רום נ' סחר ואח'

פסק דין

1.בפני תביעה כספית בגין הפרת חוזה שכירות שנחתם בין הצדדים.

2.העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן:

התובעת הינה בעלת הדירה ברח' חפץ חיים 63 פתח תקווה (להלן: "הדירה"). הנתבעת שכרה הדירה החל משנת 2004. ביום 17.5.09 נחתם בין התובעת לנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") הסכם שכירות לתקופה שבין 1.6.09 ועד 31.5.10 (להלן: "הסכם השכירות"). הנתבעים 2-3 ערבו להסכם. ביום 2.6.10 הנתבעת מסרה החזקה במושכר חזרה לתובעת.

3.התובעת טענה כי במועד מסירת החזקה התגלו במושכר ליקוים ונזקים רבים, לרבות ליקויים: בסיוד, בעבודת הצביעה, בניקיון ובדלתות, קילופים, שברים בריצוף, הותרת חפצים ונזקים נוספים לתכולת הדירה, כל זאת כמפורט בחוו"ד השמאי שצורפה (להלן: "חוו"ד השמאי מטעם התובעת"). התובעת טענה כי ביום 4.6.10, יומיים לאחר פינוי הדירה ביקר השמאי בדירה. ביום 10.6.10 ערך את חוות דעתו והעריך את עלות התיקונים בסך של 27,376 ₪. התובעת טענה כי חוו"ד השמאי מתייחסת להסכם השכירות בין הצדדים וחובת התיקון החלה על השוכר המפורטת בסעיפים 8 ו 10 להסכם השכירות. כמו כן צורפו לחווה"ד נספח תמונות חלקי המדבר לטענתה בעד עצמו, בדבר הליקויים שנותרו בדירה. התובעת צירפה חוו"ד שמאי משלימה מיום 7.12.11 המפרטת עלות כל ליקוי ותיקונו. התובעת טענה כי חוו"ד השמאית מבחינה בין ליקויים הנובעים מבלאי סביר לבין ליקויים שאינם נובעים מבלאי סביר שחובת תיקונם חלה על השוכרת בהתאם להסכם השכירות. התובעת עתרה לחייב הנתבעת בתשלום התיקונים בהתאם לחוו"ד השמאי בסך של 27,376 ₪. בנוסף, טענה כי הנתבעת הפרה את סעיפים 8 ו 10 להסכם השכירות ובהתאם לסעיף 10ה' עליה לשלם פיצוי מוסכם בסך 30,000 ₪. כמו כן עתרה התובעת לתשלום בסך של 1,116 בגין אובדן ימי שכירות בסך של שבוע ימים לצורך ביצוע השיפוצים. וכן, החזר בסך של 2,720 בגין עלות חוו"ד השמאי. התובעת טענה כי חוב הנתבעת 1 והנתבעים 2-3 כערבים עומד על סך של 61,212 ₪ אך על מנת להעמיד שווי התובענה בסמכות בית משפט לתביעות קטנות, הועמדה התביעה על סך של 32,700 ₪.

4.הנתבעים טענו מנגד כי תובענה זו הוגשה ע"י התובעת רק כתוצאה מהפסדה בתביעתה לפינוי המושכר וחיובה בתשלום הוצאות. הנתבעים טוענים כי זו הסיבה בשלה השתהתה התובעת בהגשת תביעתה במשך שנתיים מעת פינוי הדירה. הנתבעת טענה כי שכרה את הדירה מהתובעת במשך חמש שנים. בפועל, אביה של התובעת הוא שהתנהל באופן שוטף מול התובעת שהינה אם חד הורית המגדלת שלושה ילדים בגפה. הנתבעת טענה כי התובעים הם שלא טרחו לתקן את הליקויים הרבים שהיו בדירה, על אף פניות חוזרות ונשנות מצד הנתבעת, ואשר את חלקם נאלצה הנתבעת לבצע בעצמה ועל חשבונה. הנתבעת טענה כי מדובר היה בתיקון תקלות המוגדרות כבלאי סביר שעפ"י ס' 8ד' להסכם השכירות מצויים באחריות התובעת: בעיות במערכת החשמל, מערכת המים, בעיות רטיבות, הצפות, תחזוקה ומזגן תקול. הנתבעת טענה כי רק חלק מהתיקונים בוצעו ע"י התובעת וגם אז בוצעו באיחור בלתי סביר ובאופן בלתי מקצועי. הנתבעת צירפה תמונות הממחישות את הליקויים בדירה והיותה בלתי ראויה למגורי אדם. הנתבעת מעריכה את עלות התיקונים שבוצעו על ידה בגין צביעה, נזילות, סתימות, שקעים ושיטפונות בסך של 12,000 ₪. הנתבעת טענה כי יש להשיב סכום זה או לקזז מחובה לתובעת. הנתבעת טענה כי בפינוי הדירה שכרה איש מקצוע שסייד הבית, צבע משקופים ומעקה מדרגות. הנתבעת טענה כי הנזקים לקירות נגרמו בגין התקלות המצויות באחריות התובעת ועליהן התריעה בפני התובעת. בנוסף נטען כי התובעת ביקרה בדירה בעת הסיוד ויתכן שהתמונות שצולמו ע"י השמאי צולמו בטרם הסיוד. הנתבעת טענה כי לא הוגשה דרישה לתיקון נזקים והתביעה הוגשה בשיהוי ניכר, בחלוף שנתיים מעת עזיבת הנתבעת את הנכס. הנתבעת טענה כי המושכר היה במצב קשה, ובין היתר נאלצה לתמוך את הכיור באמבטיה בשולחן על מנת שלא יקרוס ובשל המזגן התקול נאלצו היא וילדיה לעבור את חודשי הקיץ ללא מזגן תקין. הנתבעת צירפה קבלה מיום 2.6.10 המעידה על תשלום בגין עבודת צבע בסך של 2,668 ₪. כמו כן, צירפה מכתבים מעו"ד מיום -15.9.09 ו- 21.9.09 בו נדרשה התובעת לתקן הליקויים.

5.בדיון שנערך בפניי טען אביה של התובעת כי הנתבעת לא פינתה את הדירה במועד. האב טען כי הנזקים בדירה שהיו באחריותם תוקנו וכי היה באפשרות הנתבעת לסיים את חוזה השכירות. השמאי העיד בפניי כי ביקר בדירה בתאריך 4.6.10 לאחר הפינוי וחזר על האמור בחוות דעתו.

מנגד הנתבעת חזרה וטענה כי מהתמונות שצרפה עולה כי התובעת היא שהפרה את החוזה בכך שלא תיקנה את הרטיבות והפגמים האחרים בדירה, על אף בקשות חוזרות ונשנות מצד הנתבעת וכי בסיום החוזה צבעה את הדירה והותירה אותה נקייה. הנתבעת טענה כי לא היה ידוע לה במועד עזיבתה כי יהיה צורך בחוו"ד שמאי ועל כן התרתי לנתבעת לצרף חוו"ד שמאי מטעמה.

6.התביעה דנן מתבססת על דיני החוזים ובמסגרתה תובעת הנתבעת מהנתבעת והערבים: פיצוי מוסכם בסך 30,000 ₪, תיקון נזקים שהוערכו בחוו"ד השמאי בסך של 27,376 ₪, עלות חוו"ד השמאי בסך 2,720, אובדן שבוע שכירות בסך של 1,116 ₪. קרי, סך כולל של 61,212 ₪ שהועמד לצורך מתן סמכות לבית משפט לתביעות קטנות, על סך של 32,700 ₪.

7.פיצוי מוסכם -

התובעת טענה כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית ולכן זכאית היא לפיצוי מוסכם שאינו כרוך בהוכחת נזק עפ"י סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1971.

מנגד טענה הנתבעת כי התובעת היא שהפרה הסכם השכירות הפרה יסודית, בכך שעל אף דרישות חוזרות ונשנות לא תוקנו הנזקים בדירה שהינם באחריות המשכיר עפ"י ההסכם.

בחוו"ד השמאי מטעם התובעת קיימת התייחסות להסכם השכירות ולסעיף בו נעשית אבחנה בין נזקים שהינם בגדר בלאי סביר שהינם באחריות המשכיר לבין נזקים שהינם באחריות השוכר. השמאי מצא כי אומנם בוצעו עבודות סיוד, צביעה וניקיון של הדירה אך הם נעשו באופן לקוי וחלקי. כן צוינו ליקויים נוספים לרבות בדלתות, חוסר בידיות, לא הוחזרו מפתחות, נותר ציוד. השמאי העריך את עלות התיקונים בסך של 23,600 ופינוי הדירה למשך שבוע לצורך ביצועם.

בחוו"ד השמאי מטעם הנתבעת צויין כי נערכה כשנתיים לאחר פינוי הדירה ועל יסוד תמונות וחוו"ד השמאי מטעם התובעת מאחר ואין אפשרות לבקר בנכס שנמכר. השמאי ציין כי הוצגה בפניו חשבונית על סיוד ומחוו"ד השמאי מטעם התובעת לא עולה בבירור האם בוצע סיוד או לא בוצע סיוד והיכן. בנוסף, ציין השמאי כי מהתמונות שהוצגו בפניו עולה כי קיימים כשלים רבים בדירה בעיקר כשלים של איטום ורטיבות. השמאי טען כי הוברר לו כי כשלים אלה תוקנו ע"י הנתבעת ועל חשבונה אף שעפ"י חוזה השכירות הם באחריות בעל הדירה. השמאי טען כי העובדה שהשמאי לא התייחס לכשלים אלה מעידה כי מדובר בחוו"ד מגמתית ולא ניתן לנתבעת להביא שמאי מטעמה בסמוך לביקור השמאי מטעם התובעת.

לאחר עיון בכתבי הטענות, בחוות הדעת, בתמונות והדיון שנערך בפניי הגעתי לכלל מסקנה כי שני הצדדים הפרו ההסכם הפרות יסודיות ולכן אין התובעת זכאית לפיצוי מוסכם.

מחומר הראיות בכלל, ומחוות דעת השמאים בפרט, עולה כי הנתבעת אומנם הפרה את הסכם השכירות בכך שהותירה דירה עם נזקים שהיה עליה לתקן עפ"י הסכם השכירות. ברם, מנגד הוכח כי היו קיימים בדירה כשלים של רטיבות ואטימות שהיו באחריות התובעת ולא תוקנו על ידה. הנתבעת דרשה תיקון ליקויים אלה אך ללא הועיל: ראה מכתבים מיום 15.9.09, 21.9.09.

משהוכח בפניי כי שני הצדדים הפרו הפרה יסודית את ההסכם, אין מקום לפסוק פיצוי מוסכם.

8.נזקים -

הנתבעת טענה כי הגשת התביעה בשיהוי מנעה ממנה את האפשרות לבדוק את הדירה בסמוך למועד הפינוי ע"י שמאי מטעמה. הדירה בינתיים נמכרה ואין אפשרות לבדוק אותה כיום. בנוסף, מפאת השיהוי לא נשמרו בידי הנתבעת קבלות בשווי מוערך של 12,000 ₪ המעידות ומוכיחות טענותיה לפיהן תיקנה על חשבונה נזקים שהיו באחריותה של התובעת עפ"י ההסכם השכירות.

אין חולק כי הדירה פונתה ביום 2.6.10. השמאי מטעם התובעת בדק הדירה ביום 4.6.10. והתביעה שבפניי הוגשה ביום 22.4.12. קרוב לשנתיים לאחר עזיבת הנתבעת את הדירה.