פסק-דין בתיק עמש 5201/99

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגיש העורר כפי שיפורט להלן.

2.         ב - 31.12.1997 נכרת בין העורר כמוכר, לבין נתנאור נכסים בע"מ כקונה, הסכם לפיו התחייב העורר למכור לקונה מזכויותיו בחלקת קרקע מס' 4 בגוש 10030 בחדרה המסווגת כאדמה חקלאית (להלן: החלקה הנ"ל). שטח החלקה הנ"ל הוא 234,718 מ"ר וחלקו הרשום של העורר הוא 750/10699 חלקים.

            חוזה המכר מתיחס למכירת 90,90/10699 חלקים מהחלקה הנ"ל המהווים שטח של 2 דונמים במחיר של 21,000 דולרים (להלן: הממכר הנ"ל).

            החלקה הנ"ל היא בבעלות המשותפת במושע. הבעלים הגיעו לידי הסדר חלוקת שימוש המיושם בפועל ביניהם, כך שלכל אחד מהבעלים הוקנו זכויות שימוש בלעדיים בחלק מסוים מהחלקה הנ"ל לפי חלקו בבעלות על פי תשריט שנערך בין הבעלים. הסדר זה לא נרשם בפנקס המקרקעין והוא בבחינת הסכם אישי אובליגטורי.

            הממכר הנ"ל ממוקם בחלק הדרומי של החלקה הנ"ל, במרחק של כ - 150 מטרים מהכביש המקיף את שכונת בית אליעזר הסמוכה לחדרה (ראה תרשימים נספחים ב, ג, ד לחוות הדעת ת/3).

3.         העורר הצהיר כנתון לשומת מס השבח על מחיר המכירה החוזי לאמור 10,500 דולר לדונם שהם 37,128 שקלים לדונם.

            המשיב לא קיבל את המחיר החוזי כבסיס לשומת מס השבח והעריך מחיר דונם לסך 35,000 דולר שהם 123,760 שקלים לדונם, בהסתמכו על עסקות להשוואה שפורטו בהחלטת המנהל בהשגה (נספח לכתב הערר).

4.         בעמ"ש  5563/98 נדונו שתי עסקות מכר זכויות בחלקה הנ"ל כשהעורר היה אחד משני המוכרים, האחת מ - 4.7.96 והשניה ב - 27.8.96. המקרקעין נשוא שתי עסקות אלה סמוכים לממכר הנ"ל (ראה עדות העורר) (להלן: ההליך הקודם).

            המחלוקת בהליך הקודם נסבה גם על שווי המכירה שקביעתו התבססה על שיטת ההשוואה עם מכירות בין קונה מרצון למוכר מרצון בתקופה המתאימה, באותו אזור או באזור סמוך בתאומים המתחייבים. לאחר דיון מקיף שוכנעה הוועדה כי מחיר השוק הראוי הוא 35,000 דולר לדונם באותה חלקה (ראה פסק דין בתיק עמ"ש 5563/98 מה - 22.3.01).

            על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון בתיק ע"א 3632/01 חדיג'ה נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, פס"ד נ"ז (2) ע' 806. הערעור נדחה.

השומה שנערכה ע"י המשיב בהליך הקודם התבססה על ארבע עסקות מכר זכויות במקרקעין אחרות של מכירת אדמה חקלאית בסביבה הקרובה בשנים 1996 - 1995. טווח המחירים באותן עסקות ששמשו להשוואה נע בין 35,000 לבין 55,000 דולרים לדונם.

בקשת המשיב למחיקת ערר זה בהסתמך על טענת מעשה בית דין שהושגה בתיק בש"א 6903/01 נדחתה על ידנו, לאור פער הזמנים שבין העסקות נשוא ההליך הקודם שנערכו ביולי ואוגוסט 1996 לעסקה נשוא דיוננו שנערכה ב - 31.12.97. הדיון בערר זה הוגבל לשאלת שווי המכירה בלבד.

בערר זה אין אנו באים לבקר או לחלוק על פסיקת ועדת הערר בהליך הקודם שאושרה בערעור לבית המשפט העליון. בהליך הקודם נקבע עובדתית, בהתבסס על חומר הראיות שהובא, מחיר השוק בחלקה הנ"ל לאותה תקופה לסך 35,000 דולרים לדונם, מטעמים שפורטו בהם בהרחבה. השאלה היא אם עלה בידי ב"כ העורר לשכנענו כי בפער הזמנים הנ"ל חלק שינוי מהותי בשווי השוק המעמידו על רמת השווי החוזי, או בקרוב לה.

5.         הכלל העולה מהגדרת "שווי" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשל"ג - 1963 (להלן: החוק הנ"ל) הוא כי שווי המכירה לצורך חשוב מס הוא המחיר שהיה נקבע במכירה בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה הוא מבחן אובייקטיבי וראוי להערכת שווי השוק.

            בבר"ע 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ. מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובנין בע"מ, פס"ד נ"ז (5) ע' 529 בע' 536, נפסק כי:

            "הנוסחה שאימץ המחוקק להערכת שווים של מקרקעין לצורך שומת היטל השבחה היא "שווי השוק", לאמור המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעיסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה מבוסס על יסודות אובייקטיביים וערכי השוק החפשי, גלום בו איזון ראוי של אינטרסים הן של הפרט והן של הרשות הציבורית, ונעשה בו שימוש בתחומי חקיקה שונים". עליהם נמנה החוק הנ"ל ובהמשך נפסק כי "שווי השוק  של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם, אך לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים. עם זאת נדמה כי לגורמי התכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואת אפשרויות הניצול הגלומות בהם. שוויה של קרקע המיועדת לבניה אינה כשוויה של קרקע חקלאית, ושוויה של זו אינו שוויה של קרקע המיועדת לצורכי ציבור...".

            היוצא מן הכלל הוא שהשווי נקבע לפי התמורה החוזית, אם נעשה הסכם בכתב ורשויות המס שוכנעו כי החוזה נעשה בתום לב ומבלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה (ראה ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מס שבח מקרקעין פס"ד נ"ו (5) ע' 241 וכן ע"א 3632/01 הנ"ל בע' 810).

6.         קביעת שווי השוק בהליך הקודם של חלק החלקה הנ"ל שנמכר, הסמוך לממכר הנ"ל, התבססה, כאמור, על 4 עסקות של מכירת זכויות בקרקע חקלאית בסביבה הקרובה בשנים 1996 - 1995. טווח המחירים בעסקאות אלה ששמשו לצורך השוואה נע בין 35,000 ל - 55,000 דולר לדונם. על סמך מחירים אלה נקבע כי המחיר החוזי בהסכמי המכר שהיה 10,500 דולר לדונם, אינו משקף את שווי השוק של החלקה הנ"ל. כן נלקחה בחשבון העובדה שהחלקות נשוא העסקות הנ"ל, כמו הממכר הנ"ל בעניננו, ממוקמות סמוך לאזור מבונה ויש להם פוטנציאל לשינוי יעוד מחקלאות למגורים ולשטחי צבור. החלקה הנ"ל כלולה בתכנית לשינוי מתאר שהוגשה ביוזמת עירית חדרה, תוכנית חד/1060. תכנית זו בוטלה על ידי הועדה המחוזית, ב - 26.4.99 הוחלט שלא להפקידה.

            בהליך הקודם נלקחו בחשבון גם מגבלות, לרבות יעודה העכשווי של החלקה הנ"ל כאדמה חקלאית, וכי נרשמה לגביה הערת אזהרה לעניין שמורת טבע וכי היא מוכרזת כחלקה כאתר עתיקות וכי בחלק ממנה עובר קו מתח גבוה. בתחום הממכר הנ"ל לא עובר קו המתח (ע' 43 לרשומות).