פסק-דין חלקי בתיק א 7730/01

1.         התובע, המתגורר בדירה בבית אשר  ברח' הרצל 63 חיפה, הגיש תביעתו על מנת שבית המשפט יורה על סילוק  ידם של  השכנים מחצר הבית המשותף, ככל שהם עושים בה שימוש חורג משימוש רגיל.

2.         במהלך ניהול התיק הופנו הצדדים לגישור, שלא צלח, מונה מומחה שהציע פתרונות שונים שכמעט בשלו לפשרה, בקרתי בשטח המריבה ביחד עם המומחה ובאי כח הצדדים וגובש פתרון, ולאחר כל אלו, בחרו הצדדים שלא לממש את  פתרון הפשרה.

3.         הצדדים הסכימו להסדר דיוני לפיו בית המשפט יתן פסק דין על בסיס המסמכים המצויים בתיק.

4.       עובדות הרקע

4.1        המדובר בבנין בן 2 קומות, הידוע כגוש 11010 חלקה 67. בבנין 4 דירות. (להלן : "הנכס").

4.2        הבעלות בנכס רשומה  במסמכי רשם המקרקעין על שם  קרן קיימת לישראל.  הצדדים טענו בהסכמה ביניהם כי אין רישום של בית משותף בשל כך  שהחלקות באזור מיועדות לרפרצלציה.

4.3        הצדדים הסכימו ביניהם כי  התובע ומשפחת נתבע 1, הינם בעלי זכות חכירה בדירותיהם. הנתבע 1 הציגו שטר העברת זכות שכירות המלמד על זכות חכירה שלהם בדירה בקומה הראשונה. התובע  הציג חוזה חכירה של  אחיו, בשם בן דוד שלמה יצחק, אך לא הוצג שטר העברת זכות שכירות אליו. תחת זאת הוצג הסכם משנת 1999 לפיו  אחיו מוכר לו את הדירה.

4.4        בחוזי החכירה מצויין בהתייחס לנכס המוחכר, כי מדובר בדירה ביחד עם חלק יחסי ברכוש המשותף.

4.5        לפיכך, הדיון בתיק מתבסס על הסכמת הצדדים כי לתובע ולנתבע זכות חכירה, כל אחד בדירתו הוא,וכן חלק יחסי ברכוש המשותף, ולכן תוקפו של פסק דין זה יהיה במישור האובליגטורי בלבד.

4.6        הדירה של התובע היא הדירה  בקומה השנייה פונה לחזית, ומשתרעת לאורך כל החזית.  הדירה של  משפחת נתבע 1 הינה  בקומה א' פונה לחזית, ומשתרעת לאורך כל החזית.

4.7        התובע מציין כי בבנין נהוג כי דיירי הדירות האחוריות חולקים ביניהם את החצר האחורית של הבנין, ואילו דיירי הדירות הקדמיות, דהיינו הוא ומשפחת הנתבע
1, אמורים לחלוק בינהם את החצר הקדמית.

4.8        בצד הימני של החצר הקדמית   (כשפנינו מול הבנין) נמצאת חנייה יצוקת בטון  המשמשת את התובע. בצד זה קיימת פלישה של השכן  נתבע 2  בהקף של כ-5 מ"ר, והוא  הודיע על נכונותו לסגת ממנה ולבנות  את הגדר מחדש בתוואי הנכון. בצד השמאלי של החצר הקדמית  הוקמה סככת חנייה המשמשת  את משפחת הנתבע 1.

4.9        משפחת הנתבע 1 נכנסה לגור בדירה בשנת 1989. בסמוך לאחר שנכנסו לדירה, חצבו דלת בחזית הדירה,  הפונה לחצר  הקדמית, בצד הימני שלה.

4.10      משפחת הנתבעת 1 יצקה משטחי בטון בחצר הקדמית במקומות שונים (באופן הנחזה בתמונות) האמורים לשרת את שימושה הבלעדי במקום.משפחת הנתבע 1 תלתה לרוחב החצר כבלי כביסה, והיא תולה שם את כביסתה, הציבה במקום מתלה כביסה נוסף, הציבה במקום כסאות ישיבה  וכן מגלשה, מתקן משחק לילדים.

4.11      מביקורי במקום, ומהתמונות שהומצאו עולה כי משפחת הנתבע 1 מתייחסת לחצר הקדמית (למעט משטח החניה של התובע) כאילו היא חצרה הפרטית לכל דבר ועניין.

5.       דיון

5.1        על הבנין נשוא הדיון, שאיננו רשום עדיין כבית משותף, חלות הוראות פרק ו1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 ,המחילות חלק מהוראות פרק ו' לחוק ,הדן בבתים משותפים, ובין היתר קובעות  בס' 77 ג' כי הבית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת.

5.2        התקנון המצוי קובע כי כל בעלי הדירות, אשר יתכנסו כאסיפה כללית של הבנין, יחליטו על דרכי השימוש ברכוש המשותף. לא הובאה בפני כל החלטה כזו.

5.3        בהעדר התייחסות ספציפית מוסכמת נהג בית המשפט להחיל בדרך ההיקש, את  הוראות חוק המקרקעין המתייחסות לניהול ושימוש במקרקעין משותפים (על אף שאינן  מוחלות על הפרק הדן בבתים משותפים, וראה דברי כב' השופט ברנזון  בע"א 549/73 המובא להלן ). חוק המקרקעין קובע מהו השימוש המותר במקרקעין משותפים במסגרת הוראות ס' 30 ו- 31 לחוק.

"30. ניהול ושימוש