פר"ק 17539-12-14בקשה מס' 1

1.בקשה למתן הוראות מטעם רוכשי דירה בפרויקט מודיעין-עילית, איריס ומשה בנין, במסגרת הליכי פירוק חברת חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ (להלן: "חפציבה שיכון ופיתוח"), למתן צו עשה לרישום זכויות הבעלות והחכירה במקרקעין על שמם.

2.בחודש אפריל 2005 רכשו המבקשים דירה בת 4.5 חדרים ברחוב חזון איש 21/1 במודיעין עלית מחברת חפציבה שיכון ופיתוח (להלן:" הדירה"). בשנת 2007 קרסה קבוצת חברות חפציבה. ביום 28.2.08 אושר בבית המשפט המחוזי בירושלים הסדר להשלמת פרויקט מודיעין- עלית (פש"ר 4202/07, בש"א 1751/08). המדובר ב"אחד הפרויקטים הבעייתיים והקשים מבין אלה הקשורים לקריסת חברות חפציבה" (שם). המבקשים פלשו לדירתם עם קריסת חברות חפציבה ולימים הצטרפו להסדר. דא עקא, טרם שילמו את מלוא התחייבויותיהם הכספיות על פי ההסדר ונותר לתשלום סך של 11,412 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית משנת 2008. ליקויי בניה בדירת המבקשים, לרבות חוסרים בדירה אשר השלימו בעצמם במהלך השנים, ויתרת התשלומים על פי ההסדר הם העומדים בליבת המחלוקת בין הצדדים.

3.אעיר, הבקשה למתן הוראות הוגשה במהותה כבקשה למתן ארכה להגשת תביעת חוב. המסגרת הנורמטיבית לדון בטענות המבקשים לליקויי בניה והשלמת חוסרים הינה על פי ההסדר להשלמת הפרויקט שאושר על ידי בית משפט זה. בנסיבות אלו, הדיון בבקשה יתכנס תחת כנפיו של ההסדר.

טענות הצדדים

4.המבקשים טענו בפירוט לליקויים וחוסרים בדירתם ותיארו את השתלשלות האירועים ממועד חתימת הסכם הרכישה. לשיטתם, לא השלימו את יתרת חובם לפי הסדר הנושים מחשש שמא ישימו את כספם על קרן הצבי נוכח ההתנהלות במשך השנים בטיפול ברוכשי הדירות בפרויקט. המבקשים טענו כי יש להאריך את תקופת הבדק מיום ביצוע התיקונים כמוסכם בהסדר. לטענתם, הליקויים בדירה נאמדים, על פי חוות דעת המהנדס מטעמם, על סך של 61,470 ש"ח (לא כולל מע"מ) והחוסרים בדירה בסך של 28,300 ש"ח. עוד לשיטתם, יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד מתן צו הפירוק ועל כן הבקשה הוגשה כדין.

בסיכומו של עניין, המבקשים עתרו לרישום הערת אזהרה, פרצלציה ורישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין לרבות בפנקס הבתים המשותפים. כן עתרו לקיזוז יתרת החוב לפי הסדר הנושים מהסכומים ששילמו לטובת השלמת החוסרים לפי חוות דעת המהנדס מטעמם. עוד עתרו להורות לחברת סולל בונה לבצע את הליקויים בדירה על פי חוו"ד המומחה מטעמם ולהאריך את תקופת בדק הבית.

5.כונס הנכסים (עו"ד חגי אולמן ועו"ד יעקובוביץ מטעמו) פתח וציין כי המבקשים הגישו תובענה בבית משפט אזרחי (ת.א. 28880-09-14), אשר נמחקה לאחר שלא נטלו את אישור בית משפט של חדלות פירעון. לשיטתו, המבקשים לא עמדו בתנאי ההסדר ועל כן לא הושלמו תיקוני בדק בדירתם ולא נחתם חוזה חכירה. כשלו מאמציו במהלך השנים להגיע להבנות עם המבקשים. בסוף דבריו, טען כונס הנכסים להתיישנות בחלוף למעלה משבע שנים ממועד תחילת הליכי הפירוק.

6.חברת סולל בונה טענה כי הבקשה אינה ראויה להידון בהליך מקוצר של בקשה למתן הוראות. למבקשים אין עילה מכח הסדר הנושים עד שישלימו את התשלומים לפי ההסדר. אחריותה של חברת סולל בונה על פי ההסדר מותנית בשיתוף הפעולה של הרוכשים, לרבות הודעה על ליקויים ומתן אפשרות לבדיקה ולביצוע תיקונים. ביקורה היחידי של החברה בדירה היה בשנת 2012, אז לא נמצאו ליקויים שבאחריות החברה ומאז לא בוצעו פניות אליה בנושא. מחדלם של המבקשים והעובדה שלא אפשרו לחברה לבדוק את טענותיהם בזמן אמת, פוטרים את חברת סולל בונה כיום, בחלוף 8 שנים מכניסת המבקשים לדירה, מאחריות לתיקון ליקויים או ביצוע עבודות השלמה בדירה. לא זו גם זו, גרסתם העובדתית של המבקשים מלאת סתירות עד כדי הכרח לבחון באופן יסודי ולעומק את טענותיהם וזאת בהליך אזרחי שלא במסגרת הליכי חדלות הפירעון. מכל מקום, ככל ותידחה הבקשה להעביר את התובענה להליך אזרחי רגיל, עתרה חברת סולל בונה להליך של גילוי מסמכים, להגשת חוות דעת של מומחה מטעמה, להגיש תצהירים מטעמה ולחקור בחקירה נגדית את המבקשים ואת המומחה מטעמם.

7.המנהל המיוחד טען כי על פי ההסדר כונס הנכסים אחראי על נושא רישום הזכויות בדירה וחברת סולל בונה האחראית הבלעדית על ליקויי בניה, בדק והשלמת חוסרים בדירה. למבקשים אין זכות להגיש תובענה נגד המנהל המיוחד או כונס הנכסים בעניינים המצויים באחריותה של חברת סולל בונה. למבקשים לא הייתה זכות להימנע מתשלום יתרת התמורה על פי ההסדר בשל טענות לליקויי בניה. כונס הנכסים הודיע למבקשים בכתב כבר בחודש ינואר 2009 שלא יבוצעו תיקונים ועבודות השלמה עד לסילוק יתרת התמורה. המבקשים לא עתרו לבית המשפט בזמן אמת ואין להם אלא להלין על עצמם. במציאות היום, הציע המנהל המיוחד לחייב את המבקשים להשלים חובותיהם הכספיים לפי ההסדר ואז תקום זכותם לרישום הזכויות על שמם. בד בבד, יש לבחון טענותיהם לליקויים וחוסרים ולהורות לחברת סולל בונה לבצע את כל התיקונים הנדרשים, חוסרים אשר הושלמו על ידי המבקשים יפוצו לפי העלות שנחסכה לחברת סולל בונה (בשים לב לחלוף השנים ולהחלטות קודמות של בית המשפט בתיק פש"ר 4202/07 בבקשה 293).

8.בדיון בבית המשפט שהתקיים ביום 16.4.15 חזרו הצדדים על טענותיהם. כונס הנכסים הרשמי הוסיף שיש להבחין בין סוגיית הרישום לבין סוגיית ליקויי הבניה. על הרוכשים להשלים את התחייבויותיהם הכספיות כתנאי לביצוע הרישום. בעניין ליקויי הבניה, יש לנהל את התובענה מחוץ לכותלי בית המשפט של פירוק כפי שנהגנו בעבר עם רוכשים אחרים.