פסק-דין חלקי בתיק א 1433/06

ביחסים שבין התובע לנתבע ובתביעה שכנגד

1.         בהתאם להסכמת הצדדים, ניתן בזה פסק דין,  על דרך הפשרה, לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד - 1984 (להלן: "החוק"), ביחסים  שבין התובע לנתבע, כאשר ההודעה לצד ג' תתברר בנפרד, שלב מאוחר יותר.

2.         תחילתם של ההליכים שבפני, בתביעה כספית שהגיש התובע כנגד הנתבע לתשלום דמי פיצויים מוסכמים, בסך של 55,200 ש"ח, בהתאם לסעיף 13 (ב) לזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים הקובע, כי צד המפר את זכרון הדברים, הפרה יסודית, מתחייב לשלם לצד שכנגד פיצויים מוסכמים שאינם מותנים בהוכחת נזק, בסך של 10% ממחיר הדירה [מחיר הדירה המלא הועמד על סך של 120,000 דולר].

3.         הנתבע והתובע שכנגד (להלן: "הנתבע") הינו המחזיק ובעל זכויות החכירה לדורות של דירה ברחוב מאיר גרוסמן 33/2 בבאר שבע (להלן: "הדירה"), הרשומה בחברה המשכנת אחים אוקנין (להלן: "צד ג'").

            התובע והנתבע שכנגד (להלן: "התובע") הינו אדם פרטי, אשר באמצעות הוריו ניהל עם הנתבע מו"מ לרכישת הדירה.

            ביום 15.09.05 חתמו הצדדים על זכרון דברים, במשרדו של עו"ד יואל נעים, לפיו התובע ירכוש את הדירה תמורת סך של 120,000 דולר. בסעיף 3 לזכרון הדברים, התחייב הנתבע להמציא אישור זכויות מהחברה המשכנת, בטרם ישולם לידו כל סכום. הדירה רשומה כאמור בשותפות "אחים אוקנין" וסמוך לאחר החתימה על זכרון הדברים הוברר שאין בידי הנתבע אישור מצב זכויות וכי הנתבע לא יכול לקבל אישור כזה לידיו [למעשה עד עצם היום הזה לא הצליח הנתבע לקבל לידיו "אישור מצב זכויות" של הדירה].

            אין חולק ע"י בעלי הדין, כי תכלית החתימה על זכרון הדברים היא "לקשור" אותם לצורך חתימה על הסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין, ואף לידי קשר משפטי מחייב.

4.         התובע טוען כי זכרון הדברים השתכלל לכלל חוזה מחייב ואינו מהווה אך שלב ביניים, וכי הצדדים קבעו את עיקרי יסודות העיסקה בזכרון הדברים, וכל הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה הוסכמו.

לשיטת התובע, הנתבע הפר את ההסכם בכך שעד עתה לא המציא אישור על זכויותיו בנכס ובכך מנע מהתובע לשלם לידו הסכומים על פי זכרון הדברים וגרם להפרת התחייבותו ולאי מסירת החזקה בנכס, במועדים שנקבעו בזכרון הדברים.

לפיכך, מבקש התובע, לחייב הנתבע בפיצוי המוסכם המצויין בזכרון הדברים, שכן לשיטתו נאלצו התובע ובני משפחתו למצוא מקום מגורים חלופי, נגרמו להם נזקים כספיים ועגמת נפש וכן טען כי במקום בו הפר הנתבע את ההסכם הפרה יסודית - יש לחייבו לשלם הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק, בצירוף הפרשי הצמדה למדד מיום הגשת התביעה, בצירוף הוצאות ושכר טרחת עו"ד בצירוף מע"מ כחוק.

5.         הנתבע טוען כי פנה לב"כ התובע וביקש לקיים את העיסקה, אולם עו"ד נעים, שערך את זכרון הדברים בין הצדדים, הודיע לו כי התובע חזר בו מהעסקה מסיבות הידועות לו וכי הוא מנסה להעביר האחריות לכשלון העיסקה אליו, בטענה כי לא הומצא אישור מצב זכויות.

6.         לאחר שהצדדים הסכימו לקיים ההליך לפי סעיף 79 א. לחוק, הגישו בעלי הדין סיכומיהם בכתב.

7.         אחר שעיינתי בכתבי התביעה, בכתבי ההגנה, במסמכים שהוגשו לרבות זכרון הדברים, בפרוטוקול הדיון שנתקיים ובטענות ב"כ בעלי הדין בדיון בפני - בשים לב לטענות שהועלו על ידי בעלי הדין ולרמת הפירוט והביסוס של גרסאותיהם, ובהתחשב בנטל הבאת הראיות ונטל השכנוע, מצאתי לקבוע שהנתבע, הוא זה שהפר את ההסכם - הפרה יסודית.

8.         אין חולק, כי לענייננו ההוראות שנקבעו בסעיף 3 א' לזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, מחייבות, שכן נקבע במפורש, כדלקמן:-

"3. א.   סך של 22,000 דולר (עשרים ושניים אלף דולר) במעמד החתימה על ההסכם. לאחר שמצב הזכויות או נסח יהיה בידי עו"ד יואל נעים והוא יאשר כי הצהרת המוכר מתאימה למצב הזכויות".

בענייננו, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, שכן נקודת המוצא היתה בזכרון הדברים כי על הנתבע להמציא אישור בדבר מצב הזכויות לתובע, ולאחר מכן, ישולם הסכום הראשון שנקבע בין הצדדים כתמורה לדירה.

אישור על מצב הזכויות בדירה הינו אישור חיוני ביתר, מאחר והדירה איננה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ורק באמצעות אישור כזה יכול הקונה לודא שהדירה רשומה על שם המוכר כשהיא נקייה מכל חוב או שיעבוד.

כאמור, בצדק רב נואש התובע מניסיונותיו של הנתבע להמציא את "אישור הזכויות", שכן אין לצפות מהתובע להמתין לקבלת האישור לתקופה בלתי מוגבלת, בשים לב לכך שגם עד למועד כתיבת פסק הדין, עדיין לא עלה בידי הנתבע להשיג את האישור הדרוש.  במצב דברים זה לא נותרה בידי התובע הברירה, אלא להודיע על ביטול זכרון הדברים, ולחפש דירה אחרת שתתאים לצרכיו.

הנתבע טוען בסיכומיו שצד ג' (החברה המשכנת) הערימה קשיים לא צפויים, אשר אינם תלויים בו, ולא העבירה אליו את אישור הזכויות בדירה. מנגד, צד ג' טוענת בכתב הגנתה, כי  היא רומתה ע"י הנתבע וכי הנתבע לא שילם לה את כל התמורה המלאה בגין הדירה ולכן לא הייתה לה חובה למסור לו את אישור הזכויות. הנתבע מוסיף וטוען בסיכומיו (סעיף 16), כי הוא סבור שבהליך המקביל שבינו לבין החברה המשכנת - תהא ידו על העליונה.