רזדולסקי ואח' נ' טובי ואח'

פסק-דין

זוהי תובענה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו המבקשים זכאים להירשם כבעליו של קוטג' בן 8 חדרים עם חניה צמודה, הידוע כמחצית חלקה 107 בגוש 8018 ומצוי ברחוב הקשת 27 במועצה המקומית אבן יהודה (להלן:- "הנכס"), בכפוף לתשלום סך של 2,300,000 ₪ שישולם על ידיהם. המבקשים עותרים גם, כי בכפוף לתשלום דלעיל, יהיו זכאים לרישום זכויות הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שמותיהם. המבקשים עותרים שיותר להם להעביר חלק מהתשלום, בגובה חוב המשיבים לבנק לאומי לישראל בע"מ כדי להביא להסרת השעבוד הרשום על זכויות המשיבים בנכס.

רקע:

המשיבים הם בני זוג ובעלים של הנכס. זכויותיהם בנכס נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בנתניה ביום 21.12.09.

על פי הנטען בתובענה, ביום 2.8.08, עוד טרם רישום זכויות המשיבים, התקשרו המבקשים עם המשיבים בהסכם למכירת זכויות המשיבים בנכס לידי המבקשים (להלן:- "ההסכם" או "הסכם המכר"). המשא ומתן שקדם להסכם המכר וסגירת העסקה נעשו בין המבקשים למשיב 1 (להלן:- "מר טובי" או "המשיב"), לאחר שהאחרון הציג למבקשים ייפוי כוח שלפיו הוא מיופה כוחה של המשיבה 2 (להלן:- "גב' טובי") להשכיר או למכור את הנכס (העתק ייפוי הכוח – נספח ב' לתובענה).

עוד נטען בתובענה, כי מאחר שהמשיבים נדרשו לסכום כסף ניכר עוד בטרם הסדרת רישום זכויותיהם בנכס, סיכמו הצדדים, כי בשלב הראשון ייחתם בין הצדדים חוזה שכירות ל – 27 חודשים שבמסגרתו ישלמו המבקשים 216,000 ₪ מראש כדמי שכירות. הכוונה הייתה שבתקופה זו יוסדר רישום זכויות המשיבים בנכס ותתאפשר השלמת מכירת הנכס וחתימה על הסכם מכר פורמאלי. כן סוכם, אליבא דמבקשים, שעם רישום הזכויות על שם המשיבים ייחתם הסכם מכר ודמי השכירות יקוזזו מהתמורה (סיכום זה שהועלה על הכתב על ידי מר טובי - נספח ג' לתובענה).

משכך, חתמו הצדדים על הסכם שכירות (נספח ד' לתובענה) והמבקשים קיבלו אישור בכתב ידו של מר טובי כדי שיוכלו לקבל מידע מלא על מצבו התכנוני של הבית (העתק האישור – נספח ה' לתובענה). במעמד חתימת הסכם השכירות שילמו המבקשים לידי המשיבים סך של 216,000 ₪.

כאן המקום לציין כי אמנם הסכם השכירות נושא תאריך 3.8.08 אולם לנוכח התאריכים בתכתובת שקדמה לחתימה על הסכם זה (כפי שאבהיר בהמשך), ככל הנראה חתמו עליו הצדדים מספר ימים לאחר מכן.

כאמור, ביום 21.12.09 נרשמו זכויות המשיבים בנכס בלשכת רישום המקרקעין בנתניה. לטענת המבקשים בתובענה, ממועד רישום זכויות המשיבים, החלו המשיבים להציב תנאים שונים בלתי מקובלים לחתימה על הסכם המכר. כך, המשיבים עמדו על כך שהסכם המכר לא ייערך על ידי עורך דין ודרשו שלא יעלה על שני עמודים; המשיבים הטילו את האחריות לבדיקת חיוב במס שבח על כתפי המבקשים; דרשו ריבית נשך של 1/2 אחוז לחודש לתשלום יתרת התמורה; ובשלב מסוים ניסו אף ליצור את הרושם שמר טובי אינו מוסמך לפעול בשם גב' טובי, בניגוד לייפוי הכוח שהוצג להם.

בתובענה נטען עוד על ידי המבקשים כי בהמשך הם אף הסכימו להגדיל את הסכום שישולם על ידם לצורך השלמת העסקה עד לסך של 2,300,000 ₪ (ללא קיזוז דמי השכירות) אולם המשיבים סירבו לחתום על טיוטת הסכם המכר שנשלחה אליהם.

ביום 3.5.10 שעבדו המשיבים את זכויותיהם בנכס לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ להבטחת הלוואה בסך של 2,500,000 ₪ שקיבלו מהבנק וזאת ללא הסכמתם וידיעתם של המבקשים. המבקשים קיבלו באותו חודש אישור של הבנק שתמורת הפקדה של 1,500,000 ₪ יוסר השעבוד. עד למועד הגשת התובענה לא פעלו המשיבים להסרת השעבוד.

עוד נטען בתובענה, כי לאורך כל התקופה שמיום כניסת המבקשים לנכס ועד למועד הגשת התובענה, הם השקיעו סכומי כסף גבוהים ביותר שכן בעת קבלתו הוא לא היה ראוי למגורים. המבקשים עשו כן על סמך הסיכום אליו הגיעו עם המשיבים שלפיו תועבר הבעלות בנכס למבקשים וכן על סמך סעיף 8.5 להסכם השכירות שלפיו אם לא תמומש האופציה על פי הסכם השכירות יוחזרו למבקשים השקעותיהם בנכס.

הצדדים ניהלו תכתובת בנוגע להסכם ומשלא הגיעו להסכמה הגישו המבקשים התובענה דנן בד בבד עם בקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בנכס.

בדיון שהתקיים לפני ביום 13.1.11 ניתן צו זמני כמבוקש וקבעתי ישיבה נוספת. בדיון שהתקיים ביום 2.2.11 הסכימו ב"כ הצדדים שהדיון יתקיים בתובענה עצמה ושלב"כ הצדדים תינתן אפשרות להגיש תצהירים נוספים.

ביום 27.2.11 התקיים לפני דיון הוכחות. מטעם המבקשים העידו המבקשים בעצמם ועו"ד לנה קנטי, שייצגה את המבקשים מול המשיבים בהסכם. מטעם המשיבים העידו מר טובי ומר יעקב קוך, המתווך שדרכו הגיעו המבקשים למשיבים.

טענות המבקשים

נכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים. עובדה זו עולה בין היתר מההתכתבויות בין עו"ד קנטי לעו"ד פרנק-כהן (ב"כ המשיבים דאז). מהתכתבויות אלו ניתן לראות שכל פרטי המכר סוכמו בטיוטות החוזה שהועברו וזאת כמכר מותנה ברישום הזכויות על שם המשיבים. חוזה המכר לא נחתם רק מאחר שעו"ד פרנק כהן לא הסכימה להפקיד סכומים להבטחת תשלומי המיסים על ידי המשיבים ומאחר שמועד רישום הזכויות על שם המשיבים לא היה ברור (העתק מההתכתבויות - נספחים א'-ו' לתצהירה של עו"ד קנטי).

עדותו של מר טובי היא עדות יחידה. גב' טובי שנכחה בבית המשפט בחרה שלא להעיד ועו"ד פרנק-כהן שניהלה את המגעים בשם המשיבים בנוגע להסכם לא הובאה לעדות.

טענתו של מר טובי בחקירתו שעו"ד פרנק-כהן לא ייצגה אותו לעניין המכירה או השכירות ושהתכתובת שנערכה בינה לבין עו"ד קנטי נעשתה על דעת עצמה היא גרסה כבושה ומופרכת. מעבר לכך שהמשיבים לא זימנו לעדות את עו"ד פרנק-כהן כדי שתתמוך בגרסה זו, מר טובי כלל לא ידע להשיב על השאלה איך עו"ד פרנק-כהן ידעה על קיום המבקשים וניהלה איתם משא ומתן שעה שלא הייתה קשורה למכר או להשכרת הנכס. כמו כן, עדותו של מר טובי נסתרה מפורשות על ידי עדותה של עו"ד קנטי שלפיה הוא היה בישיבה שהתקיימה במשרד עו"ד פרנק-כהן בה נוהל המשא ומתן לרכישה.

בניגוד לטענותיו של מר טובי בתצהירו, כל העיכובים בהשלמת העסקה היו בשל המשיבים שלא היו מוכנים לחתום על הסכם מכר מותנה. לא הייתה כל אי הסכמה לגבי מועדי תשלום התמורה למשיבים עם חתימתו של הסכם המכר או על כל נושא מהותי אחר. כך גם בניגוד לטענתו של מר טובי, ניתן לראות שהמשיבים ידעו היטב שרישום הנכס על שמם יימשך שנה (נספח ג' לתובענה).