רחמים נ' עיריית רעננה

החלטה

לפניי שתי תובענות ייצוגיות, שעניינן חיוב בארנונה בתחומה של המשיבה, בגין בתי מגורים, עבור שטחים מקורים שאינם סגורים בשלושה צדדים.

המחלוקת נוגעת לצו הארנונה של המשיבה – ארנונה כללית לשנת 2011 (נספח 7 לתגובת המשיבה) (להלן: "צו הארנונה"). צו הארנונה מגדיר בסעיף 9.1 את המונח "שטח" וקובע:

"שטח נכס המשמש למגורים כולל כל השטח שבתוך הדירה (עם קירות חוץ ופנים) וכן כל שטח מקורה הצמוד לדירה או שאינו צמוד לה אולם משמש את המחזיק בדירה, לרבות חדרי כניסה, חדר מדרגות, פרוזדורים, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, חדרי שירות, מרפסות מקורות, מוסכים לחנייה ומקלט.

- שטח מקורה אחר, שאינו סגור משלושה צדדים, לא יכלל בשטח הדירה.

- חניה שאין בינה לבין הנכס המשמש למגורים חבור של קבע, לא תיכלל בשטח הדירה.

- שטח חדר שאינו מקורה, ומרפסת שאינה מקורה, לא יכללו בשטח הדירה." (ההדגשה במקור – מ' נ').

ההגדרה שברישא תכונה להלן: "הכלל" והמשפט הקובע כי: "שטח מקורה אחר, שאינו סגור משלושה צדדים, לא יכלל בשטח הדירה" יכונה להלן: "החריג".

תחילה הוגשה תביעתו של שמואל רחמים (ת"צ 17527-11-11 (להלן: "תובענת רחמים")) במספר עילות, ובדיון ביום 25.4.12 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים כי "העילה היחידה שתתברר במסגרת הבקשה לאישור תובענה ייצוגית, היא העילה הנוגעת לחיוב שטחים מקורים שאינם סגורים משלושה צדדים החל משנת 2011 או קודם לכן" (פר' עמ' 8 ש' 12- 14).

באותה ישיבה הובהר בהחלטה נוספת, כי בית המשפט לא ירשה לתקן את התובענה הייצוגית ולא יורחבו הטענות העילה והקבוצה (פר' עמ' 9 ש' 23- 25).

נוכח החלטות אלה ועל מנת להרחיב את הקבוצה, שהייתה מצומצמת יותר בתובענת רחמים בשל העילות הנוספות שנטענו שם, הוגשה התביעה של רמי לבנת ת"צ 14711-05-12 (להלן: "תובענת לבנת"). בהחלטה מיום 9.7.12 הוריתי על איחוד הדיון בתובענות.

תמצית טענות המבקשים

למבקש רמי לבנת בית מגורים צמוד קרקע בתחום המשיבה. לבית שתי קומות. הקומה השנייה גדולה בחלקים מסוימים מתכסית קומת הקרקע. כך נוצר מצב שבחצר הנכס קיימים שטחים פתוחים שמעליהם תיקרה המהווה את רצפת הקומה השנייה או בליטות דקורטיביות שונות. שטחים אלה אינם חללים סגורים, הם אינם תחומים בשלושה קירות ועל כן אינם מתאימים למגורים. המשיבה מכנה את השטחים הפתוחים שטחי ש.מ.מ. (שטח מקורה מרוצף) או "כניסה מקורה" ומחייבת בגינם בארנונה.

למבקש רחמים בית מגורים צמוד קרקע בתחום המשיבה. קומת המגורים שבקומה השנייה גדולה בחלקים מסוימים בתכסיתה מתכסית שטח הקומה הראשונה. בכך נוצרים שטחים פתוחים שמעליהם תקרה המהווה את רצפת הקומה השנייה או בליטות דקורטיביות בחלק ממבנה הקומה השנייה. השטחים האמורים אינם תחומים בקירות מלבד אותה תקרה, והם בעצם שטחים פתוחים כחלק מחצר הנכס.

סעיף 9.1 מגדיר באופן כולל מהם שטחים בני חיוב בארנונה בבתי מגורים. ההגדרה היא כללית ורחבה מאד. בד בבד עם ההגדרה הרחבה, קובע הסעיף גם שלושה חריגים לכלל, שהראשון בהם רלבנטי למבקשים. החריג קובע מפורשות כי בשטח הדירה לא יכללו שטחים מקורים שאינם סגורים משלושה צדדים.

מחוקק צו הארנונה ביקש למנוע חיוב בגין שטחים מקורים פתוחים בחצרות הבתים. שכן, מבחינה תכליתית הם אינם משמשים למגורים ככל שטח עיקרי או שטח שירות אחר, ואין הגיון לחייב בגינם בארנונה.

על מנת ששטח מסוים יכנס לחריג שבצו הארנונה עליו להימנות תחילה עם הכלל הקבוע ברישא של הסעיף, שכן החריג מטבעו נועד להוציא מן הכלל.

יש לדחות את טענת המשיבה כי הכוונה בחריג היא לשטח שאינו כלול בכלל שהוגדר. ההגדרה של שטח, בסעיף 9.1 היא כה רחבה שכוללת בחובה את כל סוגי השטחים הקיימים בכל נכס. אין למעשה סוג של שטח שלא כלול בכלל, על כן לא ניתן להעלות על הדעת "שטח" שייכנס לחריג, לפי פרשנות המשיבה.

במקרה של ספק יש לפרש את צו הארנונה לטובת הנישום.

התובענה מעלה שאלות מהותיות של עובדה ומשפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה. מדובר בתופעה רחבת היקף בתחומי המשיבה על כן גם גודל הקבוצה מצדיק אישור התובענה.