: "ההשגה"). ההשגה מושתתת על שלוש טענות חלופיות: האחת, השגה קודמת (מגולמת במכתב מיום 16.1.07) לא נענתה ולפיכך, לפי הדין, היא נחשבת כהשגה שהתקבלה. משמעות הדבר שהנכס מוגדר כ"נכס ניזוק" שלא יצלח לכל שימוש ואין לחייבו בארנונה. השנייה, הודעת החיוב לוקה בחסר בפרטים שונים (פרטי הנכס המחויב, מיקום מוטה של הנכס, תעריף חיוב לא נכון וטעות בשטח הנכס המחויב). השלישית, גם אם אין מקבלים את טענת "נכס ניזוק", ברי שהנכס ריק ואינו בשימוש. על כן לכל היותר יש לחייבו על פי ייעודו המקורי (חנייה).

מענה חלקי של העירייה להשגה ניתן ביום 3.5.07. במענה ציין מנהל הארנונה שהמכתב מיום 16.1.07 אינו מהווה השגה ושטענת "נכס ניזוק" שבהשגה תיבדק בידי פקחי העירייה. עוד ציין מנהל הארנונה שהעותר לא תמך את ההשגה במסמכים או ראיות או חוות דעת מומחה כדי להוכיח שהנכס נהרס או ניזוק בצורה קשה ושיתואם ביקור בנכס לבדיקתו ולאחר קבלת הממצאים תישלח "תשובה מסודרת" (להלן: "המענה החלקי").

ביום 7.5.07 נערך ביקור של שני פקחים מטעם העירייה בנכס. הפקחים גילו שהנכס (קומת קרקע ומרתף) ריק בעקבות עזיבת השוכרת וכי הוא טעון שיפוץ מסוים. כשבוע ימים לאחר מכן נערכה תרשומת מבהירה שהשיפוץ הנדרש מסתכם בתיקונים הנובעים מעזיבת השוכרת (תקרה אקוסטית פורקה, חוטי חשמל מנותקים, סדקים בקירות גבס), תיקונים אופייניים לאחר החזרת המושכר לבעליו.

בעקבות ביקור פיקוח זה שלח העותר מכתב לעירייה ממנו נשמע שהעותר חולק על ממצאי המפקח (שלפי טענת העותר כלל לא ידע איזה נכס בא לבדוק).

ביום 7.6.07 הודיע העותר לעירייה כי הנכס המחויב הושכר למר גדעון ברק , צירף את הסכם השירות וביקש להחליף ברישומי העירייה את שם המחזיק בנכס. תחילת השכירות החדשה היא ביום 15.7.07.

לאחר קבלת ההודעה על חילופי המחזיקים בנכס המחויב ערכו פקחי העירייה שלושה ביקורים נוספים בנכס (20.6.07, 17.9.07, 29.10.07). בשניים מהם נמצא הנכס סגור והעותר סירב להגיע לפתוח אותו ובשלישי התאפשר לפקחים לבחון רק את המקלט.

בשנת 2008 הגיש העותר השגות על חיובי הארנונה של המפלס העליון, המקלט והמבנים על הגג. להשגות אלה ניתנה תשובה כדין.

מאחר שפניות העותר לבטל את דרישת החיוב ולהפסיק את איומי הנקיטה בצעדי אכיפה מנהלים לא נענו, הוגשה העתירה דנן.