פסק-דין בתיק ת.א. 10478/05

1.      התובעת הינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן, המנוהלת ע"י בעל המניות שלה עו"ד אריה אמיר (להלן: " כלנית" ולהלן: " אמיר"), הגישה נגד הנתבעות תביעה כספית, המבוססת על עילה נזיקית, לתשלום סכום של 1,249,875 ש"ח.

נתבעת מס' 1 הינה מועצה מקומית הנמצאת באזור יהודה ושומרון (להלן: " המועצה"). נתבעת מס' 2 ועדה מקומית לתכנון ובניה, לצד המועצה, וסמכויותיה מוסדרות בחוק הירדני בדבר תכנון ערים, כפרים ובניינים לשנת 1966 ותחיקת הביטחון של מפקד כוחות צה"ל באזור יו"ש (להלן: " הועדה המקומית").

לטענת כלנית, היא רכשה בתאריך 30.3.1999 שמונה (8) מגרשים באלפי מנשה, מחברה בשם "צוותא" (להלן: " צוותא"), כדי לבנות עליהם בתים, לשווק ולמכור אותם ברווח כספי, וזאת בהסתמך על ת.ב.ע והחלטה תכנונית של המועצה והועדה המקומית מתאריך 03.11.98 המאשרת בניה במגרשים (להלן: " ההחלטה הראשונה"). המועצה והוועדה המקומית שינו בהחלטה נוספת מתאריך 27.4.99 את התנאים לגבי חמישה (5) מגרשים, ללא כל הנמקה (להלן: " ההחלטה השניה"), עיכבו הוצאת היתרי בניה והתנו מתן היתרים בתנאים שונים לא סבירים, כך שבמשך כארבע שנים כלנית לא יכלה להתחיל בבניה, ובשנת 2004 היא  מכרה את חמשת המגרשים, בסכום הנמוך מערכם ונגרמו לה נזקים כספיים, בסכום הנתבע. בנסיבות אלה, המועצה והועדה המקומית, הפרו את חובת הזהירות כלפי הציבור, התנהלו שלא בתום לב, ובאופן רשלני ולכן הם אחראים לנזקים שנגרמו לתובעת.

כמו כן לטענת כלנית, המועצה והועדה המקומית נושאות באחריות ביחד ולחוד, משום שבפועל מדובר בישות אחת, חברי המועצה הם חברי הועדה המקומית,ראש המועצה הוא ראש הועדה המקומית, ואפילו לגרסתם יש ערבוב מוחלט.

2.       המועצה והוועדה המקומית טענו להגנתן, כי יש לדחות התביעה על הסף, מחמת חוסר סמכות ו/או מיצוי הליכים מכיוון שמדובר בהחלטה מנהלית, וכדי להגיש ערר ולתקוף ההחלטה, היה על כלנית לפעול במועדים ובתנאים, על פי החוק הירדני החל באזור יהודה ושומרון מכוח מנשר בדבר נטילת השלטון על ידי צה"ל והמנשר בדבר הסדרי שלטון ומשפט (יהודה ושומרון) שתחילת תוקפו ביום 7.6.67, היינו, חוק תכנון ערים כפרים ובניינים (חוק זמני) מס' (79) לשנת 1966, והיא לא עשתה כן. כלנית לא הגישה ערר לוועדה המחוזית, כמתחייב לפי סעיף 36 בחוק הירדני, ולא עמדה בדרישות ובתנאים לעניין הפיצוי הנטען על ידה כמי שנפגעה מהתניית התנאים בהיתר.

בנוסף, כלנית הגישה התביעה בשיהוי רב, ויש לכך משקל כבד כאשר מדובר בתקיפה של החלטה מנהלית בנוגע לתנאים בהיתרי בניה. כמו כן, אין יריבות בין כלנית לבין המועצה מכיוון שהמועצה אינה אחראית אחריות אישית או שילוחית למעשי הועדה המקומית, המשמשת צד עצמאי בהליכי התכנון לפי החוק הירדני.

זאת ועוד, לפי ההסכם שנחתם ביום 30.3.1999 בין צוותא לכלנית (להלן: " ההסכם"), צוותא הינה האחראית הבלעדית לקבלת היתרי הבניה ותשלום האגרות בגין כך, ובפועל אכן הוצאו היתרי בניה על שם צוותא ולא על שם כלנית. גם מטעם זה אין יריבות בין הצדדים.

התביעה של כלנית אינה אלא עשיית עושר ולא במשפט. כלנית מנסה בתביעה זו לקבל את הרווח שקיוותה לעשות מרכישת המגרשים. אין שום הסכם בין המועצה והועדה המקומית לבין כלנית, ולכן ממילא הן לא הפרו שום חובה כלפיה. כלנית היא זו שהפרה התחייבויותיה כלפי המועצה. היא לא עמדה בתנאי היתר הבניה, ביצעה עבודות שסיכנו את בטיחות התושבים במקום ולא פעלה לפי הדרישות.

לחלופין, טענו המועצה והועדה המקומית, כי אין קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים על ידי כלנית, לבין התנהלות המועצה והועדה המקומית, כלנית גם לא הוכיחה את הנזקים והסכומים הנטענים על ידה. ההפסד במכירת המגרשים נעוץ במצב הירוד של שוק הנדל"ן בתקופה הרלוונטית, ואפילו אם היה השוק בתנופה, התנהלות כלנית שלא מילאה אחר דרישות הפיתוח, לא שילמה את האגרות וההיטלים, היא שגרמה להפסדים ולכן אין לה להלין אלא על עצמה.

הנתבעות שלחו הודעת צד ג' להראל חברה לביטוח בע"מ (להלן: " ההודעה" ולהלן: " הראל") בטענה כי ביטחה את הנתבעות בפוליסת אחריות מקצועית שמספרה 6004000359/05 הנותנת כיסוי ביטוחי לכל פעילות במסגרת מחלקת מהנדס המועצה ו/או הועדה המקומית ו/או המרחבית לתכנון ובניה (להלן: " הפוליסה"). לפי הפוליסה עניין התביעה נופל בגדר הכיסוי הביטוחי, שלא כמו שהראל טוענת, ולכן אם יחויבו בדין, על הראל לשפותן שיפוי מלא בגין כל סכום שהן תחויבנה.

3.         הראל טענה להגנתה, כי יש לדחות ההודעה, מכיוון שהנתבעות היו מודעות לאירועים נשוא התביעה שנים רבות לפני כניסת הפוליסה לתוקף, ולכן הכיסוי הביטוחי לאחריות הנתבעות מוחרג במפורש לפי הפוליסה. לחלופין, עילת התביעה אינה בגדר "אירוע ביטוחי" לפי הפוליסה, וגם הנזק הנטען אינו מכוסה לפי הפוליסה. 

4.         העדויות הראשיות של בעלי הדין ועדיהם, הוגשו בתצהירים.

            מטעם כלנית העידו אמיר, ומר דרור שאטי, בעל שליטה בחברה בשם גבעות ארגמן חברה לנכסים בניין והשקעות בע"מ, אשר רכשה אף היא שמונה מגרשים מצוותא, באותו זמן שרכשה כלנית (להלן: " שאטי" ולהלן: " ארגמן"). בנוסף, הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר יוסי אגסי, ביחס לירידת ערך המגרשים בגלל חוסר יכולת לממש את זכויות הבניה בתקופה שבין חודש מאי 2000 ועד חודש אפריל 2004 (להלן: " אגסי").

            מטעם המועצה והועדה המקומית העידו שורה של עדים, החל מראש המועצה מר אליעזר חסדאי (להלן: " חסדאי"), מי שהיה גזבר המועצה בתקופה הרלוונטית מר משה יחיאל (להלן: " יחיאל"), מי שהיה הקבלן המבצע באלפי מנשה מטעם מספר יזמים, לרבות כלנית מר אופיר הלמן (להלן: " הלמן"), וכלה במהנדס המועצה והועדה המקומית מר ליאוניד ויסמן (להלן: " ויסמן"). כמו כן, הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין מר יוסי קפאח ביחס לשווי המגרשים בתקופה שבין חודש מאי 2000 ועד חודש אפריל 2004  (להלן: " קפאח").   

            מטעם הראל הוגש תצהיר של מנהלת צוות תביעות חבויות גב' אלכסנדרה אייזנשרייבר (להלן: " אלכסנדרה").

            המצהירים והשמאים מטעם כלנית והנתבעות נחקרו חקירה נגדית על תצהיריהם. לגבי אלכסנדרה, הסכימו פרקליטי הנתבעות והראל, כי אין צורך בחקירתה, מכיוון שאין ביניהם מחלוקת עובדתית אלא משפטית [עמ' 135, 401 בפרו'].

            עם תום שמיעת העדויות נתתי החלטה על סיכומים בכתב, אולם נוכח בקשות דחייה, ביטלתי החלטה זו והוריתי על סיכומים בעל פה, כפי שאכן נעשה.

5.         בשלב הזה של הדיון לאור העובדות שאינן במחלוקת, המסמכים שאינם במחלוקת, העדויות והתרשמותי מהן, דין התביעה להידחות מהנימוקים המצטברים להלן.

            ראשית, צודקת ב"כ הנתבעות, כי החוק החל במקרה זה הינו החוק הירדני, בהתאם למנשר בדבר נטילת השלטון על ידי צה"ל (מנשר מס' 1) והמנשר בדבר סדרי שלטון ומשפט (יהודה ושומרון) (מנשר מס' 2) תשכ"ז-1967, אשר נכנס לתוקף ביום 7.6.67. החוק הירדני הספציפי הוא חוק תכנון ערים, כפרים, ובניינים (חוק זמני) מס' (79) לשנת 1966 , כפי שתוקן על ידי מפקד כוחות צה"ל באזור בצו בדבר תכנון ערים, כפרים, ובניינים (יהודה ושומרון) (מס' 418) תשל"א-1971 (להלן: " חוק התכנון הירדני" ולהלן: " צו התכנון").