קביעת גובה הפיצוי של השכרת חלק ברכוש משותף ללא הסכמת יתר השותפים

הרקע

1.         מדובר בפסק דין הניתן עתה בגלגולו השני.

ביום 28.11.04 ניתן על ידי פסק דין בתיק זה, לפיו התקבלה התביעה בעיקרה.

הנתבעים הגישו ערעור, וביום 9.11.06 יצא מלפני בית המשפט העליון (כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין, כב' השופט א' רובינשטיין וכב' השופטת ד' ברלינר), פסק דין לאמור:

"השאלות שעמדו להכרעה בבית-המשפט המחוזי קיבלו מענה חלקי, בין השאר, בשל שהצדדים נתבקשו לנסות להגיע להסכמה בקשר לסכומים הנקובים בחוזי השכירות. בית-המשפט המחוזי לא הכריע לפיכך בשאלת גובה הסכומים הרלבנטיים, ולא הכריע גם בשאלה האם יש לחייב את ההשבה על-פי הסכום הנקוב בחוות-הדעת השמאי או על-פי הנתונים העולים מתוך החוזים.

לפיכך מבוטל פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי והדיון מוחזר אליו על-מנת שידון ויכריע הן בשאלה העקרונית והן בשאלה הכספית.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות".

בדיון המחודש ביום 5.2.07, טענו הנתבעים כי ישנם חוזי שכירות שעל פיהם יש לערוך חשבון לגבי החלק היחסי המגיע לתובעים. אין נזק, ויש לערוך חישוב לגבי העבר. כן ביקשו הם להגיש חוות דעת של שמאי. ב"כ התובעים ציין כי יש להגיש סיכומים בעניין הנזק.

בהחלטתי מאותו יום איפשרתי לנתבעים להגיש חוות דעת שמאי, וזו הוגשה. ביום 29.4.07 נחקר המומחה, יוסף כהן, על חוות דעתו, ובסופו של דיון זה ניתן צו לסיכומים בשתי השאלות שטרם הוכרעו, דהיינו נשוא ההשבה ודמי השכירות. כן הוסכם על הצדדים כי יתר חלקי פסק הדין המקורי יעמדו על כנם.

לאור תגובת התובעים לסיכומי הנתבעים הוריתי על השלמת סיכומים, שהתקיימה ביום 25.7.07.

דיון

2.         התובעים טוענים, כי לאור הממצאים שנקבעו, דהיינו: שהנתבעים השתלטו על רכוש משותף, והשכירו את החלקים שבנו, הרי יש לשלם לתובעים דמי שכירות ראויים בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף.

ב"כ התובעים סומך ידו על סעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), הקובע:

"שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש".

בפסק הדין המקורי סמכתי ידי על חוות הדעת של מר פטל, בהעדר חוות דעת נגדית, ובהעדר נתונים אחרים.

עתה משעלי להכריע האם יש לחייב הנתבעים בהשבה על פי נתוני השמאי או על פי הנתונים העולים מהסכמי השכירות, אבחן מחלוקת זו.

כמפורט בפסק הדין המקורי, השטחים שהושכרו על ידי הנתבעים מהווים רכוש משותף, בהם בוצעו פעולות בניה שלא כדין.

סעיפים 33 ו- 35 לחוק המקרקעין, הדנים בשאלת השכר הראוי בגין שימוש במקרקעין משותפים ובשאלת הזכאות לחלק מפירות המקרקעין - בהתאמה - מצויים בפרק: " שיתוף במקרקעין", ואילו לגבי מקרקעין הנכללים ברכוש משותף בבתים משותפים, הרי שישנן הוראות מיוחדות בפרק ו' " בתים משותפים". כך, למשל, ניתן לעשות שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה בתנאים שהחוק קובע (סעיף 71ב) ובהתאם להחלטות האסיפה הכללית. כמו כן, יכול דייר לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, אף ללא צורך בהסכמת יתר הדיירים (ראו: ע"א 91/66 כהן נ' קליין, פ"מ נ"ד 163; עת"מ (מחוזי ת"א) 991/97 נציגות הבית המשותף נ' אבן, תק-מח 98(1), 16023 (1998)).