פרז נ' אוחיון

פסק דין

1) עניינה של התביעה הנו התחייבות, לכאורה, לביצוע עסקת מכר מקרקעין בתמורה לשלושה מיליון וחמש מאות אלף ₪. בסעיף 13 בכתב התביעה נרשם בזו הלשון: "סך התביעה הינו, 33,200 ₪ ומורכב מהוצאות פרסום, הוצאות שכ"ט, והוצאות מימון (גיוס כספים)". בסעיף 14 בכתב התביעה, נכתב בזו הלשון: "סכום התביעה נמוך בהרבה מההוצאות שנגרמו לי היות ואני מעוניין בהליך קצר ומהיר".

2) בשל החובה והצורך לחסוך זמן שיפוטי, לא אדון אלא בטענות ובראיות שמצאתי נחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

טענות הצדדים

3) התובע טוען בכתב תביעתו, וכן בדיון לפניי, כי הושג הסכם בינו לבין הנתבע לרכישת שני מגרשים ומבנים בשטח כולל של כ-1,080 מ"ר, ברחוב יגאל אלון 21-22 בעיר בית שמש (להלן: "הנכס"), זאת בתמורה לסך 3,500,000 ₪ (להלן: "התמורה"). לטענת התובע, כבר נכרת "זיכרון דברים" בין הצדדים, ביום 17.3.13 [העתק צורף לכתב התביעה] (להלן: "המסמך"), ועל מנת להבטיח את ביצוע העסקה וכמקדמה, העביר התובע לידי הנתבע שטר על סך 50,000 ₪ (להלן: "השטר"). התובע טוען, כי מיד לאחר מכן, החל במלאכת גיוס הכספים להבטחת התמורה, ובכלל זה העמדת נכס מקרקעין שבבעלותו למכירה. כמו כן, לדברי התובע הוא שכר שירותי עורך-דין בכדי שישלים את עסקת המכר. התובע טוען, כי בשלב מאוחר יותר, לאחר כחודש-וחצי, הודיע לו הנתבע כי הוא חוזר בו מהסכמתו. התובע טוען כי נגרמו לו נזקים רבים עקב זאת. עוד טוען, כי עד מועד הגשת התביעה, טרם קיבל את השטר האמור בחזרה.

4) לעומת גרסה זו, טען הנתבע להגנתו, כי אכן חתם על המסמך שכונה על-ידי התובע "הסכם" אולם מדובר בהסכמות עקרוניות בלבד שאינן מחייבות אותו ולא את החברה שבבעלותה הנכס, היא חברת א.א. אוחיון בע"מ (להלן: "החברה"). הנתבע טוען, כי אמנם הודיע לתובע כי הוא מעוניין למכור את הנכס, אולם הוא הודיע באותו מעמד, בנוסף, כי המגרשים נשוא התביעה הנם בבעלות החברה וכי נדרשות הסכמות שותפיו של הנתבע לעסקת המכר האמורה, ולכן מסיבה זו הוסף התנאי הרביעי במסמך לפיו: "במידה ויתגלו כשלים מטעם המוכר יהיה זכאי שרון להחזר כספו, ללא פיצוי" (להלן: "התנאי"). הנתבע טוען, כי הודיע לתובע שאין שותפיו מסכימים למכר, מספר ימים לאחר שניסה לשכנעם וכי בכל מקרה בא-כוחו של התובע [מכתב מיום 8.4.13] טען כי מספר ימים לפני כן הודע על האמור, כך שלדידו של הנתבע, אין בסיס לטענת התובע לפיה הודע על אי הסכמת השותפים רק לאחר חודש וחצי. לעניין השטר, טוען הנתבע כי ניסה להשיב את השטר לתובע באמצעות בא-כוחו, אולם בשל תקלה משרדית, השטר לא הושב.

בדיון

5) בדיון לפניי חזרו התובע והנתבע על טיעוניהם שבכתובים.

6)התובע הוסיף לטיעוניו, כי נגרמו לו נזקים רבים עקב הסתמכותו על הסכמות הצדדים והודעת הביטול. התובע טוען, כי התנאי האמור שבמסמך מתייחס אך ובלבד לאפשרות קיומו של עיקול על הנכס בשל חוב ארנונה לעיריית בית שמש ולכן הוסף התנאי האמור. לדברי התובע, התנאי האמור כלל לא התייחס לצורך בקבלת הסכמת שותפיו של הנתבע. בהקשר אחרון זה, העיד התובע, כי לא הובהר לו שנדרשות הסכמות שותפים לנתבע, כי אם לדבריו, הנתבע הציג עצמו כמנהל והבעלים של הנכס. התובע העיד לפניי כי לאחר שנמסר לו על-ידי הנתבע כי אחיו מתנגד למכר, הציע לרכוש את חלקו של הנתבע בלבד בנכס.

7) לעומת התובע, הוסיף הנתבע לטיעוניו, כי במסמך האמור חסרים פרטים מהותיים הנדרשים בכדי שישתכלל להסכם מחייב, כמו מחיר, מועד פינוי ותנאי תשלום. עוד הוסיף הנתבע, כי התובע שידע בדבר הצורך בהסכמות יתר השותפים, ביקש ממנו לנהל משא ומתן מול שותפיו ולשם הבעת הרצינות בהקשר זה, הפקיד בידיו את השטר האמור, אשר מעולם לא נמשך. הנתבע טוען, כי לצורך האמור הוסף התנאי בהסכם. הנתבע טוען, כי לאחר שבוע הוא הודיע לתובע כי השותפים אינם מסכימים למכר. הנתבע הוסיף, כי עקב האמור, ניסה התובע לשכנע את אחי הנתבע לביצוע העסקה. לעניין הארנונה, הציג הנתבע מסמך (מוצג נ/1) מיום 27.2.13 לפיו הושג הסכם בדבר תשלום חוב הארנונה וכי זה כפוף לאישור משרד הפנים, אישור שהנו, לדברי הנתבע, הליך פורמאלי בלבד, כך שלדידו לא הייתה בעיה בעניין זה, וזאת ידע התובע עובר לחתימה על המסמך.

8)במהלך הדיון, השיב הנתבע את השטר לידי התובע.

9) מטעם התובע העיד מר אריה בוטה ששימש כמתווך בין הצדדים (להלן: "העד"). לדברי העד, שמכיר את התובע ואת הנתבע, העסקה הייתה סגורה ומה שנותר זה "בעיית הארנונה", כדבריו. העד אישר כי היה ידוע לו שלנתבע יש שותפים אולם כפי שנמסר לו על-ידי הנתבע עובר לחתימה, אין התנגדות מצד אחיו של הנתבע למכר. העד אישר שלא ראה ייפוי כוח מטעם אחיו של הנתבע או מטעם אחיינו.

דיון והכרעה

10) לאחר שנתתי את דעתי למכלול טענות הצדדים בכתבי בי-דין מטעמם וממכלול החומר הקיים בתיק ולאחר ששמעתי את טיעוניהם בדיון לפניי והתרשמתי מדבריהם, נחה דעתי, כי בדין לדחות את התביעה, כפי שיוטעם להלן.

11) ראשית כל, התביעה מעלה קשיים לא מבוטלים בדבר שאלת סמכותו העניינית של בית המשפט לתביעות קטנות לדון בה. לפי סעיף 60 בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 לפיו: "בית משפט לתביעות קטנות ידון בתביעה אזרחית שהגיש יחיד: (1) לתשלום סכום שאינו עולה על 33,800 שקלים חדשים; (2) למתן צו להחלפת מצרך או לתיקונו או לביטול עסקה, כששווי המצרך או התיקון או סכום העסקה, לפי הענין, אינו עולה על הסכום האמור בפסקה (1). ובתביעה-שכנגד לסכום או לצו כאמור, ובלבד שהתביעות אינן לפי זכות שהומחתה או שהוסבה ואינן בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר".

12) כאמור, לא ברי מהתביעה מהם הסעדים המבוקשים. בדיון לפניי התובע העיד: "אני מבקש פיצוי על כל הנזקים שנגרמו לי" [שורה 3, עמוד 2 בפרוטוקול], ובהמשך: "חוזר ומבקש כי התביעה תתקבל, אציין כי היא סמלית ביותר נוכח גיוס הכספים" [שורות 3-4, עמוד 3 בפרוטוקול]. אולם גם נניח, כי מדובר בתביעה שהיא בגדר סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות, כפי שיובהר להלן, לא הוכח לפי מאזן ההסתברויות במשפט האזרחי, קיומו של נזק אשר נגרם לתובע עקב ההשתלשלות המתוארת לעיל. לא רק שלא כומת הסכום הנתבע על-ידי התובע אלא שגם לא צורפו אסמכתאות שיש בהן להוכיח את הנזקים הנטענים ועוד. יוער בהקשר זה, כי לפי מכתבו של בא-כוח התובע מיום 8.4.14 לבא-כוח הנתבע, ביקש לפצות את התובע בסך 200,000 ₪, אולם גם שם, לא הונחה כל תשתית שמסבירה כיצד כומת הסכום האמור.

13)למעשה, נשאל האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, ואם כן, האם נגרם נזק לתובע עקב ביטולו של הסכם זה כאשר גובה הנזק הנו בסכום שבא בגדרי סמכותו של בית משפט זה. כבר אציין, כי לאחר ששמעתי את הצדדים והתרשמתי מעדויותיהם, לאחר שעיינתי במכלול החומר הקיים בתיק, אני מבכר את עמדת הנתבע לפיה לא נכרת הסכם מחייב, על עמדת התובע. להלן אבהיר.

14) לפי סעיף 8 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". כבר נפסק בעבר, כי דרישת הכתב האמורה איננה דרישה ראייתית, כי אם דרישה מהותית ומשכך מותנה תוקפה המשפטי של ההתחייבות בקיומו של מסמך בכתב [ראו פסק הדין בעניין ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, וכן ראו פסק הדין בעניין ע"א 146/72 חברת האחים מנשה וויקטור לוי בע"מ נ' דבורה גולדמן ואח', פ"ד כז(1) 321], זאת שכן ראה המחוקק לייחס חשיבות מיוחדת להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את רצינותן.

15)לפי סעיף 1 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוזה נכרת בהתקיים הצעה ו-קיבול. לפי סעיף 2 בחוק האמור, פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה. לפי סעיף 5 בחוק האמור, הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה.

16) בשים לב לחוקי החוזים והמקרקעין, לעניין תוכנו של המסמך נשוא סעיף 8 בחוק המקרקעין, כבר נפסק בפסק הדין בעניין ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, מיום 21.3.11 (פורסם בנבו), בין היתר כלהלן: