פסק-דין בתיק ת.א. 1135/00

1.         עניננו בתביעה כספית בסכום של 4,002,166 ש"ח המגיע לתובעת לטענתה מאת הנתבעת, כדמי שימוש ראויים בנכס השייך לתובעת, והמוחזק על ידי הנתבעת המפעילה בו בית אבות, לתקופה שמיום 1.10.96 ואילך, על פי סכום השווה ל 16,000 דולר לחודש.

2.         המחלוקת בין הצדדים נסבה על זכויותיה של הנתבעת בנכס הנמצא בשכונת נוה שאנן בחיפה, (חלקות מס' 40, 41, ו - 42 בגוש 11201 (להלן - הנכס או החלקות) בו מפעילה הנתבעת בית אבות בשם "בית דינה". לפרשה כולה רקע היסטורי, תחילתה עוד לפני קום המדינה, והעובדות העיקריות הן אלה:

            הבעלות בחלקות היתה רשומה על שם חברת בוני חיפה בע"מ. בוני העיר חיפה החליטו להקדיש את המקרקעין שבמחלוקת לבית אבות, ולצורך זה העבירה החברה הנ"ל את החלקות, ללא תמורה, לקרן היסוד, וביום 21.6.1945 (ר' נ/6) נרשמו החלקות בבפנקסי המקרקעין בבעלותה של קרן היסוד בע"מ.

ביום 3.12.1947 נקשר בין תאגיד של קרן היסוד ושמו The Eron Israel (Palesine) Foundation Fund , Keren Hayesod Ltd לבין הנתבעת שטר חכירה (ר' נספח א' לכתב התביעה).  החכירה נרשמה בפנקסי המקרקעין ביום 2.1.1948, ובשטר נקבע כי "מטרת החכירה היא הקמת בית הבראה ומרגוע של לינת הצדק" בלבד; תקופת החכירה תהא, כך נקבע בשטר החכירה, "תקופה מוחלטת של ארבעים ותשע שנים החל מיום 1 בחודש אוקטובר 1947 וגמור ביום 30 לחודש ספטמבר 1996"; לחוכרת ניתנה האפשרות להאריך את השכירות לתקופה נוספת של 49 שנה וכן נקבע כי "דמי השכירות עבור הנכסים המוחכרים" יהיו לירה ישראלית אחת לכל שנה.  ס' 26 של השטר קבע כי "הקרן רשאית להעביר את זכויותיה לפי החוזה הנוכחי לכל מוסד אחר שתמצא לנכון מבלי שתזדקק להסכמת החוכר." סעיף 30 של השטר קבע כי "המונח 'הקרן' כולל את הקרן היסוד בע"מ וגם/או כל אישיות שתבוא במקומה וגם/או כל רוכש זכויותיה". מענה של המחכירה, כך צוין בסעיף 31 של השטר, הוא: "קרן היסוד בע"מ, ירושלים, תד.5883."

באשר למנגנון שלפיו זכאית החוכרת, היא הנתבעת, להאריך את תקופת השכירות בתום 49 השנים הראשונות של החכירה, נקבע בסעיפים 4 ו - 5 של השטר, כדלקמן:

            סעיף 11 של השטר מחייב את הנתבעת להפעיל בנכסים המוחכרים בית הבראה ומרגוע. אם הוא לא יעשה משך חמש שנים רצופות "תהיה לקרן הזכות לבטל את החוזה הנוכחי ולהשיב אליה את הנכסים המוחכרים, מבלי תשלום פיצוי איזשהו מצידה לחוכר, אולם בתנאי אם הקרן תחכיר את הנכסים המוחכרים, או חלק מהם, לחוכר חדש ותצליח לקשר את החוכר החדש בתשלום פיצויים לקרן עבור בניינים, מטעים והשבחות שהם תוצאות עבודת החוכר שלפי החוזה הנוכחי, אז תשיב הקרן פיצויים אלו לחוכר הזה, מיד בהגבותם, אולם הקרן איננה מחויבת בשום פנים להתקשר עם החוכר החדש בתנאי כזה וכן גם קביעת מידת הפיצוים ואופן תשלומיהם תלויים בשקול דעתה המוחלט של הקרן. "

            בסעיף 25 של השטר נקבע כי "במקרה שהחוכר יעבור על איזה תנאי מתנאי החוזה הנוכחי תהיה רשאית הקרן להודיע לחוכר כי אם החוכר לא ימלא את התנאי הנדון תוך תקופה של שלושה חודשים, תבטל הקרן את החוזה הנוכחי ואם למרות התרעה כזו לא ימלא אחרי דרישת הקרן תהיה הקרן רשאית לתבוע את ביטול השכירות הנוכחית. האמור בזה לא יפגע בזכות הקרן לפיצויים בקשר עם ההפרה."

            סעיף 29 של שטר החכירה קבע כי "הזכויות הניתנות לחוכר בחוזה הנוכחי הן תמורה מלאה ושלימה עבור הכספים שהשקיע החוכר בבנינים, במטעים ובהשבחות בנכסים המוחכרים ועבור התחייבויותיו לפי החוזה הנוכחי."

3.         תקופת החכירה הראשונה הסתיימה ביום 30.9.96. סעיף 4 של השטר קבע כאמור לעיל כי הנתבעת זכאית להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת אם תבקש זאת עד שנה לפני תום תקופת החכירה הראשונה, היינו עד ליום 30.9.95. סעיף 5 קובע בקשר לכך הוראה שאינה תואמת במלואה את האמור בסעיף 4 לעיל. לפי סעיף זה, יש לפנות אל התובעת שנה וחצי לפני תום תקופת החכירה ולבקש את חידושה. סעיף זה גם קובע סנקציה שאם לא יהא כך תוכל התובעת להשכיר את הנכסים לחוכר חדש.

            לקראת המועדים האמורים (30.9.95 לפי סעיף 4 או 30.3.95 לפי סעיף 5 של השטר), לא פעלה הנתבעת כנדרש ולא פנתה אל התובעת במכתב כלשהו לצורך חידוש הסכם החכירה או הארכת תקופת החכירה. כל אותה תקופה, ובשנים שלפני כן, היא המשיכה להפעיל בנכס בית אבות תוך שהאמינה כי בידה מלוא הזכויות בנכס גם לגבי תקופת החכירה לעתיד לבוא. גם כיום היא ממשיכה לעשות זאת. היא אף הרחיבה את השקעותיה בנכס, והשקיעה בו השקעות שונות, לרבות בניית אגף חדש (ראה למשל היתר הבניה ת/7 מיום 4.12.96). גם התובעת לא פעלה פעולה כלשהיא להעמיד את הנתבעת על מחדליה כך עד ליום 13.11.96. יציאתה של התובעת מן ה"תרדמת" בה היתה שרויה קשורה, כך נראה, לשינוי במדיניות התובעת, שהחלה לשים דגש על מיצוי הרווחים מן המקרקעין שבבעלותה. רווחים כאלה לא הניב לה הנכס, כל עוד החכירה בתוקפה על פי החוזה הנוכחי.

4.         התובעת נעזרת בניהול מקרקעיה בחברת ניהול נכסים ששמה "השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ" (להלן - השתתפויות). במכתב מיום 13.11.96 שלחה השתתפויות לנתבעת "התראה על סיום תקופת חכירה". בפיסקה הראשונה שבמכתב מצויין כי היה על הנתבעת להחזיר את הנכס לתובעת במועד סיום החכירה 30.6.96, ובפיסקה השניה של המכתב התבקשה הנתבעת להודיע "באופן מיידי אם ברצונכם לשכור את הנכס מאת מרשתי (קרן היסוד) לתקופת שכירות נוספת, או שמא בכוונתכם לפנותו." (ראה נספח ב' לתצהיר ת/1).

            המכתב האמור (בו לא פורט כי עמדה או עומדת לנתבעת האפשרות להאריך את השכירות) נותר ללא מענה. ביום 26.11.96 קויימה שיחה טלפונית בין הצדדים שגם היא לא הניבה כל תגובה מאת הנתבעת. ביום 16.12.96 שלחה השתתפויות תזכורת נוספת אל הנתבעת וציינה כי טרם קיבלה תשובה לפניותיה. הגב' יעל שרביט מטעם השתתפויות, מציינת במכתב כי "אם לא נקבל תשובה תוך 7 ימים ממועד קבלת מכתבי זה, אאלץ להעביר את החומר ללשכה המשפטית להמשך טיפולה".

            תגובתה הראשונה של הנתבעת היא מיום 22.12.96. לאחר התנצלות כותב מנהל הנתבעת מר פיילר כי "כפי שהודענו בשיחתנו הטלפונית, אנו מעוניינים בהארכת תקופת החכירה של החלקות שבנדון עליהן אנו מקיימים בית אבות ציבורי הפועל כמלכ"ר והמיועד לאוכלוסית זקנים  שכ - 50% מביניהם הינם ניצולי שואה. נא הודיעונו המשך ההליכים למימוש הארכת תקופת החכירה".

            תשובתה של השתתפויות למכתב האמור של הנתבעת ניתנה רק ביום 13.8.97 (ראה נספח ה' לתצהיר ת/1). במכתב זה מפרטת השתתפויות כי תקופת החכירה הסתיימה עוד לפני שנה. היא מוסיפה ואומרת כי נודע לה לאחרונה שהנתבעת מבצעת עבודות בניה בנכס ויש לראות בכך ענין "חמור במיוחד, כאשר הבניה נעשית לאחר תום תקופת החכירה שלהמקרקעין, ומבלי שהוסכם דבר לעניין תקופת חכירה נוספת ותנאיה".  מוסיף עוד עו"ד אפלבום בשם השתתפויות: "הריני להבהיר, כי מרשתי לא נתנה הסכמה כלשהי לביצוע עבודות בניה במקרקעין הנ"ל, וביצוע העבודות מהווה הפרה חמורה של זכויותיה. מרשתי שומרת כמובן על כל זכויותיה בקשר לבניה זו הנעשית על מקרקעיה לרבות זכותה של פי דין לדרוש הריסת המבונה".