פסק-דין בתיק עמנ 266/04

1.         המשיב השכיר נכס בבעלותו, הנמצא ברח' פלורנטין 34 בתל-אביב לתקופה של 12 חודש החל מיום 3.7.01. בעקבות הסכם השכירות נמסרה למערער הודעה על שינוי מחזיק, אליה צורף הסכם השכירות, כך שהחל מהמועד הנ"ל נרשם השוכר כמחזיק בנכס וחוייב בתשלומי ארנונה כמחזיק בנכס.

בשלב מסוים, עוד בטרם חלפו 12 חודשי השכירות, החליט השוכר להפסיק את החזקתו בנכס ואת יחסי השכירות עם המשיב. הפסקה זו נעשתה, כנראה, שלא על דעת המשיב, אשר ביקש מהשוכר למצוא שוכר או מחזיק אחר לתקופת השכירות לפי ההסכם בטרם יופטר מחובותיו לפי הסכם השכירות.

            השוכר לא המתין ועזב את הנכס לפני תום תקופת השכירות, היינו ב-31.1.02.

ביום 6.3.02 הודיע השוכר למערער בכתב על עזיבת הנכס והחזרת החזקה בו לידי בעליו - הוא המשיב.

המערער קיבל הודעה זו ורשם את המשיב - בעל הנכס - כמחזיק בנכס החל מיום 1.2.02, במקום השוכר, וחייב אותו בתשלום ארנונה בהתאם.

המשיב לא השלים עם חיוב זה. בהשגה שהגיש הודיע הוא למערער (בפנייתו מיום   23.4.02), כי השוכר ממשיך להחזיק בנכס על פי הסכם השכירות ביניהם ועל כן על המערער להמשיך לחייבו בתשלום ארנונה, ולא את המשיב.

המערער דחה את ההשגה.

על החלטת הדחיה ערער המשיב בפני ועדת הערר. לאחר שמיעת טענות הצדדים החליטה הועדה, בהחלטה מיום 9.11.04, לקבל את הערר תוך שהיא קובעת כי אין לחייב את העורר - המשיב שבפני - בארנונה בתקופת השכירות שצוינה בחוזה השכירות שהוצג למערער, אשר על פיו הוטל החיוב על השוכר שהחזיק בנכס, החל מיום 3.7.01 ואמור היה להחזיק בו 12 חודשים רצופים - על פי החוזה.

את החלטתה מנמקת ועדת הערר כך:

"מאחר והמשיב (המערער שבפני - נ.י) דורש ומסתמך על חוזה השכירות לצורך רישום מחזיק, עליו להיות עקבי בהסתמכות זו ולא לצאת ידי חובתו. רק בקבלת הודעה חד צדדית, מה גם שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם הוראת החוק.

בנסיבות אלה בהן לא הרים המחזיק הרשום (השוכר) את נטל ההוכחה שאינו חזיק בפועל בנכס ומנגד הצהיר העורר (הוא המשיב שבפני נ.י.), אשר גירסתו לא נסתרה, שהמחזיק הרשום המשיך להחזיק בנכס בפועל, הרי שאין די בהודעה שניתנה ואין לחייב את העורר (המשיב שבפני) בארנונה בתקופת השכירות על פי החוזה".

            עם החלטה זו לא השלים המערער ומכאן הערעור שבפני.

2.         המחלוקת בין הצדדים בערעור זה נסבה סביב הפרשנות והמשמעות שיש ליתן להוראת סעיף 325 לפקודת העיריות שזו לשונו:

            " חדל אדם ביום מן הימים להיות בעליהם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב שיעורי ארנונה נוספים. אין האמור גורע מחבות בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

            לשון הוראת דין זו ברורה ובהירה ואין לייחס לה משמעויות מעבר לכתוב בה ומעבר למשתמע מתוכנה.

            בהיותו מודע למציאות לפיה החזקה בנכסים "מחליפה ידיים" בלא מעט מקרים, כך שזהות המחזיקים - השוכרים - משתנה בתכיפות, ובהתחשב בעובדה שהארנונה העירונית מוטלת על פי החוק על המחזיק בנכס ולאו דווקא על בעליו, קבע המחוקק "נוהל" סטטוטורי, על פיו יועבר החיוב בארנונה ממחזיק או בעלים אחד למשנהו.

            על פי נוהל זה, די בהודעה בכתב למערער בדבר "חדילת החזקה" (או הבעלות) בנכס במועד מסוים, כדי להפסיק את חיובי הארנונה לאותו אדם. המחוקק אינו דורש מהמחזיק "להוכיח" את הפסקת החזקה על ידו בפועל, ע"י הצגת הסכם המעיד על כך או בהצגת ראיה אחרת, אלא מסתפק בהודעה בכתב מטעמו, ולא בכדי.

דרישה להוכיח את הפסקת החזקה היתה יוצרת מצב על פיו הרשות המנהלית, קרי העיריה, הגובה את מיסי הארנונה, תמצא עצמה מעורבת בסכסוכים המתגלעים בין בעלי נכסים לשוכריהם בשאלה על מי מוטל החיוב בארנונה וממתי, וממילא מחויבת לפסוק או לנקוט עמדה לגביהם.

ממעורבות זו ביקש המחוקק לפטור את הרשויות הממונות על גביית הארנונה.