פסק-דין בתיק ת.א. 1031/05

א. מבוא

1.       בתובענה שלפני עותר התובע לכך שיוצהר, כי הוא זכאי להירשם כבעלים של 5300/43933 חלקים (המהווים למעשה 5,300 מ"ר), במקרקעין הידועים כחלקה 19 בגוש 20398 מאדמות הישוב זלפה, שבוואדי עירון (להלן - " המקרקעין"). לצד הסעד ההצהרתי לו עותר התובע, עותר התובע לסעדים נוספים, שעניינם חיוב הנתבעים לשלם את המסים החלים עליהם, על מנת לאפשר את רישום המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין. בנוסף לכך עותר התובע לחייב את הנתבע מס' 1 לשלם לתובע פיצויים מוסכמים בסכום השווה ל- 4,000 דולר ארה"ב.

2.       כעולה מנסח רישום המקרקעין (נספח ב' לתצהיר עדותו הראשית של התובע (מוצג ת/1), שטחה הכולל של חלקה 19 בגוש 20398 הוא 43,933 מ"ר, והיא רשומה בבעלות אנשים שונים. על שם הנתבע מס' 2 רשומים  941478669/1906384669 חלקים, המייצגים, לפי חשבוני שטח של כ- 22.7 דונם.

          כמו כן, ואף זאת לפי נסח רישום המקרקעין, בתאריך 19.11.1992 נרשמה הערת אזהרה לטובת וליד אגבריה (להלן - " המנוח"), אשר נפטר בתאריך 3.5.2002, והנתבע מס' 1 הוא עזבונו. הערת האזהרה מתייחסת לשטח של 5,300 מ"ר שבבעלות הנתבע מס' 2, הוא למעשה שטח המריבה במשפט שלפני.

          אין מחלוקת בין הצדדים, שהערת האזהרה לטובת המנוח נרשמה על פי יפוי כוח "בלתי חוזר" שנחתם על ידי הנתבע מס' 2, ואשר נערך על ידי עורך דין יוסף עבד אל-ראזק (להלן - " יפוי הכוח"). יפוי הכוח צורף כנספח א' לתצהיר עדותו הראשית של התובע (מוצג ת/1), ועל טיבו של יפוי כח זה אשוב להתייחס בהמשך הדברים.

ב. טענת הצדדים

3.       התובע טוען, כי רכש את זכויותיו של המנוח במקרקעין (דהיינו 5,300 מ"ר) על פי חוזה שנכרת בתאריך 14.6.1997 (נספח ג' לתצהיר עדותו הראשית של התובע - מוצג ת/1), ועוד טוען הוא, כי המנוח רכש את זכויותיו במקרקעין מאת הנתבע מס' 2, וזאת על פי יפוי הכוח הנזכר. התובע מוסיף וטוען, כי המנוח הפר התחייבויותיו להעביר לו הזכויות שמכר לו, ואף העסקה שנעשתה בין המנוח והנתבע מס' 2, לפיה רכש המנוח הזכויות שמכר לתובע, עדיין לא הושלמה ברישום. התובע מדגיש בטיעונו, כי את חוזה המכר, שנכרת בינו ובין המנוח ערך עו"ד יוסף עבד אל-ראזק, הוא עורך הדין שאף ערך את יפוי הכוח שנעשה בין הנתבע מס' 2 והמנוח, והיה שלוחו של הנתבע מס' 2 על פי אותו יפוי כוח.

          התובע מוסיף וטוען, כי בפועל הוא מחזיק במקרקעין מאז שנת 1997 ואף נטע בהם עצי זית, והוא מוסק את הפרי מידי שנה, ואיש לא עיכב מבעדו או טען כי הוא עושה זאת ללא זכות. לדעת התובע, דבר זה הוא ראיה ניצחת לכך, שהן הנתבע מס' 2 (הבעלים הרשום) והן המנוח, הכירו בכך שהוא הבעלים הנכון והחוקי של המקרקעין.

4.       הנתבע מס' 1 מכחיש את תביעת התובע. לטענת ב"כ הנתבע מס' 1 התובע לא הוכיח כראוי את תביעתו ולא צרף מסמכים המעידים על כך שאכן רכש את הזכויות הנטענות מאת המנוח.

5.       הנתבע מס' 2 מכחיש אף הוא את תביעת התובע. כאמור, המקרקעין עדיין רשומים על שם הנתבע מס' 2, ואם תתקבל תביעת התובע, כי אז משמעות הדבר היא, שהמקרקעין יוצאו מבעלותו של הנתבע מס' 2 וירשמו על שם התובע.

          הנתבע מס' 2 טוען, כי בינו ובין המנוח כלל לא נעשתה עסקה למכר הזכויות בשטח של 5,300 מ"ר. הנתבע מס' 2 טוען, כי בעבר קיבל הלוואה מאת המנוח ורצה להבטיח את פרעונה. לטענתו, בינו ובין המנוח היו יחסי אמון טובים והחברות ביניהם הייתה הדוקה, ועל כן המנוח כלל לא רצה בטוחה כל שהיא שתבטיח את פרעון ההלוואה, שכן סמך על כך שהנתבע מס' 2 יפרע אותה. ואולם, הנתבע מס' 2 התעקש להבטיח את זכותו של המנוח, ועל כן השניים פנו לעורך הדין יוסף עבד אל-ראזק, שערך את יפוי הכוח ואף רשם הערת אזהרה לטובת המנוח. הנתבע מס' 2 מוסיף וטוען, כי פרע את ההלוואה שקיבל מהמנוח, ועל כן ממילא יפוי הכוח איבד את תוקפו, שהרי ניתן, לטענתו, רק כבטוחה לפרעון ההלוואה.

          הנתבע מס' 2 מוסיף וטוען, כי כלל לא ידע על העסקה שנעשתה בין המנוח והתובע, וכלל לא ידע כי התובע מחזיק במקרקעין. לטענת הנתבע מס' 2, המקרקעין מצויים בתחום הישוב זלפה, המרוחק ממקום ישובו של התובע, בעיר אום אל-פאחם, מרחק של כ- 22 ק"מ, והנתבע מס' 2 לא נהג לבקר במקרקעין ולבדוק את מצבם. הנתבע מס' 2 מוסיף וטוען, כי לראשונה נודע לו על החוזה שנכרת בין המנוח והתובע בעקבות ההליכים שנפתחו עם הגשת התביעה שלפני, ואז אף למד על טענת התובע, כי הוא מחזיק במקרקעין.

ג. העסקה שנעשתה בין המנוח והתובע (העסקה השניה)

6.       הדיון בתביעתו של התובע מחייב התייחסות לשתי עסקאות שלפי טענות התובע נעשו במקרקעין. העסקה הראשונה היא העסקה שנעשתה בין הנתבע מס' 2 והמנוח, לפי יפוי הכוח (להלן - " העסקה הראשונה"), והעסקה שנעשתה בין המנוח והתובע לפי החוזה מתאריך 14.6.1997 (להלן - " העסקה השניה").

          ברור הדבר, כי המנוח יכול היה למכור לתובע זכויותיו במקרקעין, על פי העסקה השניה, רק אם באמת רכש זכויות במקרקעין על פי העסקה הראשונה. על כן, אם תתקבל טענת הנתבע מס' 2, כי כלל לא מכר זכויות למנוח בעסקה הראשונה, וכל שנעשה היה מתן יפוי כוח כערובה לפרעון ההלוואה, כי אז לא יהיה תוקף למכר שנעשה בין המנוח והתובע בעסקה השניה, שהרי המנוח לא יכול היה למכור זכויות במקרקעין שאינם בבעלותו.

          מכל מקום, ברור הדבר, כי בעת שנעשתה העסקה השניה, הקרקע לא הייתה רשומה על שם המנוח (שהרי אינה רשומה על שמו עד לעצם היום הזה), וכל שהיה רשום לטובת המנוח הייתה הערת אזהרה, המפנה למעשה ליפוי הכוח הבלתי חוזר שהנתבע מס' 2 חתם בשעתו לטובת המנוח. למעשה, בעת כריתת חוזה המכר בעסקה השניה, למנוח יכולה הייתה להיות, לכל היותר, צפיה לקבל בעתיד את הזכות במקרקעין, אך לא הייתה לו זכות במקרקעין. התחייבות המנוח למכור לתובע זכות בעלות במקרקעין, חייבה את עורך הדין עבד אל-רזאק, שערך את החוזה, לבחון האם יתכן שצפייתו של המנוח תתממש בעתיד, והוא יהפוך בסופו של דבר לבעל הזכות הנמכרת. נזכור, כי עו"ד עבד אל-ראזק העיד, כי כל שהתבקש על ידי המנוח והנתבע מס' 2 היה לערוך עבורם יפוי כוח בלתי חוזר ולרשום הערת אזהרה לטובת המנוח על פי יפוי הכוח, ועל כן ספק אם רשאי היה להניח, בעת שערך את חוזה המכר בין המנוח והתובע (העסקה השניה), כי המנוח הוא בעל זכות הבעלות או בעל הזכות לקבל זכות בעלות בעתיד.

7.       קל יותר לדון תחילה בעסקה השניה, ועל כן אתייחס אליה תחילה. כאמור, הנתבע מס' 1 מכחיש את תוקף העסקה, ולטענתו התובע לא הציג המסמכים המוכיחים כי אכן נעשתה עסקה, כגון הצהרות שמסרו הצדדים למנהל מיסוי המקרקעין.

8.       אין אני מקבל את הכחשת הנתבע מס' 1. התובע צרף לתצהיר העתק מחוזה המכר שנעשה בינו והנתבע, במשרדו של עו"ד יוסף עבד אל-ראזק, ובנוכחותו של עו"ד עבד אל-רזאק, והנני סבור כי בכך יצא ידי חובתו להוכיח, שאכן נכרת חוזה לפיו רכש הזכויות במקרקעין מאת המנוח. זאת ועוד, התובע עשה עלי רושם אמין בעדותו, וכמוהו התרשמתי לחיוב אף מעדויותיהם של עומר אבו בכר, המטפל בעצי הזית שנטע התובע במקרקעין, ומעדותו של מחמוד עבד אל-ראוף ג'בארין.

          מר מחמוד עבד אל-ראוף ג'בארין מסר בעדותו, כי ידוע לו שהתובע רכש מהמנוח את הקרקע הסמוכה לקרקע שהעד ואחיו רכשו, ובעת שהתובע והמנוח ביקשו לסמן את הקרקע שהתובע רכש מהמנוח, והזמינו מודד למקום, קראו אף לעד כדי שהמדידה תעשה כראוי ולא יפלשו חלילה לקרקע שבבעלות העד.