פסק-דין חלקי בתיק הפ 87/03

1.         בפסק דיני החלקי, שניתן ביום 29/12/05, קבעתי מי מהמתדיינים לפני זכאי לבעלות על דירה או יותר בבניין נשוא ההתדיינות לפני. העובדות פורטו בפתח פסק דיני הנ"ל, ואחזור עליהן כאן בקצרה, כאשר יש לראות בפסק-דיני הנוכחי כמשלים את פסק הדין הקודם. אם ישנו שינוי, לעניין איזו דירה יקבל כל אחד מהצדדים בבניין, בפסק דין משלים לעומת הכתוב בפסק הדין מיום 29/12/05, הקובע יהיה הנוכחי.

2.         המשיבה 1 (להלן - "חב' חוטבא") חתמה ביום 17/7/00 על הסכם קומבינאציה עם המבקשת (להלן - "איטח את כספי"), אשר היתה בעלת זכויות במקרקעין הידועים כגוש 10925 חלקה 133 והמצויים ברח' החשמל 76 בחיפה. על פי הסכם הקומבינאציה היה על חב' חוטבא להקים על המקרקעין הנ"ל בניין בעל 10 דירות, כאשר שתיים מהן יהיו של איטח את כספי.

חב' איטח את כספי מכרה את כל הדירות בבניין.

3.         על פי התובעים לזכויות בעלות בדירות, נתבעו 11 דירות, בעוד שבבניין היו רק 10 דירות. בשלב ראשון קבעתי למי יש זכויות בעלות בדירות, וזאת עשיתי בפסק הדין החלקי מיום 29/12/05. חב' איטח את כספי נכנסה לקשיים כספיים ולא היה ביכולתה לסיים את בניית הבניין. היא הפרה בכך את ההסכם שלה הן עם איטח את כספי שהיו, כאמור, בעלי הזכויות במקרקעין והן עם רוכשי הדירות. ככל הנראה בשל מצבה הכספי הקשה, מהרה חב' חוטבא למכור את הדירות, כאשר חלק מעסקאות המכר החלו כעסקת הלוואה, שחב'' חוטבא לא החזירה. על כל פנים לגבי חלק מהדירות לא היה ייחוד  של הדירות בהסכמים בין חב' חוטבא לבין הרוכשים. לגבי מספר דירות, ישנה מחלוקת למי מהרוכשים יש עדיפות על האחרים, שטוענים כי רכשו את אותה הדירה. מכאן הצורך לייחד לכל בעל זכויות בדירות את הדירה המגיעה לו. לשם הנוחות ייקרא כל צד על פי שמו.

4.         העקרון המנחה אותי הוא, שהדירות יחולקו על פי ההסכמים בין חב' חוטבא לבין בעלי הזכויות בדירות, ואם יש יותר מטוען אחד לזכויות בדירה מסויימת, יקבלן הקודם מבחינת מועד עריכת ההסכם, וזאת על פי הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שציטוטו להלן:

"9. עיסקאות נוגדות

התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".

            מאחר שלא נרשמו הערות אזהרה המעידות על מכר זכויות בדירות המאוחר למכר זכויות בדירות ללא רישום הערות אזהרה, ולא התעוררה מחלוקת לעניין זה, הרי הזוכים יהיו, כאמור, לפי סדר הרכישה של הדירות.

5.         עומד לפניי תרשים של המגרש והדירות כפי שנבנו, ושהוגש, ככל הנראה לרשויות המתכננות על מנת לקבל היתר בניה לבניין (והצדדים כינו תרשים זה כ"גרמושקה"). התרשים סומן כ"איטח 1". כאמור הוא מפרט את הקומות ואת הדירות. כמו כן הוגש בהסכמה של כל הצדדים דף מרכז של סימון הדירות ומיקומן מבחינת הקומות, והוא סומן כ"בימ"ש 1". שני מסמכים אלה יהוו חלק בלתי נפרד מפסק דיני זה, והדירות ייוחדו על פי הקומות והסימון במספרים המופיעים בהם.

על פי התרשים "בימ"ש 1" ומוסכם על הצדדים כי זהו המצב בשטח, יש בבניין קומת עמודים, שסומנה כקומה מס' 1 ועוד 4 קומות שסומנו החל מקומה 2 ועד קומה 5. בכל קומה יש שתי דירות.

6.         איטח את כספי: קבעתי בפסק דיני מיום 29/12/05, כי איטח את כספי יקבלו שתי דירות, וזאת בתנאי שישלמו סכום של 40,000$ לקופת הכונסים, ובכפוף למתן ערבות בנקאית של קופת הכינוס על הסכום של 30,000$ להבטחת נזקיה, ככל שיוכחו, כאשר מסירת הערבות לאיטח את כספי על ידי הכונסים תהיה לאחר מכירת הדירה שתמסר מאיטח את כספי לכונסים.

על פי הסכם הקומבניאציה, הגיע לאיטח את כספי  שתי דירות. נקבע בהסכם כי "חלק הבעלים בפרוייקט מסומן בתכנית בצבע כחול.." . בדיון לפני ביום 18/1/06ף הסכימו הצדדים כי הדירות להן זכאית איטח את כספי הן כפי שמפורט להלן: הדירה בקומת העמודים (קומה 1 לפי התרשים "בימ"ש 1") המזוהה בתשריט "איטח 1" כ - "5+", ובמספר 1 ולה צמודה גינה. כמו כן הדירה בקומה 3, המסומנת באותם המסמכים כ- "11+" וכדירה מספר 6.  אני קובעת כי דירות אלה יעברו לבעלותה של איטח את כספי.

7.         אם תוותר איטח את כספי על אחת הדירות, משום שתקבל את האלטרנטיבה של אי תשלום לקופת הכינוס את הסכום של 40,000$, כפי שקבעתי בפסק דיני החלקי מיום 29/12/05, כאשר השיקול על איזו מבין שתי הדירות לוותר הוא שלה, תועבר הדירה שתוותר לרשות הכונסים על מנת למכרה ולהעביר את תמורתה לקופת הכינוס.

8.         שמריהו אלבלה:  אלבלה רכש את דירותיו על פי הסכם מיום 24/12/01. אין מחלוקת בין הצדדים כי אלבלה רכש את הדירות שיוחדו בחוזים אלה. לפיכך אני מורה כי שתי הדירות  בקומה 4  - "14+" המסומנות כדירות 7 ו-8, יהיו של אלבלה.

9.         דאוד דאוד: על פי ההסכם בין דאוד לבין חב' חוטבא, הדירה שרכש היא זו בקומה  5 דירה מספר 10 לצד דרום (וראו סעיף 2 לנספח התשלומים). דירה זו מסומנת על פי המסמכים ("איטח 1" ו"בימ"ש 1") כדירה בקומה 5 "17+" המסומנת במספר 10.

לגבי דירה זו טוען גם מקביין לזכויות בה. לאחר שבדקתי את טענות הצדדים, אני פוסקת כי הדירה שבמחלוקת תהיה של דאוד דאוד. להלן הנמקתי:

דאוד רכש את הדירה על פי הסכם מיום 28/1/01 (תאריך הרשום גם בנספח התשלומים).  נרשמה הערת אזהרה לטובתו בסמוך לאחר מכן.

מקביין טען כי הוא התקשר עם חב' חוטבא עוד ביום 11/4/00, בעסקת הלוואה. ביום  17/8/00 נחתם הסכם למכירת 3 דירות בינו לבין חב' חוטבא. ביום 22/6/01, ניתן פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, כב' השופטת וסרקרוג, שנתן תוקף של פסק-דין להסכם פשרה. על פי הסכם הפשרה, קיבל מקביין 3 דירות. השופטת וסרקרוג קבעה כי מגיעות לו 3 דירות שאלו הן: דירה 1 בעמ' 4 של נספח א', דירות 2 ו-3 בעמ' 5 של נספח א'. נספח א' הנזכר בפסק דינה של השופטת וסרקרוג לא הוצג לפני.

פסק הדין של השופטת וסרקרוג מחייב ביחסים המשפטיים שבין חב' חוטבא לבין מקביין. אך אינו מחייב את דאוד.