פרשנות הוראה בתקנון בדבר הצמדת זכויות בניה על גג בבית משותף

כיצד תפורש הוראה בתקנון בית משותף המצמידה זכויות הבנייה על גג הבית לדירה מסוימת, והאם ההצמדה כוללת זכות לממש את מלוא זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין – אלה השאלות הניצבות בעיבורה של התובענה.

העובדות בקצרה 

1. המבקשים הם בעלי דירה בקומה רביעית של בית משותף ברח' בורוכוב 16 בת"א, שבו נבנו 4 דירות על ידי מנוצ'הרי חב' קבלנית לבנין בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית" ו "הבית המשותף").

בשנת 2006 רכשו המבקשים את דירתם מידי ה"ה ג'ורגי, שרכשו את הדירה ישירות מהחברה הקבלנית.

2.הבנין נרשם בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף בשנת 1987. בצו לרישום הבית המשותף, אשר ניתן ביום 29.6.87 נאמר, כי קיים תקנון מוסכם לכל הדירות בבניין (להלן: "התקנון המוסכם").

בתקנון המוסכם (נספח א'2 לתובענה) נאמר כי בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מוצאים חלקים מהרכוש המשותף ומוצמדים לדירות כדלקמן:

חניות שסומנו בתשריט והוצמדו לכל אחת מהדירות (סעיפים 1(א)-(ד) לתקנון); "גג בשטח 71.20 ממ"ר המסומן בתשריט באות ה', מוצמד לדירה מס' 18/4", היא דירת המבקשים (סעיף 1(ה) לתקנון).

סעיפים נוספים בתקנון הבית המשותף, הרלבנטיים לענייננו הינם סעיפים 2, 3, 4.

בסעיף 2 לתקנון נאמר:

"הרכוש המשותף של הבית יוצמד לדירות הבית בחלקים שווים, כלומר: 1/4 לכל דירה".

בסעיף 3 לתקנון נאמר:

"בעלי הדירה מס' משנה 18/4 וחליפיהם מדי פעם בפעם, שלדירתם צמוד הגג, כמפורט בסעיף 1(ה'), יהיו רשאים לעשות לגבי הגג הצמוד כל שימוש וניצול ללא הגבלה, לרבות פעולות ועבודות בניה ו/או תוספת בניה ו/או שיפוצים כלשהם, ללא הגבלה וללא הצורך בקבלת הסכמה ו/או חתימה מאת בעלי הדירות האחרות בבית, ו/או מנציגות הבית, ובלבד שלגבי עבודות הבניה ינתן היתר מאת הרשויות המוסמכות".

בסעיף 4 לתקנון נאמר:

"הגג העליון שהינו רכוש משותף ישמש את כל בעלי הדירות בבית לשם התקנת מתקנים משותפים, כגון דודי שמש, קולטים ואנטנה מרכזית לטלויזיה".

3.באפריל 2005 נכנסו לתוקפן הוראות תמ"א 38– תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית זו אינה חלה באזורים שעליהם חלה תכנית מפורטת לב העיר 2331 "לב תל אביב אזור ב, המאפשרת בניית קומה נוספת חדשה בבנין" (להלן: "תכנית לב העיר"). יחד עם זאת, קבלת היתר בניה לפי תב"ע לב העיר מותנית בחיזוק הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38.

4.לאחר כניסתם לדירה, החל המבקש 1, שהוא אדריכל במקצועו, בהליכי תכנון של קומה חמישית בבית המשותף, כאשר בתכנון משולבות גם עבודות לחיזוק הבנין כנגד רעידות אדמה, בהתאמה להוראות תמ"א 38.