רחל גורביץ נ' י.ד.ר הנדסה 55 בעמ ואח'

פסק דין

כללי וטענות הצדדים

מדובר בתביעה כספית שהוגשה על ידי התובעת כנגד הנתבעים על סך של 190,591 ₪, ועניינה דרישה לתשלום פיצוי חוזי מוסכם בגין איחור של כשלוש שנים במסירת דירה, שעל הנתבעים היה למסור לתובעת, בקשר להסכם שיתוף ובינוי שנכרת בין הצדדים, וכן בגין אי התקנת תריסים שהנתבעים היו אמורים להתקין בדירת התובעת. בגין האיחור במסירה נדרש סכום של 180,591 ₪ , ובגין התריסים סך של 10,000 ₪. הנתבעים שהינם החברה, הנתבעת 1 ,והערבים להתחייבויותיה נתבעים 2 ו-3, כופרים בטענות התביעה, והגישו אף תביעה שכנגד ע"ס 99,289 ₪, ועניינה השבת סכומים שקשורים לחלקה של התובעת בתשלום לאחד הדיירים שפונו מן הבניין, מר פיינשטיין, הפסדים שנגרמו לתובעים ביחס לדירות שלהם, כתוצאה מאי השלמת דירותיהם במועד, ועקב אי פינוי דיירי הבניין במועד ע"י התובעת ושאר הבעלים, וכן סכום נוסף של עבודות נוספות שבוצעו בדירת התובעת לבקשתה ונדרשה לשלמן ולא שולמו.

הודעת צד ג' - נשלחה על ידי הנתבעים לעירייה, ובהקשר של עיכובים שחלו בהוצאת היתר הבנייה לבניין נשוא התביעה, כאשר לטענת הנתבעים שולחי ההודעה לא היה מקום לדחייה מלכתחילה של בקשת ההיתר, שכן מה שהתקבל בסופו של יום, ואושר על ידי העירייה היה זהה בעיקרו למה שהתבקש מלכתחילה, וכאשר בעניין העקרוני שבשלו נדחתה בזמנו הבקשה, ובשל שינוי מדיניות העירייה, בין מועד הבירור לבין מועד ההגשה, השתנו נהלים בעירייה, ובמסגרת הערר השתכנעה העירייה, שיש להחיל על הבקשה את הכללים הקודמים ולא את הכללים החדשים, דבר שמבחינת הנתבעים, ולטענתם, גרם להתארכות הטיפול בהשגת ההיתר, ומשום כך גם לעיכוב בהשלמת העבודות. העירייה מצדה מכחישה חבות כזאת, טוענת שאין קשר סיבתי בין פעולותיה שהיו לפי דין לבין העיכובים שקשורים להתנהגות הצדדים בחוזה, וליחסים שביניהם, ושיש לדחות את ההודעה שכנגדה.

דיון

בדיון ההוכחות שהתקיים העידו - מטעם התובעת - התובעת בעצמה, מטעם הנתבעים - מר אלי יוסימוב, שהוא הנתבע 2, ומנהלה של הנתבעת. כן העיד מר גורביץ יגאל, שהוא בעלה של התובעת, שהוזמן לעדות על ידי הנתבעים דווקא. מלכתחילה בית המשפט שחרר את העדה, מהנדסת שהתייצבה מטעם צד ג', ובסיומו של הדיון הייתה הסכמה דיונית לפיה הצדדים יסכמו כאשר העדות נותרת בתיק ובכפוף להסתייגויות שצוינו עובר לסיכומים.

גב' גורביץ, התובעת, העידה כי הבנייה לא התקדמה ב-2004, ופועלה בעניין, שהייתה מטלפנת וגם מבררת את הדברים דרך אחיה שפנה לנתבעים. אישרה שהינה תושבת חוזרת מיולי 2006, וכן שעד 2007 לא לקחה עורך דין, ולא פנתה בכתב לנתבעים, בעניין נשוא התביעה, מן הסיבה שלא חשבה שזה יימשך כל כך הרבה זמן. למעשה בעדותה מפנה, כל העת, לחוזה ושלא עמדו בתאריך שלו, ומכחישה הסכמה נטענת להתארכות הדברים ו/או חוסר תום לב בעניין . לגבי פינויו של מר פיינשטיין - טוענת שאותם 18,000 $ מעבר ל-30,000 שנתנו בעלי הבניין, ניתנו מרצונם החופשי של הנתבעים. מאשרת שלא פנתה לעו"ד בר אל בקשר לאי קיום ההסכם ולא פנתה לבורר, לא הוציאה מכתבים, מהסיבה שדיברו ונפגשו ואולי שהיא הייתה נאיבית. התובעת ציינה שלא הייתה מודעת לבעיות שהיו בעניין קבלת ההיתר ושכירת שירותי עורכת דין בירן על ידי הנתבעים. טענתה החוזרת ונשנית שיש חוזה ולא קוים, ומעבר לכך לא מעניין אותה. מאשרת שמרבית התקופה לא גרה בארץ, עד שחזרה אליה בשנת 2006 מקנדה. לשיטתה זה שלא פנתה אינו שייך לעניין, וזה לא מהווה או מלמד על הסכמתה להתארכות הדברים והאיחורים, שכן דמי השכירות שהייתה צפויה לקבל מהדירה היו הפרנסה הצפויה שלה, ועיכבו את חזרתה מקנדה כל עוד לא הגיעו ולא הושלמה בניית הדירה. התובעת זוכרת פגישה בכיכר המדינה בבית קפה "קפה קפה" כמה חודשים לפני קבלת החזקה בדירה. לדבריה לא היה מעולם סיכום לפיו תקבל 700 $ מאותו מועד של הפגישה שהיה לדבריה ב-אפריל 2007 , ועד לקבלת החזקה בפועל של הדירה. התובעת מכחישה שביקשה תוספת כלשהי לדירה, מאשרת שהנמכת גבס בוצעה על ידי הנתבעת, אבל לא ביקשה מהם לעשות זאת. אותו דבר לגבי וילונות גלילה. משערת שאולי הדברים באו במקום תריסים שעד היום חסרים. לדבריה דרשה רק ארבעה קירות עם מפתח דירה ובזמן. בעלה ,העד יגאל גורביץ, מאשר שהיה בפגישה אחת בבית הקפה "קפה קפה". לדבריו, במהלך הפגישה היה ניסיון של הנתבעים להניא את התובעת מלתבוע את הכספים נשוא התביעה, בטענה שלא תהנה מן הכסף, שההליך יימשך זמן רב, ושעדיף לסיים את העניין בהסדר כלשהו, וכאשר התובעת סירבה.

הנתבע יוסימוב העיד בתחילה לגבי היתר לשיפוץ להבדיל מהיתר הבניה. מבחין בין היתר לשיפוץ לבין היתר של בניית כלל הבניין. לדבריו התובעת עודכנה לאורך כל הדרך באמצעות מיופה כוחה אחיה. העד מסכים שכדי לקבל היתר בנייה הוא צריך להיות ריק מאנשים, הוא מאשר כי פינוי האדונים פחימה, פיינשטיין וכהן , היה לערך ביולי 2003, כאשר ההיתר ניתן ב-9.05. יחד עם זאת מציין שהנתבעים ידעו רק על האדונים פיינשטיין וכהן בחתימה, ולא על הגברת פחימה. לגבי התוספות והשינויים, טוען כי נעשו בעל פה ובאמצעות אחיה של התובעת. העד מכחיש כי נספח ו' לכתב ההגנה, שנחתם על ידי שותפו, נערך רק לאחר דרישת התובעת, ועומד על כך, כי יצאה דרישה אמיתית לתובעת. העד מעיד כי הנתבעים סייעו בפינוי הדייר מר פיינשטיין. לדבריו אחי התובעת וכן מר שמה ידעו שהבעלים חייבים 18,000$ בגין עזרה זו, ויצטרכו לשלמם. נטען שההסכם עם מר פיינשטיין הינו הסכם אמיתי וניתן לראות את הצ'קים ששולמו לו הגם שלא צורפו. העד עומד גם על טענתו ששולמו 200,000 ₪ לדייר כהן והגם שאין כל אסמכתא בעניין.לשיטתו של העד, היה איחור קטן, של מספר חודשים, נוכח קיום ה-grace של שלושה חודשים, נוכח עיכוב מצד התובעת בקבלת הדירה לאחר שהודע לה שהיא מוכנה, נוכח בעיות שנגרמו בשל התנגדויות של שכנים שקשורות להצבת הפיגומים, ועל רקע בנייה בקו בניין אפס, וכן שינויים ותוספות שארכו כחודשיים שלושה. לגבי אותה פגישה ב"קפה קפה" טוען העד שהנתבעת הוציאה מפית, והעד ושותפו חתמו על הסכמה שהייתה, כאשר הנתבעת הבטיחה שתחזיר את ההסכמה חתומה על ידה, דבר שלא נעשה מעולם. לשאלות ב"כ צד ג' העד מאשר פחות או יותר את לוח הזמנים שנטען בתצהיר העדה מטעם העירייה, ולגבי מועדי הגשות הבקשות הרלוונטיות, וכן מאשר בעצם שהבעיות בעיקרן היו בין התובעת לנתבעים וללא קשר לצד ג', ולמעט הטענות שקשורות לעיכוב שבהוצאת ההיתר.

בסיום הדיון ב"כ הצדדים סיכמו :

התובעת טוענת לאיחור כאמור של 34 חודשים, במכפלת דמי השכירות שהייתה יכולה לקבל מן הדירה, ומתייחסת לטענות ההגנה שעיקרן אי פינוי דיירים בבניין כחובה שלא מולאה על ידי התובעת, וכן בעיות שקשורות בהיתר. לגבי ההיתר טוענת התובעת שבהסכם הנתבעים היו ערים למצב התכנוני והמשפטי, משכך מושתקים מלטעון בעניין, סעיף 2 להסכם. לגבי כוח עליון , נטען שההתנהלות מול העירייה לא יכולה להיחשב ככזו. בהקשר של פינוי הדיירים ההפניה היא לסעיף 7 להסכם, בו מדובר בפינוי עם קבלת היתר הבניה . נטען שב - 9.2005, במועד קבלת ההיתר, לא היה אף דייר בבניין. באשר לסכומים והטענות שקשורים לפינוי דיירים, נטען שלגבי הדייר כהן אין בהסכם מילה על אותם 200,000 ₪ שנטען ששולמו לו או בהקשרו, והדבר לא נתמך בראשית ראיה או קצה ראית. לגבי הדייר מר פיינשטיין נטען שההסכם שהוצג בעניין מוטל בספק, וכן שלא צורפו ראיות ממשיות לגבי קיומו ותשלומים על פיו. לגבי הדיירת פחימה שהתברר ששוהה בבניין גם כן, טוענת התובעת שגם נכונות ההסכם שנחתם עמה וצורף לתצהירים, מוטלת בספק, אולי למעט העובדה שהייתה כוונה להשיג מסמך שיאפשר את פינויה בצורה נוחה יותר. הדגש הוא, שמדובר באיחור של 34 חודשים, שקשור בנתבעים. לעירייה אין רלוונטיות בהקשר הזה, וגם לא לסוגית הפינוי. נטען לחילופין שגם אם נקבל את גרסת הנתבעים, עדיין יש 11 חודשי איחור, שכן חלפו 22 חודש מאז שנתקבל ההיתר. בהקשר של התביעה שכנגד, ולעניין דרישת החזר בגין פינוי הדיירים, הפסדי השכירות, התוספות והשינויים - נטען כי לא הייתה שום פנייה מוקדמת לתובעת במהלך הזמן, לא צורפו אסמכתאות לדרישה כזאת, והדברים עלו רק במסגרת התביעה שכנגד והדברים אומרים דרשני, דהיינו שמדובר ברצון ליצור מאזן נגדי שאינו מבוסס על דבר. התובעת העידה שלא ביקשה דבר לגבי תוספות, אין מסמך בכתב בעניין, ובניגוד לדרישות ההסכם שצוינו לעיל. נטען שנספח ו' לתצהיר הנתבעים מפוברק, שהוא נשלח לאחר שיצא מכתב דרישה לנתבעים, שהוא מגמתי, ומטרתו להוות משקל נגד, ומבחינת דרישה נגדית. לגבי דמי השכירות שנטען שהנתבעים הפסידו, התשובה היא שלא יכולים לדרוש דמי שכירות שעה שאין להם היתר.

הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי מדובר בתביעה שהיא עמידה על זכות בחוסר תום לב, שהתובעת מתנהגת בכפיות טובה, ושככלל התביעה היא מוגזמת ומופרכת. התובעת ידעה על כל הקשיים ועדותה בעניין שלא יודעת אינה מתקבלת על הדעת, שכן ביקרה פעמים רבות בארץ ואף במעמד של תושבת חוזרת מסוף 2006. ככל שלתובעת היו טענות בזמן אמת, משתוממת ב"כ הנתבעים, מדוע לא בוטל ההסכם לפי סעיף 21, מדוע לא פנתה לעורך דין שמוזכר בהסכם, לבורר שמוזכר בהסכם, והסתפקה בשיחות ופניות טלפוניות, כדבריה. נטען שההיתר ניתן שנה לאחר שהדירה הייתה אמורה להימסר, ולא יעלה על הדעת, שבאיחור שכזה לא יהיו פניות מעבר לאמירות טלפוניות כפי שהעידה. למעשה לתובעת היה נוח לעמוד מנגד ושאחרים ירוצו במקומה, יתאמצו ויוציאו הוצאות ויסללו את הדרך להשלמת ההסכם, שעלה בממון רב ובהוצאות ובמאמץ כאמור. למעשה נטען שהתובעת מושתקת ומנועה בשל היותה מחוסרת תום לב, ובנסיבות העניין שכאן, כאשר הצדדים יצאו למסע משותף, והתובעת בחרה ב"שב ואל תעשה", ורק בסיום הבנייה נזכרה, פתאום, לעורר טענות ולא בזמן אמת, מה שמלמד על אפסותן. הודגש שנסיבות האיחור היו ידועות לתובעת, ולמיופה כוחה אחיה. לטענתה, מדובר בעניינים שלא בידי הנתבעים - עניין הפינוי, ועניין ההיתר. לא ניתן להגיש את ההיתר כאשר הבניין איננו ריק, וכשזה קרה - מיד החלו להגיש את הבקשות לקבלתו. הקושי המעשי בעיקרו היה לגבי בנייה בקו אפס, עניין שהוא חריג, ואי אפשר לטעון לסחבת בעניין, ובהקשר הסכם שיתוף וביצוע, נשוא הדיון כאן, ואף אחד לא יכל לצפות את הקשיים. נטען שאחיה של התובעת היה מיופה כוחה לפי ההסכם ולא בא להעיד מטעמה. לגבי הסכמות שהיו בפועל בינו לבין הנתבעים, במהלך שהותה של התובעת בחו"ל, הודגש שאין הכחשה של העבודות הנוספות שבוצעו. ישנה רק טענה שלא הוזמנו על ידי התובעת, הנתבעת שכנגד. בעניין זה מפנים גם לנספח ו' לתצהיר.

לעניין הודעת צד ג', העירייה, הנתבעים טוענים שנוכח תוצאת הבקשה ולאחר הגשת הערר באמצעות עורכת דין בירן, היא הנותנת שלא היה מקום לדחות את הבקשה המקורית שהתקבלה בעצם בשינויים מינוריים או ללא שינויים כלל, וכך לא היה נגרם חלק מן העיכוב. לגבי איחור בכל מקרה של 11 חודש, התשובה היא שביצוע העבודות הנוספות לקח זמן, שהיה grace מוסכם בין הצדדים. בא כוח צד ג' בסיכומיה מסתמכת על תצהיר העדה מטעם העירייה, טוענת שבנסיבות כאן לא ניתן למצוא קשר סיבתי שחורג ממסגרת ההסכמים שבין הצדדים וקשור בעירייה, ולעניין הנזקים ששיפויים מתבקש כאן, שהתנהלות העירייה הייתה סבירה, בשים לב לבקשת ההיתר, הצורך לבדוק אותה, לבחון אותה, שמדובר בהתנהלות מקובלת וסבירה, תוך שקילת השיקולים הרלוונטיים והחשובים לעניין, ברמה הציבורית ובלוח זמנים שאינו חורג מן המקובל. העובדה שבסופו של דבר התוכנית אושרה, הגם שהיא חולקת על מתכונת זהה לבקשה המקורית, אינה יכולה להוות עילה כנגד העירייה, בבחינת קיום הליכים על פי חוק, וכאשר לעירייה שמורה הזכות לפנים משורת הדין וכפי שנקבע עובר להגשת הערר, להתיר את הבקשה ועל פי המדיניות שהיתה, עובר להגשת בקשת המידע המקורית, ולא על פי המדיניות/כללים שהשתנו בעניין, בעת דחיית הבקשה הראשונה.

הכרעה

מן החומר שבפני עולה שלפי ההסכם מ 10/12/02, היתה הדירה אמורה להימסר לתובעת , לא יאוחר מ 10/9/04, בפועל נמסרה ב 1/7/07. בקשת ההיתר הראשונה, הוגשה ב8/9/03, ובקשה מתוקנת הוגשה ב 1/04 ונדחתה, לאחר קבלת ערר נקבע ב 10/04 שניתן יהיה לקבל היתר, בתנאים מסוימים, שלאחר קיומם ניתן היתר ב9/05.

הפיצוי המוסכם החוזי שנקבע בגין כל חודש איחור הינו, 1200 דולר- סעיף 22 א' להסכם.

כן עולה מן החומר, שדיירים שלא היו צד להסכם, והיו בגדר דיירים מוגנים או מחזיקים, התפנו עד 8/03. כן עולה מן החומר שמועד מסירת הדירה (שנקבע שיהיה לפי המוקדם בין השניים), צריך להיות לפי מועד חתימת ההסכם, ב9/04, ולפי מועד הוצאת ההיתר, ב8/06. משמע, לגבי המועד החוזי 9/04, חלף, וכאשר כאמור ההיתר ניתן רק ב9/05.

נוכח סעיף 7 להסכם, וכאשר הוכח שדיירים מוגנים או מחזיקים שאינם בעלים, פונו מן הבניין רק עובר ל8/03, נראה שהתובעת אינה יכולה לתבוע בגין פרק הזמן שעד לפינויים, כאשר היא ושאר הבעלים התחייבו שהבניין יהיה פנוי, מאדם וחפץ, מיד עם קבלת היתר הבניה.

אמנם היתר הבניה התקבל רק 9/05, כאשר הבניין היה פנוי, יחד עם זאת, קריאת כלל סעיפי ההסכם, ובעיקר סעיף 5 ג', הדן בהיתר לשיפוץ, ובהיתר לבניה, מביא למסקנה שההיתר המדובר בסיפא סעיף 7 להסכם, הינו בקשר לכלל העבודות הן השיפוץ שהחל מיד בסמוך לאחר חתימת ההסכם, והן הבניה עצמה.

הדעת נותנת, שכל עוד לא פונו דיירים מוגנים מן המקום, לא היה ניתן פרקטית להגיש את התוכניות להיתר הבניה ואלו הוגשו משהוסרה מניעה זו ב- 9/03. מאידך, איני מקבל, ולא הוכח בפני באופן מספק, שהתובעת חבה בפיצוי כלשהו, ובגין עניין הפינוי האמור, שלא מצא ביטוי בהסכם שבין הצדדים, בשעה שמחד, התובעת ושאר הבעלים התחייבו למסור נכס פנוי, אך מאידך, הנתבעים הצהירו בסעיף 2, כי בדקו את הבניין ונתוניו, ואין להם טענות בעניין, ובכלל זה טענות לפיצוי ו/או השתתפות ובקשר לפינוי אותם דיירים. קונקרטית, אציין לגבי סכומי הפינוי הנטענים, ששוכנעתי שנספח ב' לתצהירי הנתבעים, ההסכם עם מר פיינשטיין, משקף את הסכום האמיתי ששולם לדייר זה 48,000$, יחד עם זאת, לא שוכנעתי, ולא הוכח בפני באופן מספק, שעל התובעת לשאת ברבע מן היתרה העולה על 30,000$.

כן לא שוכנעתי, ולא הוכח בפניי באופן מספק כלל ועיקר עניין התשלום לדייר מר כהן.