רי/האוס-אור הכיכר נ' לנקרי

פסק דין

זהו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום באשדוד (כב' הרשמת הבכירה עפרה גיא), שניתן ביום 8.12.13, בתיק תא"מ 26320-09-12. בפסק הדין, נשוא הערעור, נדחתה תביעת המערערת, מתווכת נדל"ן, לדמי תיווך ולפיצויים, שתבעה מהמשיב, לקוח שמסר לה דירה למכירה, והיא חוייבה בהוצאות ובשכ"ט בסכום של 6,000 ₪.

המשיב חתם עם נציגת המערערת, ביום 7.6.11, על הסכם להזמנת שירותי תיווך למכירת דירתו באשדוד. נחתם גם הסכם בלעדיות לתקופה שעד 7.11.11, ולפיו מגיעה עמלת תיווך של 2% למערערת, בגין מכירת הדירה, בתוך תקופת הבלעדיות, בין שהרכישה בוצעה באמצעות המערערת, כמתווכת, בין אם לאו.

בפסק הדין נקבע, כי המערערת ביצעה פעולות שיווק למכירת הדירה וכי בסופו של יום נרכשה זו על ידי בני זוג, רעות וחנן שם טוב, כאשר הסכם המכר עם המשיב נעשה ביום 22.11.11 (כשבועיים לאחר תום הבלעדיות). הן המשיב והן הרוכשים סירבו לשלם דמי התיווך. התביעה שהוגשה כנגד המשיב עניינה בעמלת התיווך המגיעה למערערת מכח ההסכם עם המשיב, ובהיותה, לשיטתה, הגורם היעיל בעסקה, שכן, הרוכשים ראו את הדירה מספר פעמים בתוך תקופת הבלעדיות, למרות שההסכם נחתם, כאמור, כשבועיים לאחר תום התקופה. רכיב נוסף בתביעה הוא דמי התיווך שאמורים היו לשלם הרוכשים, והמשיב נדרש לשלמם כפיצוי מוסכם וכן כפיצויי הסתמכות, משנטען שבשל הפרת הסכם התיווך והבלעדיות שעליו חתם, נשללה מהמערערת גם עמלת התיווך שיכולה היתה לקבל מהרוכשים. סכום התביעה הועמד על 46,400 ₪ (23,200 ₪ עבור עמלת המשיב, וסכום זהה- פיצוי כנגד העמלה מהרוכשים).

המשיב התגונן וטען שבמשך כ 3 חודשים לאחר חתימת הסכם התיווך והבלעדיות לא היו פניות מצד רוכשים פוטנציאליים. הוא פגש באקראי את בני הזוג שם טוב, במעלית הבניין, והראה להם את דירתו, אך לא הושגה הסכמה על המחיר והם נפרדו. לאחר כחודש שבו ופנו אליו, ואז קבע פגישה תוך עדכון המערערת, שאף היא הגיעה לפגוש אותו ואת הרוכשים. באותה פגישה סירבו הרוכשים לשלם למערערת דמי תיווך, ואף שלטענתו הוא עצמו הציע לשלם בעבורם, כדי לסגור העסקה, סירבה המערערת ובכך הכשילה את העסקה. לדבריו, אף נוהל מו"מ מתקדם עם רוכשת אחרת, ומשזה נכשל, שב ופנה לזוג שם טוב לבצע העסקה, ואז לא היתה כבר מעורבות כלשהי של המערערת, והמחיר המוסכם גם הוא השתנה. משמע – המערערת לא היתה הגורם היעיל למכר.

בית משפט השלום קבע, לאחר שמיעת הראיות, שהמערערת ביצעה פעולות שיווק לדירה, במשמעות הנקובה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ז – 1996, וכי, קרוב לוודאי, שפנייתם הראשונית של הרוכשים למשיב נעשתה לאחר שהתוודעו להעמדת הדירה למכירה דרך פעולות שיווק אלה. עם זאת, ביהמ"ש קבע שהמערערת לא היתה "הגורם היעיל" בקשירת העסקה, במובן סעיף 14 (א) של חוק המתווכים, ולהיפך, אף היתה "גורם מכשיל" בשלב הראשון שבו היתה מעורבת. דברים אמורים בכך, שכפי שעלה מחקירתה הנגדית של המערערת, הפגישה בין הצדדים, בנוכחותה , מיום 25.9.11 לא הניבה הסכם מחייב, משום שהיא סירבה לוותר על גביית עמלת תיווך גם מהרוכשים. היא אישרה שהמשיב הציע לשלם בעצמו חלק מדמי התיווך שדרשה מהרוכשים, אך היא סירבה להתפשר.

כב' הרשמת הבכירה קמא, היתה ערה לכך שעם הרוכשים לא היה למערערת הסכם תיווך, ולא קבעה ממצא בשאלה אם היתה זכאית כדין לתשלום כלשהו מהם, אולם, פסקה, שעצם עמידתה של המערערת על עמלת תיווך מהרוכשים היוותה משום "גורם מכשיל" כאמור, ובניגוד לגרסת המערערת, שעמדה על כך ש"פיצוץ" העסקה נבע גם ממחלוקת על מחיר הדירה, הועדפה גרסת המשיב שהסיבה היחידה להכשלת העסקה, היתה התנהלות המערערת.

מקביעה זו נגזרה המסקנה, שהמערערת לא נהגה בהגינות ובתום לב כלפי המוכר- המשיב, שכן "העדיפה תועלתה האישית על פני תועלתו של לקוחה", ניצלה את הבנתה שהמשיב לא ישלים את העסקה ללא הסכמתה, והכשילה את המכר כדי שלא לפגוע ביכולתה לגבות עמלת תיווך גם ממי שירכוש את הדירה, ולנוכח סירוב הזוג שם טוב לשאת בתשלום זה, ומשום שהמשיב הציע לממן ממקורותיו רק חלק ממלוא העמלה הזו. על פי פסק הדין נשוא הערעור, נוצר מצב ש"במעשיה אלו ניתקה הקשר בין פעולותיה שנועדו להועיל לכדי ביצוע עסקת המכר, שכן כפי שציינתי לעיל, מדובר בפעולות שהכשילו ביצוע העסקה ובוודאי שאין לקבוע שפעולותיה היו הגורם היעיל בעסקה".

בימ"ש קמא לא ראה פגם בכך שהמשיב, לאחר שהמערערת הכשילה את עסקת שם טוב, כפי שנקבע, שב ופנה לרוכשים מיוזמתו, לאחר חלוף תקופת הבלעדיות, והצליח להביא להשלמת העסקה תוך עקיפת המערערת. ההצדק לכך נמצא בנימוק ש"התובעת בכך שמנעה ביצוע עסקת המכר לרוכשים, מלכתחילה העדיפה שתי ציפורים על העץ מאשר ציפור אחת ביד, שכן העדיפה לקבל דמי תיווך משני צדדים בעסקה עתידית על פני מצב בו תושלם העסקה, והיא תקבל דמי תיווך רק מהנתבע". מטעם זה, נתפסה המערערת כמי שניתקה כל קשר בין פעולות התיווך שביצעה לבין העסקה הסופית ואיבדה את זכאותה לדמי התיווך. ביהמ"ש אף קבע כי על המתווך "להעדיף את אינטרס הלקוח אשר בשמו פועל, על פני האינטרס האישי שלו". משלא כך פעלה המערערת, גרס ביהמ"ש כי הופרו חובות של נאמנות, הגינות, ותום לב כלפי הלקוח – המשיב. ביהמ"ש הוסיף וציין כי "מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר מהטעמים הללו, פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים". המסקנה היתה שהמערערת אינה זכאית לקבל דמי תיווך שכן "המו"מ שהתקיים בין הצדדים, הבשיל לכדי עסקת מכר, חרף ניסיונותיה של התובעת להכשילו לשם תועלתה האישית" (ההדגשה במקור).

המערערת גורסת, בערעור שלפני, כי שגגה רבתי נפלה בכך שבית המשפט סבר שהיה על המערערת לוותר על עמלת תיווך, המגיעה לה כדין, ושעליה פרנסתה, רק כדי שהעסקה תתבצע ויהי מה. בערעורה היא משיגה על כמעט כל תג ואות שבפסק הדין של בימ"ש השלום. המשיב תומך, מטבע הדברים, בפסק ובנימוקיו.

איני נזקק למכלול הטענות ההדדיות שהוחלפו בין הצדדים, ואתמקד בליבת הדברים.

נראה לי, שבהינתן נוסחו של הסכם הבלעדיות שנחתם ועל כך אין חולק, בידי הצדדים, זכאית המערערת לעמלת התיווך מהמשיב, אף אם הערימה קשיים על חתימת הסכם המכר בין המשיב לזוג שם טוב, מסיבות הנעוצות ברצונה לגבות עמלה מקבילה גם מהרוכשים.

סעיף 4 סיפא של הסכם הבלעדיות קובע במפורש את חובת המוכר – המשיב, לשלם למתווך – המערערת "עמלה כאמור לעיל אם נמכור את הנכס בתום תקופת הבלעדיות בכל זמן שהוא לרוכש שהופנה אלינו כתוצאה מפעילותכם כאמור לעיל".

עובדתית – הדירה נמכרה בתום תקופת הבלעדיות לרוכשים שלגביהם נקבע בפסק הדין, כתרחיש מסתבר ומועדף, שהגיעו לנכס כתוצאה מפעולות השיווק של המערערת. זכאות המערערת לדמי התיווך הללו מקורה בהתחייבות חוזית שאינה נוגדת את הוראות חוק המתווכים במקרקעין, ואינה אסורה על פיו, כאשר התנאי לשיכלול הזכאות לעמלה, במקרה שההסכם נכרת לאחר תום תקופת הבלעדיות, הוא אך בכך שהרוכש הופנה למוכר כתוצאה מפעילות המתווך. תנאי זה התקיים. לכאורה – קמה, לאלתר, זכות המערערת לגבות את עמלת התיווך מהמשיב.

נדמה, שכאשר בית המשפט בחן, בעיניים ביקורתיות, את התקיימות הדרישה להיות המערערת "הגורם היעיל" בעסקה, כאשר אכן זהו מושג המפתח שחוק המתווכים מאזכר, לא הושם דגש ולא ניתנה הדעת על קיום ההסדר ההסכמי הספציפי, אותו הסכם בלעדיות, שבגדרו מצוי סעיף 4 סיפא, שצוטט לעיל.

בין שהמערערת היתה גורם יעיל, ובין שבגלגול הראשון של המו"מ דווקא חיבלה התעקשותה ומנעה סגירת העסקה, זכאותה לדמי התיווך נשענת על הוראה חוזית זו, ואין תביעתה תומכת יתדותיה, בהכרח, בקונסטרוקציה של הגדרתה כגורם יעיל אם לאו.

ככל שלרוכשים לא היתה חובה, חוזית, או מהדין, לשאת בדמי תיווך כלפי המערערת (ונראה שאכן זה המצב), קשה להלום, כיצד היה בידי המערערת נתון כח אפקטיבי להכשיל את העסקה ולמנוע חתימת הסכם מכר בין המשיב לבין הרוכשים. גם אם התעקשותה של המערערת לקבל דמי תיווך מהרוכשים, העכירה את האווירה ואף הביאה ל"פיצוץ" המו"מ, הרי, מהבחינה החוקית והחוזית, לא היתה מניעה שהצדדים יתקשרו בהסכם שחפצו בו. בתרחיש זה, ועל אפה ועל חמתה של המערערת, המשיב היה חייב בעמלת התיווך ואילו הרוכשים היו, ככל הנראה, פטורים הימנה.

יתכן, שבמישור העסקי, התנהלות המערערת לא היתה מיטבית, ובשיקלול הסיכון מול סיכוי שהעסקה תמומש, או שתטורפד, ביצעה משגה טקטי, כאשר דרשה במפגיע דמי תיווך גם מהרוכשים. אולם, אין בכך להשליך על זכותה המהותית לדרוש את המגיע לה, כאשר ההסכם עם המשיב מקנה לה זכות זו, גם בתרחיש שהתממש, כלומר - חתימת הסכם המכר לאחר תום תקופת הבלעדיות הנקובה, וכאשר המגעים בין המוכר לרוכשים, התחדשו. העובדה שהמערערת, בשלב המוקדם, לא נאותה להסתפק ב"ציפור אחת ביד תחת שתיים על העץ", כהגדרת כב' הרשמת הבכירה, יכולה להיחשב כהתנהלות עסקית לא מתוחכמת. עדיין, אין בכך פעולה שלא בתום לב ושלא בהגינות, כאשר לא היתה מניעה פורמאלית, כאמור, שהצדדים יתקשרו בעסקה, בין "בהסכמתה" ובברכתה, ובין בהעדרם.

ככל שלנותן שירותים, מתווך מקרקעין, או אחר, קיימת ציפייה לגיטימית, מעוגנת בהסכם ובדין, לקבל שכרו על שירות שניתן, לא הייתי רואה בעמידה על מימוש הציפייה הזו, משום אקט לא לגיטימי, או בלתי הוגן כלפי מי ששכר את שירותיו. במובן זה, אין לקבל גישת בימ"ש קמא, מרחיקת הלכת, שלפיה, על המתווך להעדיף את עניינו של הלקוח על פני תועלתו האישית, כאשר מדובר בכך שהעדפה זו תבוא, תרתי משמע, על חשבונו ומתוך כיסו של המתווך – נותן השירות.

משום כך, אין להותיר על כנה את דחיית תביעתה של המערערת לדמי תיווך, על פי ההסכם, המגיעים לה מהמשיב. מנגד – איני מוצא בסיס, חוזי או אחר, לחייבו בתשלום עמלת התיווך שנדרשה מהרוכשים, ובמקומם, בלא שהוצגה והוכחה עילה מבוררת לכך.