פסק-דין בתיק פשר 1980/03

1.         הבקשות לאכיפת השעבודים: 

המבקש, בנק לפיתוח התעשייה בישראל בע"מ (להלן: " הבנק"), הגיש בקשה לאכיפת שעבודים ומינוי כונס נכסים קבוע כנגד שתי המשיבות.

בבקשה אשר הוגשה כנגד המשיבה 1 (להלן: " חברת בית העמודים"), התבקש בימ"ש לאכוף בדרך של מינוי כונס נכסים את שעבוד נכס המקרקעין אשר בבעלות חברת בית העמודים  בגוש 6918 חלקה 40 בתל-אביב.

בבקשה נאמר כי בקשה זו מוגשת יחד עם בקשה נוספת לאכיפת שעבודים ביחס למשיבה 2 (להלן: " חברת אחוזת רמב"ם), שהיא חברה אחות של חברת בית העמודים.

בבעלותה של חברת אחוזת רמב"ם נכס מקרקעין הנמצא באותו מתחם - בגוש 6918 חלקה 64 בתל-אביב.

חברת אחוזת רמב"ם העמידה לטובת הבנק בטוחות בדרך של שעבוד קבוע על נכס המקרקעין של החברה, ובדרך של שעבוד שוטף על נכסי החברה.

לאור העובדה כי מדובר במקרקעין הנמצאים באותו מתחם בבעלות חברה אחות, סבור היה הבנק כי על בימ"ש לדון בשתי הבקשות במקשה אחת ולמנות כונס נכסים לנכסי שתי החברות.

הדיון בבקשת הבנק התקיים אכן יחד לגבי שתי החברות.

בבקשה אשר התייחסה לחברת בית העמודים, נאמר כי החברה הינה חברה באשכול חברות בקבוצת רדלנד גרופ, (להלן: " קבוצת רדלנד" או " הקבוצה") שהיא חברת אחזקות הרשומה בפנמה.

קבוצת רדלנד הציגה לבנק מצג על פיו מרוכזים נכסיה במתחם רחוב נחלת בנימין בת"א ובעל השליטה בה הוא מר שלמה לחי (להלן: " מר לחי").

הקבוצה יזמה תוכנית אשר במסגרתה תכננה להקים מספר פרוייקטים במתחם נחלת בנימין, במטרה להשביח ולשווק מבנים קיימים תוך התאמה לתקני שימור.

לצורך הקמת הפרוייקטים נטלה הקבוצה מהבנק אשראיים אשר יתרתם בספרי הבנק, נכון למועד הגשת הבקשות, עולה ע"ס של 100 מיליון ש"ח. האשראי ניתן כנגד העמדת הבטוחות והשעבודים אשר אכיפתם מתבקשת.

הפרוייקט המוקם על ידי חברת בית העמודים הינו מתחם המהווה חלק מתוכניותיה של קבוצת רדלנד ומוגדר כ" פרוייקט הדגל" של הקבוצה (להלן: " פרוייקט בית העמודים"). הפרוייקט כולל שימור, שיפוץ ותוספת בנייה למבנה ברחוב רמב"ם בת"א. 

הבניין אשר קיים היום בחזית החלקה נשוא הבקשה, מיועד לשימור וכולל שלוש קומות - קומת קרקע שהיא קומת חנויות ושתי קומות עליונות בהן יש דירות למגורים המשמשות כיום ברובן למשרדים. רוב הדיירים במבנה פונו.

כוונת היזמים היתה בשלב הראשון לשפץ ולשמר את האגף הקיים, להרוס את החלק האחורי של המבנה ולבנות במקומו אגף חדש בתוספת שטחי בנייה למגורים.

בשלב השני תוכנן להקים בעורף החלקה בניין בן 7 קומות המיועד אף הוא למגורים, בתנאי שישונה הייעוד הקיים של המקרקעין ממלונאות למגורים. בין שני המבנים אמור היה לקשר מתחם מסחרי מקורה.

עוד התברר לבנק כי מתחת לפני חלקה 40 וחלקות 41 ו- 48, המשועבדות לבנק לאומי לישראל בע"מ, תיכננה קבוצת רדלנד לבנות 4 מרתפים כאשר אלה מיועדים לשמש יסודות למבנים אשר על פני הקרקע.

בהתאם למצגים אותם הציגה חברת בית העמודים  לבנק בתחילת הדרך, תוכנן הפרוייקט להתבצע על פני חלקה 40 בלבד ללא כל קשר לחלקות האחרות. לאחר שהועמד האשראי על ידי הבנק, הסתבר כי מצג זה איננו משקף את מגמת חברת בית העמודים. למעשה, תוכנן על ידה פרוייקט מורחב הכולל הקמת חניון תת קרקעי במקשה אחת, לרבות איזור מסחרי תת קרקעי אשר ישתרע לפחות על שלוש  החלקות לעיל.

עוד נאמר בבקשה כי לשם מימון רכישת הנכס המשועבד ומימון השלב הראשון של הקמת פרוייקט בית העמודים, אישר הבנק מימון לפרוייקט כנגד העמדת בטוחות ללא העמדת הון עצמי. לבנק הובטחה תשואה מעבר לתשואה המימונית בדרך של עמלת הצלחה, בשיעור של 40% מהרווח אשר היה צפוי לחברה בגין הפרוייקט ולא פחות מ- 400,000$. בעקבות אישור זה ניתנה לחברת בית העמודים  מסגרת אשראי של 45 מליון ש"ח לתקופה של שנתיים עד ליום 4.4.03.