פראח נ' קימרי ואח' - פסקדין

פסק דין

1.פסק דין בתביעה לסילוק יד ולדמי שכירות שהוגשה על ידי תובע, מי שמעמדו בנכס עתיד להוות נושא מרכזי לדיון; זאת, בטענה, שהנתבעים פלשו בשנת 2000 לנכס שהינו חנות קטנה ברחוב צאלח א-דין בירושלים ["הנכס"].

2.כהערה שיש בה כדי להקדים במעט את המשך הדברים יצוין כבר בשלב זה שמעמד להגיש תביעה כאמור, עשוי להתקיים, (אולי מלבד חריגים שאינם רלוונטיים לפרשתנו), או לבעלים של הנכס או למי שהשכיר את הנכס על פי הסכם. לשון אחר: אפילו ייתכן שמעמד הנתבעים בנכס אינו נקי מספקות, למשל בשל בעייתיות בהסכם השכירות, שעה שמקור התביעה במי שאינו עומד בתנאים הנ"ל, לא תישמענה מפיו טענות בכיוון זה, גם אם, כאמור, גם מנקודת מבטם של הנתבעים, אין התמונה נקיה לחלוטין.

3.רבות מהעובדות המהוות בסיס לתביעה זו, אינן במחלוקת של ממש.

א.התובע בעצמו, אינו בעלים, אלא של 1.05 אחוז מהנכס, ובהיותו ממונה על הקדש אביו המנוח ומיופה כוח של אחותו, מגיע סך החזקותיו בנכס הרלוונטי, לכל היותר, כדי קרוב ל- 44 אחוז, וזאת, לשיטתו, הוא – [ראה סעיפים 1 ו- 2 לכתב התביעה; וראה גם מעמוד 11 שורה 2 לפרוטוקול].

ב.הנתבעים חתמו על חוזה שכירות בשנת 2000 לפיו המשכירים הינם שישה, אם כי בפועל חתם על ההסכם רק אחד מבין השישה, לטענתו מכוח סמכויות/הסכמות מהאחרים: מוחמד ווליד פראח. על פי ההסכם נדרשו הנתבעים לדמי שכירות בסך של 3,000 דולר לשנה, לטענתם ואף לטענת מוחמד וליד פראח, משולם הסכום במלואו ובמועדו, ומכאן גם האחיזה לטענה נוספת לפיה, גם אם משלב מסוים אין הסכם בכתב, הרי בדרך של התנהגות בין הנתבעים לבין אותו וליד פראח, עימו נוצר הקשר עוד מהשלב הראשון, הוארך ההסכם משנה לשנה. ולמעשה, גם התובע אינו טוען שדמי השכירות אינם משולמים, ולכל היותר, שאת חלקו בסכומים אלה, לתפיסתו, מעולם לא קיבל. [מוחמד ווליד הנ"ל, החתום על ההסכם, ושאף אינו טוען לכל הפרה מצד הנתבעים, אף עתיד היה להתייצב לעדות – מטעמם].

ג.טענות להפרות אחרות כלשהן של הסכם השכירות, לא הועלו כלל על ידי התובע.

4.דומה, יתרום לבהירות הדיון, כי את מסקנתו יציין בית המשפט עוד קודם שיפרט את נימוקיו. ליבת מסקנת בית המשפט היא שייתכן ועל הפרק סכסוך בין השותפים לקרקע, היינו בין התובע לבין מוחמד וליד פראח ואולי גם אחרים, ואולם, מטעמיו הוא, בחר התובע לנסות ולנהל סכסוך זה על גבם של הנתבעים. בנקודה זו יצוין, שכשנשאל על כך התובע, בשאלה ממוקדת במסגרת חקירתו הנגדית, ביקש לחמוק תוך שציין: "אם יש סכסוך אנחנו לא נדבר על זה פה בבית המשפט" [עמוד 13 שורה 7 לפרוטוקול]. נמצאנו אפוא למדים, שעל הסכסוך בין בני המשפחה השותפים, אין לתובע נכונות לדבר בבית המשפט, ואת החזית בחר לפתוח כלפי שוכרי הנכס, לגביהם, אין, ולו גם ראשית ראיה, להפרת הסכם השכירות עליו חתמו. וכאמור, מוחמד וליד פלאח הנ"ל התייצב בבית המשפט, אך דווקא לצד ההגנה, ונכון היה לאשר במו פיו שעל הפרק שכירות שבוצעה על ידו, לטענתו, בהסכמת כל הנוגעים בדבר, וחשוב מכך, שלא הופר הסכם השכירות על ידי הנתבעים מעולם: "הוא משלם. אין עליו חוב..." [וליד בעדותו על הנתבע 1; עמ' 25 שורה 6 לפרוטוקול]

5.היבטים נוספים.

א.בנקודה זאת נמצא להזכיר גם את סעיף 30 לחוק המקרקעין הקובע, בין היתר, כדלקמן:

(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.

(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין"...

בהתייחסו לסעיף זה, קבע בית המשפט העליון:

כוחו של הרוב אינו אך בצירוף כמותי של הכוחות, שניתנו לכל אחד מיחידיו. כוחו של הרוב נגזר במצוות המחוקק, מכוחו של הכלל. כשם שכל בעלי החלקים במקרקעין רשאים ליתן חזקה ייחודית לפלוני, כן רשאי עתה הרוב לעשות כן, ובלבד שמתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 30 לחוק המקרקעין ובדין הכללי... חוק המקרקעין מעניק לרוב "כוח" ומטיל על המיעוט "כפיפות".. לעשיית פעולות, שבעבר רק הכלל יכול לעשותן.."

ובהמשך:-

הרושם המתקבל הוא, שעניין לנו בריב בין שותפים, באופן שלכל פעולה שהאחד יבקש לעשות מתנגד האחר. במצב דברים זה טבעי הוא למנוע קיפאון. חוק המקרקעין בא לאפשר לרוב להשכיר את הנכס תוך שמירה על זכויותיו של המיעוט". [עא 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ואח', פ"ד לז(4) 737].

כאמור לעיל, אין לתובע, לשיטתו הוא, רוב חלקים במקרקעין המשותפים שעל הפרק, ומעבר לכך יצוין, שברור שכוונת המחוקק היא, כי אם סבור שותף שבבעלותו מיעוט חלקים מהמקרקעין, שחבריו מקפחים אותו, רשאי הוא לפנות לבית המשפט, וברור על פני הדברים שבמקרה זה, המשיבים העיקריים, אם לא הבלעדיים, לטענותיו אלה, הם השותפים האחרים, בעלי הרוב, ולא שוכר אקראי כלשהו. זאת, משום מה, נמנע התובע לעשות, ולבטח, טעמו עמו.

ב.רבות ניסה בא כוחו הנכבד מאוד של התובע להוכיח כי פנה פעם אחר פעם במכתבים לנתבעים, לרבות בענין דמי השכירות, אך אלה לא ענו לו, למרות, שלטענתו, לפחות (שהוכחשה על ידי הנתבע 1), נתקבלו מכתביו. ראשית, אין בידי ראיה שמכתביו נתקבלו. אך שנית, וחשוב מכך, אין לכך משמעות רבה. אפילו נתקבלו מכתביו, אין בכך כדי להקנות לו מעמד לדרוש את פינוי השוכרים מקום שנסיבות העניין והיקף זכויותיו של מרשו, התובע, (כאמור, מיעוט), לא מבסס בפיו טענות בכיוון זה.

ג.ער אני לטענת התובע שביקש לתמוה הכיצד נכונים היו הנתבעים, וליתר דיוק, הנתבע 1, שערך את החוזה עבור אשתו הקוסמטיקאית שביקשה לפתוח את עסקה באותה חנות, ביודעו, על פי לשון החוזה, שבעלי הזכויות בנכס הינם שישה, בעוד שמי שחתם על ההסכם, מצד "המשכיר", אינו אלא אחד, מוחמד וליד פראח, הנ"ל. כללית, יש אחיזה לתמיהה זו. ואולם, אפילו גלומה בעייתיות מסוימת בהסכם מסוג זה, (בין היתר, נוכח סעיף 30 (ג) לחוק המקרקעין, שלא הוזכר כלל בסיכומי התביעה), אין בכך כדי להכשיר את התייצבותו בבית המשפט של תובע נטול מעמד מספק, ולהצדיק, כי יינתן לו בנסיבות אלה הסעד אותו מבקש הוא.

ד. פתח התובע את עדותו, כשבתשובה הראשונה לשאלות בא כוחם הנכבד של הנתבעים, ציין, שעיקר הבעיה היא, שאינו מקבל מהשוכרים דמי שכירות [עמוד 11 שורה 13 לפרוטוקול]. אין, כאמור, טענות וראיות לכך שאין השוכרים משלמים את דמי השכירות כנדרש. ולהיפך. התמונה הראייתית מצביעה בבירור על כך שאת דמי השכירות גובה מוחמד וליד פראח. פשיטא, בנסיבות אלה, שגם את חלקו בדמי השכירות, היה על התובע לדרוש מוליד פראח הנ"ל. ולמעשה, משתמע הדבר מעדות וליד פראח עצמו, בין היתר, כשאישר שלנכס מספר שותפים [ראה, למשל, בעמוד 21 שורה 17 ואילך]. וכאמור, אם, משום מה, לא בחר התובע לתבוע את שותפו שלפחות לדעתו (לדעת התובע), משכיר את הנכס ועושה בו כבתוך שלו, לו (לתובע), הפתרונים. בכל מקרה הנתבעים לא הפרו את הסכם השכירות.