רחמים נ' קונפורטי ואח'

פסק דין

התובע הינו מתווך מקרקעין ועוסק בשירותי תיווך ושיווק נכסים. הנתבע 1 חתם ביום 16.5.11 על הסכם שירותי תיווך באמצעות סוכנת המשרד קרן מכלוף. בהתאם להסכם התחייב הנתבע לשלם עמלת תיווך בשיעור 2.5% + מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס.

טענות התובע

במשך כחודשיים הנתבע בדק את הנכס וכשהחליט לרכוש אותו ביום חתימת החוזה 7.7.2011 הופיע הנתבע עם הנתבעת 2 אותה לא הכיר התובע קודם לכן, ונאמר שהיא הקונה. הצדדים חתמו על הסכם מכר ועל כן טוען התובע כי הוא זכאי לעמלת תיווך. לפי החישוב הבאה: 1,315,000 ₪ (סכום העיסקה) * 2.5% = 32,875 ₪ לפני מע"מ. בגלל מגבלת סכום התביעה תובע 31,700 ₪.

טענות הנתבעים

הסכם הזמנת השירות הינו עם החברה ולא עם התובע באופן פרטי, חברה בע"מ לא יכולה לתבוע בתביעות קטנות ודי בהעדר סמכות עניינית זו כדי למחוק את התביעה. הסכם המכר עצמו לא נערך עם נתבע 1 כך שממילא לא קמה עילה לחייבו. עוד הוא טוען להעדר סמכות מקומית כיוון שמיקום הנכס בת"א והקונים מת"א.

ביום 7.7.11 נחתם הסכם מותנה שעד ליום זה טרם התקיים התנאי שנקבע בו. בסופו של דבר המכר בוטל, כספי הפיקדון הושבו לקונה והצדדים נפרדו כל אחד לדרכו. העסקה לא יצאה לפועל ולכן לא מגיע בגינה דמי תיווך.

עוד הוא טוען כי במעמד חתימת ההסכם המותנה נכח מתווך אחר שאינו קשור לתובע, וכי המתווכת קרן ממשרד התובע לא נכחה במעמד הפגישה, וכי המתווך שהיה נוכח לא היה בקיא בפרטי העסקה ולא היווה דמות פעילה ומסייעת לסגירת העסקה.

בעת חתימת הסכם המכר המותנה לא הייתה ידועה לקונה מלוא התמונה המשפטית והתכנונית של הדירה ולמרות שהקונה רצה זמן נוסף לבירורים לחצו המתווכים על חתימה על ההסכם. לימים התגלה שהנכס פוצל לשתי יחידות דיור ללא היתר והתברר שהמוכרים ניסו למכור את מחצית הדירה בלבד. תשריט הבית המשותף לא תאם את התשריט בעירייה. עובדה זו הייתה ידועה למתווכים או הייתה צריכה להיות ידועה להם ולכן מדובר ברשלנות וחוסר תום לב מצידם.

הנתבעת 2 הגישה כתב הגנה זהה לזה של הנתבע 1 ובאותו היום.

דיון:

אתחיל דווקא בנתבעת 2. אין מחלוקת כי היא אינה חתומה על טופס הזמנת שירותי תיווך. הפסיקה קבעה כי הוראות חוק המתווכים במקרקעין ותקנות המתווכים במקרקעין הן הוראות קוגנטיות וכי קיימת דרישה למילוי דווקני של ההוראות, כתנאי לקבלת דמי תיווך.

כן נקבע כי מתווך שלא יעמוד בדרישות הצורניות של החוק לא יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם בפועל תיווך בין הצדדים לעסקה וכי דמי תיווך ניתן לגבות רק עפ"י חוק המתווכים ולא באמצעות דינים אחרים לרבות דיני החוזים, דיני עשיית עושר ולא במשפט וכיוצ"ב (ראו: ת"א 29581-10-10 אופשטיין ואח' נ' אמסלם ואח'). בנסיבות אלו אין מנוס מדחיית התביעה ביחס לנתבעת 2.

התובע הציג במהלך הדיון את תיק הנכס שטופל על ידו. הוא העיד כי במשך חודשיים הסתובב הנתבע עם סוכנת המשרד שלו וכי ביום החתימה על ההסכם הובאה הנתבעת 2 לחתימה. גם בחקירה הנגדית אמר כי אנשי משרדו הראו לנתבע את הדירה ונסח טאבו. טענה זו לא נסתרה ואני נותן אמון בדברי התובע.

בפסיקה נקבע כי השאלה האם מתווך הוא הגורם היעיל בעסקה, הינה בחינה מהותית של יעילות פעולת המתווך ואינה דווקא על ריבוי פעולותיו. כך גם אין דרישה כי המתווך ינהל מו"מ בשם מי מהצדדים או כל פעולה אחרת החורגת מעצם יצירת הקשר. לעיתים די במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים, כדי שהמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות (ראו למשל: ע"א (חי') 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ). במקרה זה לא העלו הנתבעים כל טענה רצינית של ממש ביחס לפעולותיו שיש בה כדי לשלול את זכותו לעמלת התיווך.

הפרת חובת תום הלב על-ידי המתקשר בהסכם התיווך, כדי למנוע מהמתווך לקבל את דמי התיווך להם הוא זכאי לאחר קבלת המידע ממנו, עלולה להקים חיוב בתשלומם (ראו: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה, פ"ד נו (1) 842,847). הסכם תיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב. צד הפועל על מנת להתחמק מתשלום דמי תיווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. בנסיבות אלו, התרשמתי כי העלאת הטענה מצד הנתבע כי לא הוא חתום על הסכם המכר הינה טענה שנטענה בחוסר תום לב כדי לחמוק מתשלום דמי תיווך.

מעיון בכתבי ההגנה אכן ניכר כי שני הנתבעים אינם זרים זה לזה. אכן, התובע העיד בהגינותו כי הנתבעת אינה חתומה על ההזמנה לשירותי תיווך ואולם דומני כי אין בכך כדי לשלול את זכותו לקבלת דמי תיווך מהנתבע דווקא אף שלא חתם על הסכם המכר. מעדותם של שני הנתבעים התרשמתי כי הם מדברים בקול אחד. הנתבע העיד כי "זיהינו מהתחלה שבדירה הזו עלולה להיות בעיה ולכן במשך חודשיים נמנעתי מלהמליץ לנתבעת הנוספת מלרכוש את הנכס". יש בכך כדי להעיד על כך ששני הנתבעים קשורים זה לזה ואף שהנתבעת לבדה חתומה על הסכם המכר, הרי שהיא הגיעה על הנכס עקב התקשרות הנתבע עם התובע.

באשר לטענה כי התובע לחץ על הנתבעים לחתום על ההסכם וכי לא גילה כי מדובר בנכס שיש בו בעיות משפטיות, הרי שדין הטענה להדחות. הנתבע עצמו העיד כי ידע שהדירה כנראה לא חוקית וכי זיהה מהתחלה שיש בעיות בדירה ובמשך חודשיים נמנע מלהמליץ לנתבעת לחתום על הסכם מכר. הדברים חוזקו גם בדברי הנתבעת עצמה אשר אף העידה כי כאשר נחתם הסכם המכר היו מיוצגים על ידי עורכת דין וכי המשא ומתן בינה לבין עו"ד של הצד שכנגד התנהל יומיים שלושה.

לאור דברים אלו התרשמתי כי התובע לא האיץ בצדדים לחתום על הסכם המכר וגם אם עשה כן, הרי שהקשר הסיבתי נשלל שכן טרם החתימה היו הנתבעים מיוצגים ונוהל מו"מ במשך מספר ימים. החובה לוודא כי הנתבעים רכשו נכס תקין מבחינה תכנונית ומשפטית אינה חלה על התובע ובטרם החתימה על הסכם המכר היה על הנתבעים לערוך את כל הבדיקות המשפטיות והתכנוניות ביחס לנכס כדי לוודא שאין הם מסכנים את כספם. בדרך כלל זהו תפקידם של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעניין לערוך את הבדיקות הדרושות בטרם יחתמו מרשיהם על ההסכם. אם בחרה הנתבעת לחתום על הסכם המכר הרי שהדבר נעשה מספר ימים לאחר שעורכת דין מטעמה היתה בתמונה וייצגה אותה.

הנתבעים טענו כי לאור תנאי מתלה בהסכם המכר פגה הזכאות לדמי תיווך. בהסכם המכר אכן מופיע תנאי לפיו אם לא תאושר משכנתא בתוך 35 ימים ממועד כריתת ההסכם ייחשב ההסכם כאילו לא בא לעולם. באשר לחוזה על תנאי נאמר: