פסק-דין בתיק עמש 1029/07

נושא הערר

1.         זה הוא ערר על החלטת המשיב בהשגה מתאריך 4/5/2007, לפיה נקבע שווי המקרקעין בהסכמה בסך 1,173,380, להלן " השווי בהשגה" (בעוד הערכת השווי שנעשתה על ידי המשיב היתה על סך 1,443,200 ש"ח). מדובר בעסקת מכר שנעשתה בין העורר לבין אחמד כמאל סייד וחמישה אחרים, ואשר הוצהר עליה לשלטונות מיסוי מקרקעין 13/9/2004, לפיה שווי הקרקע שהוצע הוא 1,000,000 ש"ח, להלן " המחיר המוצהר". מדובר בשטח של 4 דונמים בחלקה מס' 7 בגוש 19272 באדמת סחנין, להלן "המקרקעין".

2.         השאלה שבמחלוקת שעומדת לדיון ולהכרעה בפני הועדה היא בדבר שווי הרכישה של המקרקעין. לפי לשון החוק החיוב במס שבח יהיה תוצאה של חישוב ההפרש שבין שווי הרכישה לבין שווי המכירה כאמור בסעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963, להלן " החוק". בעסקה הנדונה המקרקעין נרכשו במסגרת עסקת חליפין ושווים נקבע לצורך מס רכישה בסך 931,323 ש"ח זאת לפי חישוב המשיב, להלן " השווי שבמחלוקת". בעוד לפי טענת העורר בחישוביו השווי צריך להיות 961,342 ש"ח. על סכום זה, לטענתו יש להוסיף סך של 210,275 ש"ח ששילם העורר למדינה לצורך איזון שווי המקרקעין שהעביר לה בעדי (מאדמת שפרעם), לשווי המקרקעין שקיבל העורר בסחנין - הם המקרקעין נשוא הדיון.

3.         במילים אחרות העורר העביר למדינה קרקע בעדי בשווי של 751,342 ש"ח בתוספת 210,275 ש"ח, ששילם העורר, דהיינו סך של 961,697 ש"ח וקיבל בתמורה את המקרקעין נשוא הדיון בסחנין ששווים נקבע בסך 961,697 ש"ח.

המחלוקת

4.         טענת העורר היא שאת הסך, 210,275 ש"ח בתוספת גילום מס השבח ששילמה המדינה במקומו בעבור הקרקע בעדי, צריך לדעתו להוסיף על שווי המקרקעין נשוא הדיון בסחנין ולא כפי שעשה המשיב.

5.         המשיב סבר כי בהוסיף העורר את הסכום הכספי ואת גילום המס ששולם בעבור עדי על שווי המקרקעין בסחנין, הופך את היוצרות מאחר ובסחנין לא שילם מס שבח ומכירה כי המדינה פטורה ממנו כשם שהיא פטורה ממס רכישה. גילום המס ששילמה המדינה במקום העורר היה לגבי הקרקע בעדי. המשיב טוען כי אין לערבב בין שתי העסקאות שנעשו בחלפין בין מקרקעי עדי לבין מקרקעי סחנין, כי לפי החוק מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות (למרות שנעשו בחליפין). לכל קרקע יש השווי שלה והמס שחל לגביה, על כל עיסקה בנפרד. מכאן שהתוספת הכספית לרבות גילום המס ששולם, שולמו בעבור המקרקעין בעדי ולא בעבור המקרקעין בסחנין.

6.         נימוק משפטי נוסף מביא המשיב בהסתמכו על סעיף 17 לחוק, המגדיר את שווי המכירה לענין מס שבח לפי סעיף 9(ה) לחוק, כשווי המקרקעין שנקבעו לצורך מס רכישה בעבור המקרקעין בסחנין. על פי שווי הרכישה בסחנין, שילם העורר את מס הרכישה והשווי היה מקובל עליו, אלא ששווי זה כאמור משמש גם כשווי לצורך מס שבח בעסקת המכר נשוא הדיון וזה כנראה אינו מקובל עליו.

הדיון

6.         מצאנו טעם רב בנימוקי המשיב בשאלת שווי הרכישה ששימש גם כשווי לצורך חישוב מס שבח בעסקה לגבי המקרקעין בסחנין שבה אנו דנים. במצב זה, אין מנוס אלא להסכים עם המשיב בכל הנוגע לשווי המקרקעין של עדי, במנותק משווי המקרקעין של סחנין. אין לקרקע בעדי ולשוויה, קשר לעסקה הנדונה בסחנין. מכאן ששווי המקרקעין בסחנין איננו עולה על הסכום שנקבע כשווי רכישה על ידו, בערר זה. כאמור, העורר לא השיג על שווי הרכישה ובכך השווי הפך לשווי מחייב לצורך מס שבח.

7.         לעומת זאת מצאנו שב"כ העורר פסח על "שתי הסעפים", מצד אחד הסכים לחישוב שווי הרכישה של הקרקע נשוא הדיון בסך 931,323 ש"ח לצורך תשלום מס רכישה, אך בעסקה הנדונה הוא חולק על שווי זה לצורך מס שבח למרות שהיה מקובל עליו לצורך תשלום מס רכישה. כאמור העורר חולק על שווי הרכישה של המקרקעין ומבקש הוא להעמידו על סך של 1,141,597 ש"ח, ומבקש להוסיף עליו את התוספת הכספית בגילום המס ששולם על ידי המדינה על הקרקע של עדי. על ידי חישוב מוטעה זה יוצא איפוא ששווי הרכישה של המקרקעין בסחנין מסתכם ב- 1,188,912 ש"ח. יאמר כאן כי מס הרכישה ששילם העורר בעסקת החליפין, רשאי הוא להפחיתו משווי הרכישה כאן ולא להוסיפו על שווי זה.

8.         לפיכך, אנו מקבלים את חישוב שווי הרכישה שנעשה על ידי המשיב בעבור הרכישה נשוא הדיון אשר העמידו על סך של 931,322 ש"ח, זאת לאחר תיקון טעות בהשגה, מסך של 961,342 ש"ח לסך מתוקן של 931,323 ש"ח. תיקון טעות זה בחישוב שווי הרכישה, נעשה לפי סעיף 85(3) לחוק. כתוצאה מחישוב זה  שילם העורר פחות מס רכישה וזה כפי הנראה היה לרוחו. מששימש שווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח בעסקה זו, הוא חלק עליו.

9.         על מנת שנבדוק היטב את המסקנות אליהן הגענו, עיינו במכתב המשיב (הנספח לסיכומי המשיב), שנשלח על ידו לב"כ העורר, עו"ד חאזם חלילה, שבו הביא את הנימוקים לתיקון השווי על ידי הפחתתו מסך של 961,342 ש"ח לסך של 931,323 ש"ח. נימוקים אלו הביאונו להסכים עם עמדתו של המשיב שנראית לנו נכונה. באותו נספח קבע גם המשיב את שווי המכירה כפי שהוסכם עליו בין הצדדים לסך 1,173,380 ש"ח. שווי מכירה זה איננו במחלוקת.

סוף דבר

10.        נוכח המסקנות אליהן הגענו אנו דוחים את הערר ומחייבים את העורר בהוצאות משפט בסך כולל של 3,000 ש"ח שישא ריבית והצמדה החל מתאריך פסק דין זה ועד לתשלום הסכום בפועל.

ניתן היום ט' בסיון, תשס"ח (12 ביוני 2008) בהעדר.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.