צבטקוב ואח' נ' גולדשטיין

פסק דין

כללי

בפני תביעה ותביעה-שכנגד שביסודן עומד סכסוך בין שוכרים (התובעים והנתבעים-שכנגד) למשכיר (הנתבע והתובע-שכנגד).

בין הצדדים נכרת חוזה שכירות ביום 20.3.2006. תקופת השכירות הארכה במסמך "הצהרה" מיום 28.2.2007, וזאת עד ליום 30.3.2008 (ר' נספחים א', ו- ג' לכתב התביעה). בתביעתם עתרו התובעים לחייב את הנתבע לפצותם בסך 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אשר לפי הנטען נגרמה להם כתוצאה מ"קיום חוזה בחוסר תום לב ובדרך בלתי מקובלת, הטרדה, תקיפה, רשלנות, מטרד ליחיד והסגת גבול במקרקעין מתמשכת" (ס' 54.1 לכתב התביעה). לטענתם, הנתבע ניסה לפנותם מן המושכר בטרם עת לאחר שמכר את הדירה לצד שלישי, ופעל באלימות להשגת הפינוי (ר' ס' 8-13 לכתב התביעה). הנתבע הכחיש כל טענה לאלימות. לטענתו, היה זכאי לדרוש את פינוי המושכר לפני המועד החוזי – ואף ביטל כדין את חוזה השכירות – וזאת מחמת הפרת החוזה ע"י השוכרים, בין השאר משום שלא מסרו לו שטר בטחון וערב לשטר (למשל, ס' 36 לתצהירו).

למרבה הצער, הסכסוך בין הצדדים הסלים לכלל תגרה, בעת שהנתבע ביקר במושכר ביום 15.10.2007. לטענת התובעים, הנתבע תקף את התובעת וגרם לה חבלות (ס' 14 לתצהיר התובעת). לטענת הנתבע, התובע תקף אותו (ס' 37 לתצהירו). בגין ארוע זה הגיש כל צד תלונה למשטרה (ר' נספחי ת/20 לתצהיר התובעת). בהמשך, הנתבע ניתק את הספקת הגז למושכר (ר' הודאתו בפ' ע' 24 ש' 27-30), ולטענת התובעים ניתק גם את הספקת החשמל והמים (טענה שהוכחשה ע"י הנתבע – ס' 68, 70 לכתב ההגנה). בהמשך, הנתבע הודיע לתובעים על ביטול הסכם השכירות ודרש מהם לפנות את המושכר עד ליום 1.12.2007 (ר' מכתב ב"כ הנתבע מיום 8.11.2007, נספח 10 לתצהיר הנתבע). בסופו של יום, המושכר פונה במועד החוזי, ביום 30.3.2008, וזאת בעקבות הסדר שהושג בבית המשפט, אגב דיון בבקשת התובעת ליתן צו למניעת הטרדה מאיימת כנגד הנתבע (ר' דיון מיום 13.11.2007 בבש"א 4803/07 בבית משפט השלום בראשל"צ, נספח ת/1 לתצהיר התובעת).

בתביעה-שכנגד עתר הנתבע לחייב את התובעים לפצותו בגין נזקי גוף שלפי הנטען נגרמו לו בארוע מיום 15.10.2007 (ר' פרק ג' בכתב התביעה-שכנגד). כן עתר לחייבם בירידת ערך הדירה, בטענה שלא איפשרו לו להציגה בפני קונים פוטנציאליים, ועל כן נאלץ כביכול למוכרה במחיר נמוך ממחיר השוק (ר' פרק ב' בכתב התביעה שכנגד). הנתבע הוסיף וביקש לחייב את התובעים בפיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי הדירה (פרק ה' לתביעה-שכנגד), וכן בגין הגשת תובענה כוזבת למתן צו למניעת הטרדה מאיימת ובגין הגשת תלונות שווא במשטרה (פרק ו' לתביעה-שכנגד). בנוסף טען כי התובעים גרמו נזק למושכר (פרק ז' לתביעה-שכנגד). התובעים הגישו כתב הגנה לתביעה שכנגד, בו הכחישו את הטענה לפיה לא איפשרו לנתבע להציג את הדירה לקונים, ודחו את הטענות בדבר איחור בפינוי, כמו גם בגין הגשת תלונות או תביעות שווא.

במישור הדיוני: מטעם התובעים הצהיר כל אחד מהם והעיד מר שרון יעקובסון, אשר ממנו רכש הנתבע את הדירה. מטעם הנתבע הצהיר הוא עצמו והמתווך מר יוסף אופיר מזרחי, והוגשה חוות דעתו של השמאי אלי סידאווי. העדים נחקרו בפני. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אדון בסוגיות השונות.

דיון: התביעה העיקרית

התובעים הוכיחו את טענתם לפיה הנתבע ניסה לאלצם לפנות את המושכר בטרם עת ובניגוד לזכאותם החוזית. אין מחלוקת כי ביום 15.10.2007 הופיע הנתבע במושכר (ר' למשל, ס' 34 לתצהיר הנתבע). הצדדים נחלקו בשאלת מטרתו של הביקור: התובעים העידו כי הנתבע דרש מהם לפנות את המושכר לאלתר, שכן "הוא מכר את הדירה ונוכחותנו מפריעה לו" (ס' 13-14 לתצהיר התובעת; ס' 13-14 לתצהיר התובע). לעומתם טען הנתבע כי ביקורו נועד להשיג מהתובעים את שטר הבטחון וערב לשטר הקבועים בחוזה (ס' 34 לתצהירו). במחלוקת זו אני מבכרת את גרסת התובעים, מן הטעמים שיובהרו להלן:

מתברר כי במועד הביקור הנ"ל, הנתבע כבר חתם על חוזה למכירת הדירה המושכרת לצד שלישי (ר' חוזה מיום 8.7.2007, נספח 4 לתצהיר הנתבע). בחוזה זה התחייב הנתבע לפנות את הדירה עד ליום 30.9.2007 (ס' 6 להסכם המכר) -- מועד הקודם למועד סיום תקופת השכירות (ביום 31.3.2008). בס' 3ב' לחוזה המכר נרשם כדלקמן:

"המוכר מצהיר, כי הדירה מושכרת כיום בשכירות בלתי מוגנת לפי חוזה שכירות מיום 20.3.06 וזאת עד ליום 31.3.08, והמוכר הודיע לשוכר על מכירת הדירה ועל חובתו של השוכר לפנותה במועד המוקדם מתום תקופת השכירות על פי חוזה השכירות ולא יאוחר מהמועד שנקבע למסירת החזקה לפי חוזה זה, דהיינו 30.9.07 (ההדגשה הוספה)".

בס' 6א להסכם המכר הנ"ל התחייב הנתבע לפנות את המושכר עד ליום 30.9.07 "כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ", ונרשם במפורש: "המוכר מצהיר כי הודיע לשוכר על מכירת הדירה ומועד מסירת החזקה לקונה, והינו מתחייב לדאוג כי עד למועד הנ"ל יפנה השוכר את הדירה (ההדגשה הוספה)". בס' 17ג' לחוזה המכר נקבעה סנקציה בגין איחור בפינוי הדירה: "איחור בפינוי ומסירת הדירה לקונה העולה על שבעה ימים יזכה את הקונה בתשלום פיצוי מוסכם של 17$ בש"ח בגין כל יום של איחור, החל מהיום הראשון לאיחור במכפלת ימי האיחור במסירה בפועל. החל מיום 1.4.08 יהיה זכאי הקונה לפיצוי של 50$ בש"ח לכל יום של איחור...(ההדגשה הוספה)".

עיננו הרואות, כי בעוד שחוזה השכירות הקנה לתובעים את זכות ההחזקה בדירה עד ליום 30.3.2008, הרי שבחוזה המכר התחייב הנתבע כלפי צדדים שלישיים לפנות את הדירה - ולגרום לשוכרים לפנות את הדירה - עד ליום 30.9.2007, בטרם סיום השכירות. זכות הנתבע לקבל חלק מתשלומי המכר הותנתה בפינוי הדירה ובמסירתה לרוכש: בס' 5א(2) לחוזה המכר נרשם, כי סך של 53,500$ ישולמו לנתבע "לא יאוחר מיום 30.9.07 וכנגד קבלת החזקה בדירה". בס' 5ב(1) נקבע: "במידה ובמועד שנקבע למסירת החזקה בדירה לפי חוזה זה, דהיינו 30.9.07, לא תפונה הדירה על ידי השוכר, יעכבו הקונים בידיהם את התשלום הנקוב בסעיף 5(א)(2) בסך 53,500$ וזאת עד למועד פינויה בפועל של הדירה ומסירתה לקונה. הקנה יהיה זכאי לקזז מהסכום המעוכב בידו את סכום הפיצוי המגיע ממנו מהמוכר בגין העיכוב במסירת החזקה בדירה...". בנוסף, בס' 16 להסכם המכר נקבע: "הוסכם כי בהתאם לתנאי העיסקה מיוחסת חשיבות עיקרית ומהותית למועדי מסירת החזקה בדירה ולמועדי תשלום התמורה – ותנאים אלה יהוו תנאים יסודיים של החוזה, אשר הפרתם תחשב להפרה יסודית של החוזה".

למקרא חוזה המכר מובן כי הנתבע פעל כלפי התובעים מתוך מניע כלכלי מובהק לפנותם מהדירה בטרם הגיע המועד החוזי לכך, וזאת על מנת שיוכל למוסרה לרוכש, לקבל ממנו את תשלומי המכר, ולהימנע מסנקציות כספיות כנגדו. ממצא עובדתי זה תומך בגרסת התובעים, לפיה הנתבע ניסה ככל יכולתו לסלקם מהמושכר.

לעומת זאת, גרסת הנתבע - כאילו ביקר אצל השוכרים אך לשם קבלת שטר בטחון וערב - אינה מתיישבת עם ההקשר החוזי והעובדתי הכולל. היא מתעלמת מן העובדה כי השוכרים כבר ישבו באותו מועד בדירה מזה כשנה ושמונה חדשים, וזאת לאחר שתקופת השכירות המקורית הארכה בהסכמה לשנה נוספת (ר' מסמך "הצהרה" מיום 28.2.2007, נספח ת/3 לתצהיר התובעת; ר' גם הודאת הנתבע בס' 17 לתצהירו: "בתום שנת השכירות הראשונה, הוארכה בהסכמה תקופת השכירות לשנה נוספת"). הנתבע הודה כי עבור שתי תקופות השכירות קיבל מהתובעים את כל תשלומי השכירות מראש ובמזומן (עדותו בפ' ע' 22 ש' 1-2). אם אמנם ראה בשטר הביטחון משום תנאי מהותי לשכירות, מדוע הסכים להאריך את מישכה בהעדרו לתקופה נוספת?

ויותר מכך: מתברר כי התובעים מסרו לנתבע שטר בטחון חתום בד בבד עם כריתת חוזה השכירות; על השטר חתם התובע כעושה השטר והתובעת חתמה כערבה לשטר (ר' נספח ת/4 וס' 8 לתצהיר התובעת; ר' גם עדותה בפ' ע' 3 ש' 5-13). הנתבע הודה שבעת שמסר את הדירה לשוכרים אכן קיבל לידיו "שטר בטחון מיידי, לא הייתי נותן לו להכנס עם שלוש חבילות בגדים לדירה, אף בן אדם נורמאלי לא היה עושה זאת" (פ' ע' 23 ש' 6-7). תשובתו זו סותרת את טענתו, כאילו לא הומצא לו שטר הבטחון בעת ההשכרה לתובעים (ס' 36 לתצהירו).

סיכומה של נקודה זו: הנתבע פעל מתוך מניע כלכלי מובהק לגרום לתובעים לפנות את המושכר בטרם הסתיימה תקופת השכירות. זו היתה מטרתו בביקור הנ"ל. יושם אל לב כי הנתבע הודה שבביקור אמר לשוכר ש"אדאג לפנות אותו מהדירה", אם כי לטענתו מחמת אי המצאת שטר בטחון וערבים (ר' ס' 36 סיפא לתצהירו).

דרישת הנתבע לפינוי המושכר לאלתר הובילה לכלל תגרה אלימה במפגש מיום 15.10.2007. מעת שהנתבע דרש פינוי, התובעים דרשו ממנו לעזוב את המושכר ואף סימנו לו בתנועות ובדחיפות את דרכו החוצה. התובעת העידה: "... נעמדנו ואמרנו לו שיצא מהדירה... התחלנו לבקש ממנו לצאת אך הוא לא רצה... נעמד והתחיל לצרוח ולנופף בידיים... אמרנו לו כי במידה ולא יצא מרצונו אז אנחנו נקרא למשטרה. שום דבר לא השפיע עליו. הוא לא רצה לצאת מהדירה... אני אישית התחלתי לדחוף אותו לכיוון היציאה מהדירה. בעלי פתח את הדלת. אני דוחפת אותו ובעלי עוזר לי לדחוף. באותו רגע הוא נופף בידיו והרביץ לי. ואז דחפנו אותו מהדירה, זרקנו לו את המפתחות ואת כל המסמכים ונעלנו את הדלת... אף אחד לא הרביץ לו. רק משכנו אותו" (פ' ע' 11 ש' 5-23).

עדות זו מתיישבת עם הודעת התובע במשטרה, שם אמר: "... כאשר הוא הגיע משה אמר שהוא טס לקנדה והוא צריך למכור דחוף את הדירה והוא רוצה שעד ליום ו' הקרוב נתפנה מהדירה, התחלנו לבוא בטענות שיש לנו חוזה עד סוף מרץ ושילמנו מראש עד הסוף. הוא אמר שאם אנחנו לא נתפנה עד יום ו' אז הוא יביא אנשים שיגרשו אותנו ויוציא אותי בכח. אני אמרתי שיש לנו חוזה עד מרץ והכל שולם... אני הוצאתי ביד משכתי אותו והבאתי לו דחיפה קלה בגב... אמרתי לו שילך לבימ"ש אבל אנחנו לא מוכנים לצאת יש לנו חוזה ואנחנו נגור עד סוף התקופה, פתחתי לו את הדלת והראיתי לו את הדרך החוצה. הוא קפץ עלי משך אותי בחזה, איים ואמר שיעיף אותי היום ואני משכתי בידו והוצאתי אותו מהבית... לא התאפקתי ודחפתי אותו מעבר לדלת...".

דין הוא, כי "המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין" (ס' סעיף 18 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1967). אני מקבלת את טענת התובעים כי אולצו להפעיל כח פיסי קל בביקור הנ"ל על מנת לפנות את הנתבע מהמושכר, וזאת בלית ברירה, ולאחר שסירב לעזוב מרצונו ולכבד את זכאותם להחזקה. אני דוחה בהקשר זה את טענת הנתבע כי "הותקף" על ידי התובעים (כטענתו בס' 37 לתצהירו). מן התשתית הראיתית עולה כי הפעלת הכח כלפיו היתה מוגבלת ומתונה, ולא כללה "מכות אגרוף" או "חניקה", כנטען ע"י הנתבע. בתעודת חדר המיון שהגיש הנתבע צוין: "ללא סימני חבלה ברורים, שפשופים בגפיים" -- והנתבע שוחרר לביתו (נספח 1 לתצהירו).