קרלין נ' אלקובי ואח'

פסק דין

התביעה היא לסעד הצהרתי בדבר בטלותו של הסכם מכר דירה בגין הפרת ההסכם ותרמית בנוגע לדירה ולסעד הצהרתי בדבר זכותו של המבקש להשבה של התמורה ששילם בגין המכר ולפיצוי מוסכם על פי ההסכם. התבקש גם סעד הצהרתי בדבר התרשלות של המשיב 3 בטיפול בעיסקת המכר.

תמצית טענות הצדדים:

המבקש והמשיב 1 חתמו על הסכם מכר דירה ביום 16.12.07 (נספח ב' לתצהיר המבקש, להלן-"ההסכם"). הדירה, מצויה ברחוב בן נריה 18 בירושלים וידועה גם כגוש 30047 חלקה 20 תת חלקה 1 (להלן- "הדירה"). המבקש טוען כי המשיב מכר לו את הדירה בתרמית שכן, הוברר לו בדיעבד בשונה מהמצג שהוצג בפניו בעיסקת המכר ובהסכם כי הדירה מצוייה בשטח המיועד למקלט ושטח מילוי , המהווה חלק מהרכוש המשותף של הנכס בו מצויה הדירה. בהיעדר היתר בנייה ולשימוש למגורים בדירה נישלחה אליו דרישה מעיריית ירושלים לפנות את הדירה. משלא עלה בידיו להכשיר את העבירות ולאחר שהודיע למשיב 1 על ביטול ההסכם ולא הוחזרה לו התמורה בגינה, הוגשה התביעה.

המשיב 3 ייצג את המבקש כעו"ד בעיסקת המכר של הדירה. המבקש טוען כנגד התרשלותו של המשיב 3 בטיפול בעיסקה כעו"ד משלא בדק את מצב הדירה ברשויות התכנון ואת מצבה המשפטי. המשיב 3 ניאות לטפל במכתב ההתראה שנישלח למבקש ע"י העירייה בכפוף לתמורה נוספת מעבר לשכר הטרחה ששלום בגין העיסקה. הטיפול לא הביא לביטול ההתראה ומכאן התביעה, בגין התשלות של המשיב 3 כאמור.

המשיבים 1-2 טוענים כי דין התובענה להידחות על הסף בהעדר עילה ויריבות משפטית. הדירה, נרשמה כדירה בלשכת רישום המקרקעין ובכך היה כדי ללמד על ייעודה כדירה. לא הוצג על ידם בפני המבקש מצג כלשהו בנוגע לדירה והם לא ניהלו מו"מ ולא היו בקשר עם המבקש בנוגע למכירתה. המבקש פנה למשרד פרסום שהביא להצגת הדירה בפניו והוא רכש אותה AS IS , בהיותו מיוצג על ידי עו"ד ובסיוע מתווך מטעמו. המבקש, הצהיר בהסכם כי הוא בדק את מצבה המשפטי, התכנוני והקנייני של הדירה ואין לו להלין כנגדם על מצבה התכנוני, המוכחש. המשיב 1 רכש את הדירה מצד ג' (הגב' אזולאי) ולא מהקבלן. זאת בהסתמכו על הרישום בלשכת רישום המקרקעין המהווה ראייה חותכת לאמיתות תוכנו בדבר היות הדירה למגורים והוכחש כי היא מקלט ו/או שטח מילוי. טענותיו של המבקש כנגד הרישום השגוי לטענתו , צריך שיופנו ללשכת רישום המקרקעין ולעיריית ירושלים שהתירו את הרישום שלא כדין לדידו וכללו בו פרטים לא נכונים ומטעים (סעיף 18 לכתב ההגנה).

המשיב 3 אינו מכחיש כי טיפל בעיסקה כעו"ד ש המבקש. לטענתו, הוא הסתמך בעיסקה על הרישום בלשכת רישום המקרקעין ולפיכך לא נמצא פגם בטיפול שלו בעיסקה. יתירה מכך, המתווך בעיסקה מטעם המבקש הודיע למבקש ולמשיב 3 כי מצב הדירה נבדק ונמצא תקין בעיריית ירושלים. בנוסף ניטען כי המבקש, סירב לפעול על פי עצתו ולבטל את הסכם המכר בעת שההצעה עמדה על הפרק והתנהל בסחבת כפי הניראה משיקולים זרים שלו.

פירוט גירסאות הצדדים לפי כתבי הטענות :

המבקש טען בתצהירו כי בחיפושיו אחר דירה לרכישה פנה למשרד פרסום "ישא ברכה" שהציע לו את הדירה בהצגתה אותה כדירת מרתף בת 3 חדרים (נסח טאבו צורף כנספח א לתצהירו). הוא פגש בדייר עופר שמש שהתגורר בדירה והחזיק בה עובר לרכישתה ולחתימתו על ההסכם. עופר שמש, היפנה אותו לבעלים על הדירה , הוא המשיב 1. ניהול המו"מ לרכישת הדירה נעשה באמצעות יוסי נמיר מטעמו של המשיב 1 והוסכם כי התמורה בגין הדירה תהיה בסך של 218,000$ בשקלים. את המשיבים 1 ו-2 ייצג בעסקה ובחתימה על ההסכם עו"ד עובדיה גבאי. המשיב 3 טיפל בעיסקה מטעמו ולאחר הבשלת המו"מ והחלפת טיוטות בין עוה"ד נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד גבאי . ביום 16.12.2007 נחתם ההסכם עם המשיב 1 והמשיבה 2, חתמה על אישור בסיפא של ההסכם לפיו היא אינה מתנגדת למכר כאמור בהסכם.

המבקש טוען כי הופתע לקבל בחודש אוגוסט 2008 מכתב מעיריית ירושלים לפיו הדירה אינה חוקית וכי בוצעה בה עבירת בנייה (נספח ג לתצהירו ). בד בבד, נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד גבאי בה הוצהר בפני המבקש כי אין כל בעיה או חשש בנוגע לדירה וכי אם יהיה צו פינוי לדירה , עו"ד גבאי יטפל בעניין ללא כל תמורה. בהסתמכו על דבריהם של המשיב 3 ועו"ד גבאי סבר המבקש לתומו שהעניין הוסדר ובא אל קיצו וכי נפלה טעות בעירייה במשלוח מכתב ההתראה. בכך לא תמה הפרשה ובחודש אפריל 2009 הגיעו אליו שתי דרישות מעיריית ירושלים להפסקת השימוש בדירה (נספחים ד-ה לתצהירו). במכתבים העירייה נאמר הדירה אינה דירה כלל כי אם מצויה בשטח של מקלט ושטח מילוי ש"נגנבו" משטח הבניין. ניסיונותיו האדריכל שמואל עובדיה להכשיר את הדירה בעירייה , כשלו. לפיכך שלח המבקש ביום 16.6.2009 הודעה לעו"ד גבאי על ביטול הסכם המכר (נספח ו לתצהירו).

המשיבים 1 ו-2 טענו כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין מעיד על אמיתות תוכנו לפיו מדובר בדירה בשטח של 51.9 מ"ר. אין להלין כנגדם על טעות ברישום, המוכחשת, כאילו עסקינן במקלט כי אם כנגד לשכת רישום המקרקעין ועיריית ירושלים שהתירו לכאורה את הרישום של הדירה כבית משותף וכללו בו פרטים כוזבים. המבקש הצהיר בסעיף 1.4 להסכם כי הוא בדק את הדירה מבחינה משפטית, תכנונית וקניינית וכי היא מתאימה לצרכיו . כך גם נקבע בסעיף 1.5 להסכם כי הדירה נמכרת במצבה AS IS. הם לא הונו את המבקש ולא הציגו בפניו מצג שווא. המבקש רכש את הדירה בסיוע מתווך ובייעוץ של עו"ד מבלי שהמשיבים 1 ו-2 היו מעורבים בניהול המו"מ איתו.

המשיבים 1-2 הוסיפו וטענו כי המשיב 1 רכש את הדירה בהסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין מבלי שהיה שינוי במצבה התכנוני ומבלי שבוצעה בה בנייה ממועד רכישתה ועד למועד מכירתה למבקש. הם לא ידעו כי הדירה מצויה בשטח המיועד למקלט ובשטח מילוי, דבר המוכחש, ולפיכך לא היתה כל תרמית במכירתה.

שאלת שינוי חזית בתצהירו השני של המשיב שהוגש ביום 6.10.11 אל מול כתב התשובה להמרצה והתצהיר שהוגש בתמיכה לו ביום 13.9.09 בגרסתם המאוחרת, שלא ניטענה בכתב התשובה נידונה בדיון. בהחלטתי מיום 11.12.2011 קבעתי כי טענתם של המשיבים 1 ו-2 לפיה מכירת הדירה על ידי המשיב 1 היתה כאיש קש בלבד וכי עופר שמש הוא מי שמכר את הדירה שאינה בבעלותו בפועל של המשיב 1, מהווה שינוי חזית אסורה.

המשיב 3 טוען כי מהתנהגותו התמוהה של המבקש עולה חשש למניעים לא כשרים ודרך פעולה תמוהה בנוגע לעיסקה. למבקש נודע על הדירה מהמתווך אשר הצהיר בפני הצדדים כי בדק את הדירה בעירייה והודיע להם כי הכל בסדר גמור. בהתאם לכך, התבקש המשיב 3 לטפל בעיסקה מטעם המבקש. עיון בנסח הרישום של הדירה לימד שהיא נקיה מכל שעבוד, חריגות בניה או הערות וניתן היה להסתמך על אותו רישום. הדירה, שימשה למגורים עובר לחתימה על ההסכם וניתן היה להתבסס על מראה עיניים בנדון, כאינדיקציה לתקינות העסקה.

המשיב 3 הוסיף וטען כי מספר ימים לאחר החתימה על ההסכם התעוררו מספר קשיים שהיה צריך לתת עליהם את הדעת. למרות שהעיר על כך למבקש, הלה לא נענה להמלצתו בפני לפעול לביטול ההסכם, לאכיפה ולתשלום פיצויים ולברר את הטענות של הדירה כנגדו, ברכישתו את הדירה בתום לב ובתמורה מהמשיב 1. המבקש, נמנע גם מלדווח לעירייה על הרכישה, על מנת להתחמק מתשלומי ארנונה. רק מאוחר יותר ניאות המבקש להצעתו להיפגש במשרדו של עו"ד גבאי ולברר את פשר טענות העירייה כנגדו. עו"ד גבאי שייצג את המוכר הכחיש את טענות העירייה ואמר כי אין בידיה לדרוש מהמבקש להימנע משימוש בדירה בהיותו צד ג', שרכש אותה בתום לב ובתמורה ועשוי להיות שהשיחה אף הוקלטה. הוצע למבקש לקבל את כספו בחזרה, אך הוא בחר משיקולים זרים לנהוג ב"שב ואל תעשה". הדבר חזר על עצמו בפגישה נוספת במשרדו של עו"ד גבאי בה המבקש ביכר שלא לבטל את ההסכם וכך גם פעל לאחר שהוא עצמו הציע לו לפעול לביטול ההסכם.

המשיב 3 הוסיף וטען כי המבקש העביר אליו תשלום עבור אגרת בית משפט לצורך הגשת תביעה נגד המשיב 1 ועו"ד עובדיה גבאי בגין העיסקה. למרות זרת, הוא הורה לו שלא להגיש את התביעה, במשך כשנה. בדיעבד התברר לו כי המבקש ביכר לבצע את העיסקה ולקיים אותה על מנת להוציא מאמו לצורך העיסקה כספים על חשבון יתר יורשיה. כך גם, ביקש המבקש להינות מהשלמת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי וחשש שמא רישום הדירה על שמו תביא לאיבוד זכותו זו וכך גם חסך מעצמו דמי שכירות וארנונה. בהיותו ער לבעייתיות בהתנהלותו של המבקש שסרב לשתף פעולה איתו , הוא הודיע לו על סיום הטיפול בענייניו.

לטענת המשיב 3 לא קיימת על כן יריבות איתו שכן, המתווך הטעה את המבקש בנוגע למצב התכנוני של הדירה. יש לתהות על אי צירופו כמו גם על אי צירוף עו"ד גבאי כמשיבים בתובענה. המבקש, לא פעל להקטנת נזקו ובמשך שנתיים נמנע מלפעול לפי עצתו והגיש את תביעתו באיחור ניכר. לפיכך לטעמו, דין התביעה כנגדו להידחות.

דיון ומסקנות: