ראוכברגר ואח' נ' קרמין ואח'

פסק דין

תביעה לשיפוי התובעת בגין מחצית ההוצאות אשר הוציאה בגין יסודות בניה , בה לטענתה, עושה הנתבע 1 שימוש ותביעה שכנגד לחיוב התובעת בפיצוי בגין הפרת ההסכם בין הצדדים.

לשם הנוחיות תכונה להלן התובעת, היא גם הנתבעת שכנגד:"התובעת" ואלו הנתבעים , הם גם התובעים שכנגד:"הנתבעים".

העובדות:

1. התובעת והנתבע 1 הם שכנים בבנין המורכב מארבע דירות – שתי דירות בקומת קרקע ושתי דירות בקומה העליונה.

2.הנתבע 2 הוא בנו של הנתבע 1 ומטפל בענייניו.

3.בין השכנים בבנין היו לאורך השנים מחלוקות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף , מחלוקות אשר הגיעו אף לידי בירור בערכאות משפטיות.

4.ביום 24/11/06 נחתם בין ארבעת השכנים בבנין ,הסכם במסגרתו הגיעו השכנים להסכמה לענין חלוקה ומימוש של זכויות הבניה בבנין. במסגרת הסכם זה, נקבע כי שטח החצר המשותפת הצמוד לדירת השכנים בקומה התחתונה יוצמד לדירתם של שכנים אלו . הוסכם עוד כי השכנים בקומה התחתונה יהיו זכאים לבניה בעתיד בשטח הקרקע אשר הוצמד לדירתם כאמור. מנגד , הוסכם באשר לדיירים בקומה העליונה כי לשטחם יוצמד שטח הגג המשותף והוסכם מפורשות כי :

"מוסכם גם כי הגג כולל גם את השטח שיווצר מעל ההרחבות של הדירות של צד א' וב' ע"פ היתר בנייה כדין שיגישו צד א' וב' לעירייה". (הסיפא לסעיף 2 להסכם)

עוד הוסיפו הצדדים וקבעו כי : "...יהיה רשאי כל צד בעניין לנהוג מנהג בעלים לכל דבר בשטח המוצמד אליו"

5. אין עוררין כי ההסכם האמור נוסח על ידי התובעת – או מי מטעמה- וכן, אין עוררין כי קדמו להסכם זה מספר הסכמים, אשר כל אחד מהם כלל חלק אחר של הדיירים – כך, תחילה היה הסכם בין שני הדיירים בקומות התחתונות, לאחר מכן הצטרפה להסכם הדיירת ורדה פז ( באמצעות בתה דינה ויינשטיין) המתגוררת בדירה העליונה ובסיכומו של דבר הצטרפו להסכם גם הנתבעים.

6. אין עוררין כי התובעת מימשה זכויותיה ובנתה תוספת בניה על שטח החצר.

7. אין עוררין בנוסף כי הנתבע 1 עושה שימוש בגג אשר נוצר לתוספת הבניה האמורה ובכלל זה, פתח פתח לכיוון גג זה, ריצף אותו , סגר אותו במעקה והוא עושה בו שימוש כמרפסת.

טענות הצדדים:

8. לטענת התובעת, הואיל והנתבעים עושים שימוש בגג אשר נוצר לתוספת הבניה, הרי שעליהם לשאת במחצית מעלויות בניית היסודות אשר נבנו על ידה. התובעת מוסיפה וטוענת כי , ההסכם בין הצדדים מיום 24/11/106 – המצמיד את הגגות לרבות הגגות של תוספות הבניה לדירות העליונות – הוא הסדר ברמה הקניינית אשר אין לו השלכה לענין הנושא הפיננסי של מימון עלויות בניית היסודות אשר הביאו ליצירת גג זה. התובעת מוסיפה וטוענת כי זו היתה אף כוונת הצדדים המפורשת. יתרה מכך, לטענת התובעת כך, אף מקובל לנהוג וכך, אף נהגו הדיירים האחרים . התובעת מוסיפה וטוענת כי הנתבעים הביעו הסכמתם לשלם לה סך של 10,000 ₪ ואולם, התנו התשלום בתניות אשר אינן נוגעות לענין ומשלא הסכימה לקיומם – חזרו בהם מהסכמתם זו.

לטענת התובעת משכך, על הנתבעים להשיב לה מחצית מעלויות היסודות אשר נבנו על ידה העומדת על סך של 24,000 ₪.

9. לטענת הנתבעים – תחילה, דין התביעה האישית כנגד הנתבע 2 אשר הוא רק בנו של הנתבע 1- להדחות.

לגופם של דברים – לטענת הנתבעים, ההסכם אליו הגיעו הצדדים , ממצה את ההסדרים ביניהם קניינית ופיננסית. האמור חל לטענתם ביתר שאת הואיל וקדמו להסכם זה מחלוקות אשר אף הגיעו לערכאות, הנוגעות לכך, שהנתבעים התנגדו לתוספת הבנייה ובית המשפט אף קבע כי אין לבעלי הקומות התחתונות הזכות לאכוף בניה כאמור.

לטענת הנתבעים, הואיל ונקבע מפורשות בהסכם כי הגגות – לרבות הגגות אשר יווצרו על הבנייה החדשה- יוצמדו לדירות העליונות וכי הם יוכלו לנהוג בהם מנהג בעלים ולא נקבע כי תנאי לשימוש כאמור, הינו השתתפות בעלויות ליצירת הגגות כאמור (דהיינו, עלות היסודות), פשיטא, שהוסכם מפורשות כי אין כל חובה על הדיירים בקומות העליונות לשאת בתשלום כלשהו בגין השימוש.

למעלה מן הצורך, מוסיפים הנתבעים וטוענים כי תוספת הבנייה אשר הוסיפה התובעת הרעה את איכות החיים של הנתבע 1 הואיל ובשלה, לא יכל לצפות לשדרה מחלון ביתו כפי שעשה בעבר וכן, הואיל והגג עם הזפת הוביל לאדים לא נעימים בביתו. בנסיבות אלו, לטענתם בדלית ברירה, פתח הנתבע 1 פתח אל הגג וריצף אותו וזאת, על מנת שיוכל לשבת במרפסת ולצפות בשדרה.