פסק-דין בתיק ת.א. 6423/04

תובענה למתן פסק דין הצהרתי, כי התובע הוא הבעלים של המקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 29 בגוש 30611 (להלן: "המקרקעין"), וכי לנתבע אין כל זכויות במקרקעין. כן נתבקש צו קבוע האוסר על הנתבע לפגוע בכל דרך שהיא בחזקת התובע במקרקעין והמורה לו לפרק כל מה שבנה על המקרקעין.

רקע עובדתי

1.         זכויות הבעלות במקרקעין נשוא המחלוקת רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם מוחמד (מטר) חמיס אחמד עבד אלנבי ואדי (להלן: "חמיס") ואחיו המנוח צבחי חמיס אחמד עבד אלנבי ואדי (להלן: "האח המנוח"), בחלקים שווים.

2.         ביום 19.7.03 חתם חמיס על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, בפני הנוטריון עו"ד כסאב יחיא (להלן: "עו"ד יחיא"), לפיו מכר את זכויותיו וזכויות אחיו המנוח במקרקעין ובחלקה נוספת באותו גוש למוחארב זעל אחמד עדאויה (להלן: "עדאויה") (נספח א' לכתב התביעה המקורי). חמיס מכר את החלקה גם בשם אחיו המנוח, לאחר שהציג ייפוי כוח בלתי חוזר מאת אחיו המנוח, מיום 28.4.67, אשר נחתם בפני הנוטריון עו"ד מחמוד חביב אללה, המעניק לו את זכויותיו במקרקעין ובחלקות נוספות (נספח ג' לכתב התביעה המקורי).

3.         ביום 25.7.03 חתם עדאויה על מסמך לפיו מכר את המקרקעין לתובע, ויעביר את הבעלות בהם באמצעות ייפוי כוח בעת שיקבל את יתרת תמורת המחיר בסך של 5,000 דולר (המסמך לא הוכתר בכותרת כלשהו ולפיכך אכנהו להלן: "מסמך המכירה"). חתימתו של עדאויה על מסמך המכירה אושרה על ידי עו"ד יחיא. לטענת התובע, במועד זה שילם התובע לעדאויה סך של 145,000 דולר, מתוך המחיר הכולל בסך של 150,000 דולר.

            ביום 17.6.04, לאחר ששולמה יתרת המחיר בסך 5,000 דולר כטענת התובע, חתם עדאויה על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת התובע והצהיר כי קיבל ממנו את התמורה במלואה.

4.         כארבעה חודשים קודם לחתימה על ייפוי הכוח האמור, ביום 24.2.04, חתם חמיס על הסכם מכר, בפני הנוטריון עו"ד אברהים נסאר (להלן: "עו"ד נסאר"), לפיו מכר חמיס את חלקו במקרקעין (מחצית) לנתבע תמורת 25,000 דולר. הנתבע טען כי במועד החתימה על הסכם המכר חתם חמיס גם על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר אך זה לא צורף לאישור הנוטריוני שצורף לכתב ההגנה.

5.         ביום 5.9.04 נפטר עדאויה.

6.         מן המקובץ מצטיירת תמונה כדלקמן: חמיס מכר את המקרקעין במלואם (את חלקו ואת החלק של אחיו המנוח) לעדאויה אשר מכרה לתובע. בטרם חתם עדאויה על ייפוי כוח נוטריוני לטובת התובע, חזר חמיס ומכר את חלקו במקרקעין (מחצית) לנתבע. כל העסקאות לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

7.         למען שלמות התמונה נציין שתי אלה: ראשית, תביעה זו הוגשה תחילה על ידי עזבונו של עדאויה ויורשיו, ובסופו של יום תוקנה התביעה לשמו של התובע דנן. שנית, בבית משפט זה נוהלו ומתנהלים הליכים נוספים, חלקם בין התובע, הנתבע, חמיס ואחרים, וחלקם מתייחסים אף הם למקרקעין נשוא תביעה זו. לפיכך, הקביעות והממצאים בפסק דין זה יחולו ביחסים שבין התובע והנתבע בלבד.

עיקר טענות הצדדים

8.         התובע מבסס תביעתו על סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הדן בעסקאות נוגדות. לטענתו, עסקת המכירה לנתבע נחתמה לאחר העסקה שלו, היא עסקה נוגדת, ויש להעדיף את עסקת המכירה שלו, הראשונה בזמן.

9.         טענת ההגנה העיקרית של הנתבע היא, כי ייפוי הכוח מיום 19.7.03, לפיו מכר חמיס את המקרקעין לטובת עדאויה, נחתם על ידי חמיס תחת איומי נשק ולפיכך דינו ביטול. לעומת זאת, ייפוי הכוח מיום 17.6.04 עליו חתם חמיס לטובת הנתבע, נחתם מרצונו החופשי, והוא כשר ותקף לכל דבר ועניין.

            לחלופין נטען, כי אף אם עסקת המכירה לעדאויה כשרה ותקפה, אזי יש לראות את מועד עריכת העסקה עם התובע רק ביום 17.6.04 (היום בו חתם עדאויה על ייפוי הכוח לטובת תובע) ולא ביום 25.7.03 (היום בו נחתם "מסמך המכירה"). אם כך, עסקת המכירה לתובע נערכה לאחר שהמקרקעין נמכרו לנתבע (ביום 24.2.04), ולאור סעיף 9 לחוק המקרקעין, עסקת המכירה לנתבע, היא הראשונה בזמן והיא העדיפה, גם בשים לב לכך שעסקה זו נחתמה עם הבעלים הרשום של המקרקעין.

            לחלופי חילופין נטען, כי גם אם עסקת המכירה לנתבע היא המאוחרת בזמן, יש להעדיפה משום שנעשתה בתמורה ובתום לב.

המחלוקות בין הצדדים

10.       המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב שאלת תוקפו של ייפוי הכוח מיום 19.7.03, עליו חתם חמיס לטובת עדאויה, וזאת לאור טענת הנתבע כי חמיס חתם עליו תחת איומי נשק ולפיכך דינו ביטול. כן חלוקים הצדדים בשאלת היחס בין שלושת עסקאות המכירה (חמיס-עדאויה; עדאויה-תובע; חמיס-נתבע).

כשרותו ותוקפו של ייפוי הכוח מיום 19.7.03

11.       כאמור, טענתו של הנתבע היא, כי דין ייפוי הכוח ביטול, משום שנחתם על ידי חמיס תחת איומי נשק. טענתו של הנתבע מבוססת כולה על גרסתו של חמיס (ע"ה 1), כפי שהובאה בתצהירו ובעדותו בבית המשפט. דא עקא, עדותו של חמיס רצופה סתירות ותמיהות. דומה, כי האמת והדיוק אינם נר לרגליו, ועדותו הותירה עליי רושם עגום, באופן שאינו ראוי למתן אמון.