פסק-דין בתיק עש 1003/07

מבוא והעובדות שאינן במחלוקת

1. מהו היקפו של הפטור הניתן בגין היטל השבחה החל בקשר לדירת מגורים. האם דינו של מי שבונה דירת מגורים לעצמו או לקרובו בשטח של עד 140 מ"ר על מגרש ריק כדינו של המרחיב דירת מגורים קיימת שלגביו אין מחלוקת כי הוא פטור מהיטל השבחה. זו השאלה המרכזית העומדת להכרעה במסגרת הערעור שבפניי.

2. המערער מס' 1 הינו הבעלים של חלקה 15 בגוש 10542 בעתלית. ביום 12.10.00 אושרה תוכנית מכ/מק/578 אשר השביחה את המקרקעין ואף נשלחה למערער מס' 1 בשנת 2001 דרישת תשלום היטל השבחה שלא שולם על ידו.

3. לימים פנה המערער מס' 1 בבקשה לקבלת היתר בניה להקמת בית מגורים חדש דו משפחתי על חלק מחלקה 15 על גבי שטח שכונה בבקשה מגרש מס' 5. לאחר מכן העביר המערער מס' 1 את זכויותיו במגרש 5 ללא תמורה לשני ילדיו המערערים מס' 2 ו-3 על מנת שלמעשה הבניה תעשה עבורם וכך ייהנו הם מהפטור מהיטל השבחה אשר מעניק המחוקק לקרוביו של המחזיק במקרקעין ובלבד שישמשו הדירות למגוריהם ושטח כל דירה לא יעלה על 140 מ"ר.

4. כפי שצוין לעיל השאלה המרכזית הינה האם זכאים  המערערים מס' 2 ו-3 קרוביו של המחזיק המערער מס' 1 לפטור עבור בנית דירת מגורים על מגרש ריק ואשר שטחה אינו עולה על 140 מ"ר.

5. שאלה דיונית חשובה לא פחות היה שאלת עיתוי הגשת הערעור, הערעור הוגש ביום 10.4.07, המשיבה טוענת כי במועד הגשתו חלפו כבר יותר מ-45 יום ממועד דרישת השומה ולכן לטענתה דין הערעור להדחות בשל הגשתו לאחר המועד הקבוע בחוק.

דיון

6. סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מגדיר התנאים בהם יינתן פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים ובו נקבע כי "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר".

7. לכאורה פרוש מילולי של סעיף הפטור מתאים לנסיבות המקרה, המערערים מס' 2 ו-3 הם ילדיו-קרוביו של המחזיק, בכוונתם לבנות דירה שתשמש למגורים ושטח הדירה אינו עולה על 140 מ"ר, אלא שבאותה מידה ניתן לעורר שאלות לא מעטות שאין להם תשובה בהוראת הסעיף, מיהו המחזיק, האם הפטור יחול על שתי דירות כפי שמתכננים המערערים לבנות על החלקה או שמא מיצוי הפטור הינו לדירה הראשונה  שתבנה והעיקר האם יש להחיל הסעיף גם על דירה שעומדת להבנות כמו במקרה שבפניי על מגרש ריק.

8. שאלות אלו מתעוררות בהתחשב בתכליתו של היטל השבחה כפי שקבעה למשל כב' הש' נאור ברע"א 10879/02 - באולינג כפר סבא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר-סבא, תק-על 2006(4), 3262 , 3267 (2006) " ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו, כן חייב הוא לשאת בהיטל השבחה אם התכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999) (חברי הנשיא ברק)). לפי רעיון זה, ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129ה (2003) (חברתי השופטת חיות)). אכן, "היטל ההשבחה נועד לממן את תקציבן של הוועדות המקומיות בפעולותיהן בתכנון אזורים חדשים ובפיתוחם... ההגיון הניצב בבסיס ההיטל הינו הצורך לחייב את אלה הנהנים מתוצאותיה של פעולת הוועדה, בהוצאות הכרוכות באותה פעולה אשר השביחה את הנכס" (ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון (פ"ד נה(4) 769, 776       (2001); וראו גם אהרן נמדר דיני מיסים (מיסוי מקרקעין) 439 (מהדורה שניה, 1992))".

9. אלא שהשאלה הספציפית העומדת על הפרק הוכרעה זה מכבר (בשנת 2003) ע"י בית המשפט העליון בפסק דינה של כב' הש' דורנר ברע"א 7417/01 לאה צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בגבעתיים, תק-על 2003(2), 2677 (2003). כב' הש' דורנר מנתחת את לשון החוק, את ההיסטוריה החקיקתית ואת תכלית החוק ומגיעה למסקנה כי לשון החוק מעוררת שאלות ותהיות רבות ולכן קובעת כב' הש' דורנר כי "במצבים שכאלה, בהם המדובר הוא בסעיף שנוסחו אינו מובן - וזאת, אף בשימוש בכללים שבחוק הפרשנות תשמ"א-1981, ברור הוא כי אין מקום לפרשנות מילולית דווקנית, אלא לפרשנות שתגשים את התכלית שביסודו....  אשר לפטור, כאמור, ענייננו בסעיף משובש, שמשמעותו אינה יכולה להילמד מלשונו בלבד.... מטרת הפטור - סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. כאשר המדובר הוא באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה, תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא....תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות אלה. מהצד האחד, מטרת הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו, עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו, וזאת, מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. פטור זה נועד גם לתרום לשיקום אזורי מצוקה, ולהקל על מצוקת הדיור. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל - שיתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה אותה קיבל הוא לבדו מהרשות - אף היא חשובה. ציבור משלמי היטל ההשבחה ללא פטור, מונה אף הוא נזקקים רבים, תוך שברור כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות, לטובת הקהילה כולה. האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות. שכן, מההיסטוריה החקיקתית ברור כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על -חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, וזאת, אף באם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה....בנוסף, הפטור יינתן אך בשני מסלולים. הראשון, הוא מסלול ה"מחזיק" - הדורש שבעל או חוכר הדירה ידור בה, עובר לפטור, במגורים עיקריים, תוך שמרחיבה?, אם על-ידי הוספה, ואם על-ידי סתירתה ובניית אחרת במקומה, למטרת מגוריו העתידיים בה; בהתאם, צריך הוא לגור בדירה גם לאחר הבנייה או ההרחבה כאמור. השני, הוא מסלול הקרוב - הדורש שקרובו של בעל או חוכר הדירה הוא זה שידור בה עובר לפטור, ובמגורים עיקריים, כך שההרחבה או הבניה כאמור, תיעשה עבורו ולשיפור תנאי מחייתו, ושבהתאם, יגור הוא בדירה גם לאחר הבניה או ההרחבה. הפטור לא יינתן מקום בו הדירה שימשה למגורי המחזיק, אך תשמש למגורי הקרוב (שלא גר בה קודם), שהרי, מהטעמים שפורטו לעיל, תכלית החוק היא לתת אך הטבה צרה המיועדת לשיפור תנאי מגוריו של הגר בדירה - שלו ולא של אחר".

10. המשמעות של פסק דין לאה צרי הנ"ל הינה כי לא יינתן פטור למי שבונה דירה חדשה על מגרש ריק לעצמו או לקרובו.

11. המערערים מס' 2 ו-3 לא עומדים בתנאי הפטור, הם לא החזיקו בדירה שעומדת להבנות ולמעשה הם לא החזיקו אפילו במקרקעין, (הבקשה להיתר בקשר למגרש 5 שצורפה לתגובת המשיבה נשלחה למערער מס' 1). לא מדובר בשיפור תנאי מחייה של מי מהמערערים במובן זה שהם מבקשים לשפר מצבה של דירת מגורים קיימת ולמטרה זו בלבד נועד הפטור. המערער מס' 1 היה בעליו של מגרש מס' 5 שהיה מגרש ריק ואשר בזכות אישור תוכנית מכ/243 התעשר המערער מס' 1 כתוצאה מאותה פעולה תכנונית שנעשתה ע"י המשיבה  ועקרון הצדק החלוקתי מחייב כי המערערים ישתפו גם את הציבור הרחב באותה התעשרות בדרך של תשלום היטל השבחה.

12. הגשמת תכלית החקיקה תוך התייחסות למהותו של היטל ההשבחה מחייבת כי בכל מקרה של בניה חדשה על קרקע פנויה לא יינתן פטור למחזיק במקרקעין או לקרובו וכפי שציינתי זו גם ההלכה מבית מדרשו של בית העליון המהווה תקדים מחייב ולכן דין הערעור להדחות לגופו של עניין.

מועד הגשת הערעור

13. לפי סעיף 5 להודעת הערעור קבלו המערערים ביום 19.2.07 את דרישת התשלום עליה הם מערערים, הערעור הוגש בחלוף 50 יום- ביום 10.4.07. המערערים בחרו משום מה להתעלם מטענה זו ומתייחסים לטענת השיהוי שהינה טענה מסוג אחר.

14. התעלמות מטענה לא מעלימה אותה, משקבע המחוקק כי ערעור על היטל השבחה יוגש בתוך 45 יום, היה על המערערים  להגיש ערעורם לכל המאוחר ביום 5.4.07 ומשלא עשו כן ומשלא ביקשו הארכת מועד דין ערעורם להדחות.

סיכום

15. לאור האמור לעיל הנני דוחה הערעור ומחייב המערערים ביחד ולחוד לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בשיעור של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.