פרידמאן ואח' נ' שומרי אמונים בע'מ

1. התובעים מתגוררים במתחם "שומרי אמונים" בשכונת מאה שערים בירושלים המונה 7 בניינים הבנויים על חטיבת קרקע הידועה כגוש 30038 חלקות 252 ו-268. הנתבעת היא הבעלים הרשום של המקרקעין.

2. בכתב התביעה עתרו התובעים, 118 במספר, לחייב את הנתבעת לרשום את הזכויות בדירות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין ולחילופין להסמיך את ב"כ התובעים לעשות כן. עוד התבקש סילוק יד של הנתבעת מרכוש משותף אותו לטענת התובעים הנתבעת תפסה – משרד בבניין ב' ומקלט בבניין ד'. כן התבקש לחייב את הנתבעת לחתום על כל מסמך הדרוש לקידום תכניות לפי תמ"א 38 ולחילופין למנות את ב"כ התובעים לשם כך באשר נטען כי הנתבעת מסרבת לשתף פעולה בעניין זה ומונעת בכך מהתובעים את האפשרות לממש זכויותיהם על פי תמ"א 38.

3. בכתב ההגנה נטען כי התובעים אינם עשויים מקשה אחת. חלקם רשומים כבר היום בלשכת רישום המקרקעין כבעלי זכות שכירות ל-999 שנה. קבוצה נוספת של תובעים אשר רכשו את זכויותיהם מהנתבעת ו/או אושרו על ידה, הנתבעת נכונה לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין בכפוף להמצאת כלל המסמכים הנדרשים לכך (אישורי מיסים, אישור עירייה וכו') ותשלום חלקם בהוצאות הרישום. חלק נוסף של התובעים הינם כאלו אשר רכשו ו/או ירשו את זכויותיהם ממי שרכשו זכויותיהם מהנתבעת ולא פנו אליה לצורך רישום זכויותיהם. לגבי קבוצה זו נטען כי רישום הזכויות על שמם מהווה עקיפת שרשרת העיסקאות אשר בוצעו בדירות ועקיפת הדין.

אשר לסעד שעניינו סילוק יד נטען כי מאחר והנתבעת הינה הבעלים הרשום של השטח המשמש כמשרד לא ברור מכח מה מתבקש סילוק ידה ובאשר למקלט - הנתבעת מעולם לא תפסה אותו והשכירה אותו כנטען בכתב התביעה. באשר לתמ"א 38 נטען כי הנתבעת הותירה בבעלותה את כלל זכויות הבניה, אף עתידיות, ולפיכך זכויות הבנייה שייכות לה.

4. במהלך ההליך נמחקו מכתב התביעה התובעים הבאים: 4 (ר' החלטה מיום 30.3.16), 6(ר' החלטה מיום 10.2.16), 21-20 (החלטה מיום 18.10.18), 24 (החלטה מיום 21.1.18), 26-25 (החלטה מיום 4.1.18), 72-71 (החלטה מיום 21.1.18), 77-76 (החלטה מיום 4.1.18), 81-80 (החלטה מיום 9.1.18), 110 (החלטה מיום 8.2.16).

כפי שיפורט להלן, לאחר הגשת הראיות התגבשו מספר הסכמות בין הצדדים באופן שיאפשר סיום המחלוקות בלא שמיעת העדויות.

רישום הזכויות

5. ב"כ התובעים אישר במהלך הדיונים כי אכן הזכויות של קבוצת תובעים אחת, כפי שפורט בכתב ההגנה (ר' גם ס' 30א לתצהיר הנתבעת), כבר רשומות על שמם כך שהסעד של רישום הזכויות על שמם התייתר (ר' פרוטוקול מיום 18.7.16, עמ' 8, ש' 2-1; פרוטוקול מיום 4.1.18, עמ' 18, ש' 19-14). מאחר וחלקם נמחק מכתב התביעה (ר' ס' 4 לעיל), נותרו בתוך קבוצה זו התובעים 3, 14-13, 33-32, 75-74 לגביהם הסעד של רישום הזכויות התייתר.

6. אשר לקבוצת התובעים אשר רכשו את זכויותיהם מהנתבעת ו/או אושרו על ידה, לגביהם הביעה הנתבעת הסכמתה לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין בכפוף להמצאת כלל המסמכים הנדרשים לכך ותשלום חלקם בהוצאות הרישום. מאחר וחלקם נמחק מכתב התביעה נותרו בתוך קבוצה זו התובעים הבאים: 1, 2, 10-7, 19-15, 31-27, 34, 41, 47, 59-53, 64-61, 86-82, 90-88, 98-93, 109-104, 112, 116-117 (ר' ס' 30ב לתצהיר הנתבעת, ס' 4 לעיל).

במהלך הדיונים התברר כי עיקר המחלוקת בנוגע לרישום זכויותיה של קבוצה זו נוגע לגובה הוצאות הרישום אותן דורשת הנתבעת כתנאי לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. לנוכח האמור התגבשה הסכמה בין הצדדים ולפיה יכריע בית המשפט לגבי הסכום שישלמו בעלי כל דירה לנתבעת לצורך רישום הזכויות על שמם על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984 לאחר קבלת סיכומי הצדדים בעניין זה. עוד הוסכם כי בכפוף לתשלום הסכום האמור והמצאת אישורי מיסים ועירייה של התובעים האמורים, תרשום הנתבעת את הזכויות על שם תובעים אלו. להסכמה האמורה ניתנה תוקף של החלטה (ר' פרוטוקול מיום 4.1.18, עמ' 20-19).

ביום 10.7.18 ניתנה החלטה ולפיה תשלום בסך 5000 ₪ בתוספת מע"מ יהווה תנאי להעברת הזכויות בכל דירה.

ביום 3.9.19 ניתן תוקף של החלטה להסכמה ולפיה "בכל הנוגע לקבוצת הרוכשים שרכשה ישירות מאת הנתבעת, תעביר הנתבעת את הזכויות על שם אותם רוכשים בכפוף להמצאת אישורי מיסים, עירייה, ותשלום הוצאות רישום כפי שנקבע בהחלטת בית המשפט מיום 10.7.2018".

7. אשר לקבוצת התובעים אשר רכשו ו/או ירשו את זכויותיהם ממי שרכשו זכויותיהם מהנתבעת. גם חלק מקבוצה זו נמחקה מכתב התביעה ולפיכך נותרו בקבוצה זו התובעים הבאים: 5, 23-22, 36-34, 40-39, 52-42, 60, 70-65, 73, 79-78, 87, 92-91, 103-99, 111, 115-113, 118.

בפרוטוקול מיום 4.1.18 הוסכם כי פסיקת בית המשפט על פי סעיף 79א בכל הנוגע לדמי הרישום שיידרשו לשלם התובעים שרכשו זכויותיהם מהנתבעת תחול גם על קבוצה זו (ר' עמ' 19, ש' 33-29).

8. בפרוטוקול הדיון מיום 2.5.19 הוצע כי "בכל הנוגע לקבוצה שלא רכשה ישירות מאת הנתבעת, תעביר הנתבעת את הזכויות על שם הרוכשים בכפוף להמצאת אישורי מיסים בנוגע לכל העסקאות שנעשו החל מהרוכש הראשון מאת הנתבעת, אישורי עירייה והוצאות רישום כפי שנקבע בהחלטת בית המשפט מיום 10.7.2018, ובכפוף לכך שוועדת הקבלה לא תביע הסתייגות לרישום של מי מחברי הקבוצה האמורה. זאת, מבלי שהתובעים מודים בסמכותה של הוועדה. ועדת הקבלה תודיע עמדתה בתוך 30 יום מיום שיומצאו לידי הנתבעת המסמכים האמורים בצירוף הודעה לוועדת הקבלה".

ביום 29.7.19 הודיעה הנתבעת על הסכמתה להצעה למעט לוח הזמנים שהוצע להחלטת הועדה ולמעט הנאמר לגבי הסתייגות התובעים מסמכות הועדה. התובעים הודיעו על הסכמתם למתווה המוצע סופית בהודעה מיום 22.12.19 לאחר שביקשו קודם לכן כי המסמכים יומצאו על ידם לאחר החלטת הועדה וכי החלטתה תינתן במועד שונה מזה שהוצע (ר' בהקשר זה החלטתי מיום 16.1.20. עוד ר' החלטה מיום 6.12.19 והודעות התובעים מהימים 4.8.19 ו-23.10.19).

נתגבשה איפוא הסכמה להצעת בית המשפט בכל הנוגע לקבוצה האמורה תוך שהנתבעת מסתייגת מהסתייגות התובעים וכאשר אין הסכמה לגבי לוח הזמנים לקבלת החלטת הועדה. מובן כי ככל שימציאו חברי הקבוצה האמורה את כל הדרוש והועדה לא תקבל את החלטתה בתוך פרק זמן סביר לאחר מכן, יוכלו התובעים לפעול ככל שימצאו לנכון.