פסק-דין בתיק ת.א. 3440/01 - פסקדין

כללי

1.                 אדם רכש נכס. בחוזה הרכישה נקבע מועד לקבלת הנכס. ניתנה ארכה לקבלן, ואולם הנכס לא נמסר בתוך מועדים אלה. בהמשך, טוען הקונה כי הנכס אינו ראוי, בשל ליקויי בנייה שבו, ושולח אזהרה לפני ביטול, ולאחריה הודעת ביטול בגין ליקויים אלה. לאחר שתוקנו הליקויים, והחוזה שב לסדרו, מגלה הרוכש כי ייעודו של הנכס כלל אינו מתאים למטרות אותן הוא מייעד לו. בשלב זה, הוא מבקש שוב לבטל את החוזה, ואף מגיש תביעה משפטית בעניין.

זו היא, בקליפת אגוז, תמצית הליך זה.

רקע עובדתי

2.                 התובעת, גב' דוריס רפאלי, אלמנתו ויורשתו היחידה של המנוח מר מאיר רפאלי ז"ל. בניהם, אבי ועזרא רפאלי (להלן: "רפאלי" או "הקונים"), ביקשו לרכוש נכס במתחם הידוע בשם שוקניון אגריפס, ירושלים, אשר הנתבעים הם יוזמיו ומקימיו (להלן גם: "היזמים" או "המוכרים" או "הנתבעים"), לשם הקמת עסק. לצורך כך, מילאו רפאלי ביום 16.9.96 טופס שכותרתו "בקשה להרשמה באגריפס" (ת/10), ואף שילמו מקדמה בסך 10,000 ש"ח. במסגרת טופס זה צוין כי מבוקש לרכוש חנות אחת בקומה א, בשטח 14.8 מ"ר (להלן: "החנות"), במחיר 66,000$, וכן מחסנים בשטח 222 מ"ר בקומה 1- (להלן: "המחסנים"), במחיר 242,000$; בסך הכל תמורת העסק היא 308,000$.

3.                 במסגרת המגעים המקדימים עם משווקי הבניין, האחים רמי ומשה שחר (להלן: "שחר"), מולא דף שכותרתו "דף קשר", הנושא תאריך אשר נחזה להיות 14.9.05 או 14.9.96 (ת/8), בו צוין כי האחים רפאלי "מעוניינים ברכישה של מחסנים למטרת אולפן וידאו עריכה ושכפול קלטות".

4.                 במסמך מיום 6.10.96 (ת/12), אשר נושאו "רכישת מחסנים וחנות" הופיעו תנאים שונים מטעם האחים רפאלי, כתנאים בהסכם, וביניהם התמורה המוצעת (סעיפים 13-11 של המסמך ת/12) והמפרט הטכני הנדרש במחסנים, הכולל: חלוקה למשרדים + שירותים; ריצוף שטח המחסנים; התחברות למערכת קירור וחימום; שלוש פאזות; בניית הקיר הדרומי של המחסנים בקיר כפול או מבודד נגד רעש וויברציות שנגרמות מקומת החנייה; חלונות מבודדים כפולים בקירות הדרומיים של המחסנים (סעיפים 10-5 של המסמך ת/12). למסמך ת/12 הנ"ל צורפו שני תשריטים (זהים), שעליהם מסומנים מלבן המורכב משני חלקים, כמעט ריבועים, כאשר על אחד מהם כתוב "ח1", ועל השני כתוב "ח2", וכן טרפז גדול יותר ובתוכו כתוב "230 מ"ר".

5.                 משאם ומתנם של הצדדים הגיע לידי שכלול, וביום 13.11.96 נחתם החוזה עם אביהם של רפאלי. לפי החוזה רכש האב 10 מחסנים בקומה 1-, וחנות אחת בחלק העילי של הבניין. הרכישה בוצעה באמצעות 11 חוזים נפרדים -אך זהים (פרט לתיאור הנכס והמחיר) - שכותרותיהם "הסכם רכישה", (להלן: "החוזים" או "חוזי המכר"), וכן חוזים נלווים שונים (בענייני ניהול, מפרט טכני וכדומה).

6.                 בהתאם לסעיף 6.1 לחוזי המכר, היה על הנתבעים למסור את החזקה בנכס - הן המחסנים והן החנות - ביום 31.12.97. הממכר לא היה מוכן למסירה במועד זה. גם בתום תקופת החסד המוסכמת בחוזים (בסעיף 6.2(א) להם), לא היה הממכר מוכן למסירה. עם זאת, מכתב שנשלח על ידי הנתבעים לאחים רפאלי מיום 27.7.97 (ת/5) מלמד כי עד למועד זה לא הועבר תכנון מפורט מטעם רפאלי לגבי המחסנים, ונראה ממסמך הנושא תאריך 6.8.97 (נספח ד2 לתביעה שכנגד מתוקנת; להלן: "תש"מ"), כי רק במועד זה סוכמו הדרישות. פרוטוקול מסירה לא חתום מיום 15.11.98 (ו' תש"מ) מלמד כי בשלב זה ניסו הנתבעים למסור את הנכס לרפאלי, אולם המסירה סוכלה בשל טענת אי התאמת השטח בפועל לשטח המוסכם. מסמך מיום 22.12.98 (ז' תש"מ) מעיד על ביצוע מדידה נוספת בנוכחות רפאלי, ועל התנגדותם של האחרונים לקבל את הנכס, והפעם בטענה כי השטח צר (להבדיל מקטן), מזה אשר הובטח להם.

7.                 מנספח ו לכתב ההגנה, מסמך מיום 8.1.99, עולה כי ביום 7.1.99 התקיימה פגישה בין רפאלי לבין נציג הנתבעים, מר עומר קרחי (להלן: "קרחי"). מן המסמך עולה כי לאחר פגישה זו נותרה מחלוקת לגבי אופן מדידת שטח המחסנים, אותו ביקשו האחים רפאלי לברר, מול החוזה החתום. כן סוכמו עניינים שונים לגבי רעש (לאור הצבת מדחסי מזגנים בסמוך למחסנים), בינוי ובעיית רטיבות, וכי הפיצויים בגין איחור במסירה יהיו עד יום 15.1.99 בלבד.

בהמשך, נערכה פגישה נוספת, ביום 17.3.99 (כעולה מהמסמך המסומן ט2 לתיק מסמכי התובעת) ובה נדונו חשבוניות, ארנונה, דמי ניהול וענייני בינוי. עוד נדונו נזילות אשר הובטח לתקנן לאלתר, וכן פיצויים בגין איחור במסירה, אשר הוסכם כי יחושבו לאחר בדיקת החשבוניות.

מאוחר יותר נערך ניסיון מסירה נוסף, כנראה בתאריך 26.5.99 (י' לתיק מסמכי התובעת), בו נתגלו פגמי גימור שונים במחסנים, ומצוין כי הקונים סרבו להתייחס למסירת החנות.

8.                 ביני לביני נפטר אביהם של האחים רפאלי, הרוכש המקורי, מר מאיר רפאלי ז"ל. ביום 30.8.99 (ולאחר מכן, שוב, ביום 5.9.99, משהתבררה שאלת ייצוגם של הנתבעים) פנה עו"ד בן דור, ב"כ התובעת, לנתבעים, והלין על האיחור במסירה, על פערי השטח, ועל כך שהקונים קיבלו דרישת תשלום ארנונה, הגם שטרם קיבלו חזקה בנכס. בסופו של המכתב ציין עו"ד בן דור, בשם התובעת והאחים רפאלי, כי "היה ולא יימצא פתרון מיידי וראוי לעמידתכם בכל ההתחייבויות החוזיות, תשלח אליכם הודעת ביטול".

במכתב התשובה מיום 9.9.99 (3 בתיק נתבעים) נטען כי האיחור במסירה נבע מחוסר בפועלים וחומרים, וכן מהתנהלות רפאלי, אשר לא פעלו ביעילות הדרושה ביחס להתאמות התכנוניות שבוצעו בעבורם. ככל שמדובר בנימוק השני, אזי הרוכשים כלל לא זכאים לפיצוי בגין איחור שנגרם מכוחו. כן נטען כי מסירות סוכלו על ידי הרוכשים, ולפיכך, שוב אין בידם טענה כנגד האיחור. כן הובהרה עמדת הנתבעים באשר ליתר הטענות שהועלו במכתב מיום 5.9.99.

9.                 לאחר חלופת מכתבים נוספת, שלחו רפאלי, ביום 11.10.99 (מסמך 6 לתיק מסמכי הנתבעים) הודעת ביטול, בשל אי קבלת חזקה ובעיות פיזיות בממכר, בהמשך למכתב מיום 30.8.99.

הודעת הביטול נדחתה על ידי הנתבעים במכתב בא כוחם מיום 13.10.99 (נתבעים 7).

החל ממועד זה, שבו הצדדים לחלופת מכתבים, שבהמשך התפתחה למשא ומתן לפשרה. במסגרת זו התעוררו טענות גם לגבי הסכמות להחליף את החנות שנרכשה בחנות אחרת בבניין (כנגד החלפה בין מחסנים) ודמי ניהול. ביום 6.3.00 (נתבעים 26) ביקשו רפאלי לקבל את החזקה במחסנים, לנוכח הודעה כי הם מוכנים למסירה. מסירה זו לא יצאה אל הפועל.

10.             ביום 22.8.00, ומשכשלו הליכי הפשרה, שבו והודיעו רפאלי במכתב (נתבעים 58) כי הם מבטלים את החוזה, ודורשים השבה תוך 10 ימים ממועד המכתב. גם הודעה זו נדחתה על ידי הנתבעים.

כך היה גם לגבי הודעת ביטול נוספת, מיום 2.10.00, בה - נוסף על הנימוקים הקודמים - מופיע גם נימוק של "אי התאמת המקום לאולפן כפי שהובטח לנו". בהמשך, התברר כי חוסר ההתאמה נובע מייעוד השטח לפי היתר הבניה לשטחי שירות בלבד, כך שאין להפעיל בו עסקים, ואם יופעל בו עסק, לא ניתן יהיה לקבל עבורו רישיון עסק.

לעניין זה השיבו הנתבעים, כי מדובר בעניין "שכלל לא הוסכם, ושלגביו לא ניתנה כל התחייבות".