פסק-דין בתיק ש 5913-04-09

1.         בפניי תביעה שהוגשה ע"י התובע (להלן: "הבנק"), על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 (להלן: "החוק"), שעניינה חיוב הנתבעים (להלן: "טברי") בתשלום דמי מפתח עבור הנכס הידוע כחלקה 59/5 בגוש 15014 ברח' הירדן בטבריה (להלן: "הנכס"). 

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

2.         ביום 8.7.77 נכרת בין הבנק לבין סלאח אלאדין טברי ז"ל (להלן: "המנוח")חוזה שכירות בדיירות מוגנת (להלן: "החוזה").

בהתאם לחוזה הבנק הינו דייר מוגן בנכס, על כל המשתמע מכך. 

3.         לאחר פטירת המנוח, עברו הזכויות בנכס אל הנתבעים, טברי.

4.         ביום 2.3.09 שלח הבנק מכתב לטברי בו הוא הודיע לו כי בכוונתו לפנות את הנכס בכפוף לתשלום דמי מפתח. במכתב הנ"ל הציע הבנק דייר אחר במקומו מבלי לפרט פרטים אודותיו (ראה המכתב מיום 2.3.09). טברי דרש מהבנק להעביר לידו תצהירים כנדרש בסעיף 85 לחוק.

5.         ביום 12.3.09 העביר הבנק לטברי שני תצהירים, האחד של הבנק (הדייר היוצא) והשני של חברת האופנה קסטרו (הדייר המוצע) (להלן: "קסטרו").

6.         ביום  29.3.09 הודיע טברי במכתב לבנק כי הוא מתנגד לכניסת קסטרו לנכס, וביום  16.4.2009 הוגשה התביעה דנן.

7.         ביום 1.6.09 פינה הבנק את הנכס ומסר אותו לטברי, וביום 17.6.2009 הושכר הנכס ע"י טברי בשכירות חופשית לקסטרו.

8.         הבנק טוען כי שלח לטברי תצהירים כנדרש בחוק, ותשובתו של טברי לתצהירים נופלת לפתחו של סעיף 86 (2) לחוק. סירובו של טברי לכניסת קסטרו כדייר בנכס, נעוץ רק בכך שבעל הבית רצה לקבל את הנכס בחזרה לחזקתו,  ואינו נובע משינוי מטרת השכירות ו/או טענות מאוחרות אחרות, שלא הועלו בזמן אמת. הבנק טוען כי טברי מנסה להתחמק מתשלום דמי מפתח בניגוד לחוק. 

9.         באשר לטענת הקיזוז, טוען הבנק כי אמנם בחוזה נקבע כי דמי השכירות ישולמו בתחילת כל שנה, אך הנהוג בין הצדדים הוא אחר, שכן דמי השכירות שולמו אחת לארבעה חודשים. משכך טברי אינו זכאי לתשלום היחסי עבור כל השנה, מה גם שהבנק שילם את דמי השכירות עד ליום פינוי הנכס ולכן אינו חייב דבר לטברי. הבנק טוען כי טברי ידע מראש על מועד הפינוי, הנכס נמסר כשהוא תקין וללא פגמים, ואין לטענת הקיזוז על מה לסמוך.        

10.        טברי טוען כי הבנק הפר את החוזה עת הציע דייר שעיסוקו אינו תואם את מטרת השכירות. הוא טוען כי הבנק לא יכול לכפות על בעל הבית דייר שאינו עומד בתנאי החוזה רק בשל רצונו לעזוב את הנכס, והוא אינו חייב להסכים לשינוי מטרת השכירות בדרך זו. טברי טוען כי לאור התנהלותו של הבנק וחוסר תום לבו הוא אינו זכאי לדמי מפתח.

11.        עוד טוען טברי כי התצהירים של הדייר היוצא והדייר המוצע הוגשו ברמייה ובחוסר תום לב, והם אינם עומדים בדרישות החוק והחוזה. במסגרת המו"מ בין הבנק לקסטרו הושגו הסכמות שהושמטו במכוון מהתצהירים, ואלו נחתמו רק כדי שתקום עילה שתחייב את טברי בתשלום דמי מפתח.

12.        טברי טוען כי תגובתו לתצהירים לא נכנסת לגדר סעיף 86(2) לחוק, וגם אם ייקבע אחרת, הרי שהבנק לא מימש את זכותו לפי סעיף 88 לחוק ו/או לפי סעיף 93.

13.        טברי טוען כי בחוזה השכירות נקבע כי דמי השכירות ישולמו כל שנה בתשלום שנתי בתחילת השנה, לפיכך על הבנק לשלם לבעל הבית את ההפרש היחסי בגין חודשי השנה שנותרו ולקזז הסכום מדמי המפתח ככל שיקבע כי הבנק זכאי להם. העובדה כי הבנק שילם  שכירות אחת לארבעה חודשים אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זכותו של בעל הבית לקיזוז ע"פ החוזה. לחילופין, יש לקזז מדמי המפתח את הפסדיו של טברי שנגרמו לו כתוצאה מכך שלא ידע את מועד הפינוי בזמן, וכן לאור מצבו של הנכס בעת החזרתו לידיו.

14.        מטעם התובע העיד מר אבי אידלמן, מנהל מחלקת ניהול מבנים בבנק, ומטעם הנתבעים העיד נתבע מס' 1, וב"כ הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה:

15.        בפסיקה נקבעו מספר עקרונות והנחיות משלימות, שלאורן על בית הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתו בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות אל הדייר המוצע (ראו: ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1) 169, 173 מול ב'-ה').

הלכה פסוקה היא כי בסיטואציות כאלו בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית, וסבירותו או אי סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים תיבחנה באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והגון. כמו כן נקבע כי יש משקל לשיקול דעתו של בית הדין השוקל את הדברים לפי ניסיונו המיוחד, זאת אף אם אין מדובר בידיעה שיפוטית לפי מובנה הרגיל והמקובל (ראה ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; נקבע בפסיקה כי נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית (ראה ע"א 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח' (פורסם בנבו))