פסק-דין בתיק עא 4073/04

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופטת נועה גרוסמן) מיום 8.10.04, בת"א 22969/04 אשר קבע כי על המשיב 2 (להלן: "המשיב") לשלם את דמי השכירות בגין אחזקתו בנכס שברחוב נחשון 4, בכפר סבא, המוכר בשם "בית הפועל" (להלן: "הנכס") לידי המשיבה 1 (להלן: "המשיבה"). 

1.                    רקע

(א)                המשיב מנהל מכון לרפואה ספורטיבית בשם מכון 1, בקומה א' של הנכס (להלן: "המכון").

(ב)                 הן המערערת, הן המשיבה גורסות, כל אחת, כי הן זכאיות לקבל את דמי השכירות בגין אחזקתו של המשיב במכון. המערערת, מכוח זכות השימוש שנקבעה לזכותה בפסק דינה של השופטת גרסטל (ה"פ 310/03) (להלן: "פסק הדין ההצהרתי"), ואילו המשיבה מכוח העובדה שרכשה את הזכויות הקנייניות בנכס, מאת חברת הציבור בכפר סבא בע"מ (להלן: "חברת הציבור").

(ג)                  על רקע דרישותיהן הסותרות של המערערת והמשיבה הגיש המשיב בקשה לטען ביניים במסגרתה ביקש כי בית המשפט יכריע למי עליו לשלם את דמי השכירות החל מחודש ינואר 2003.

(ד)                 יצויין, כי בין השנים 1993-1998 החזיק המשיב במכון על פי הסכם שכירות עם המערערת ושילם לה את דמי השכירות. בין השנים 1998 ועד חודש ינואר 2003 שילם המשיב את דמי השכירות לחברת הציבור, שהיתה הבעלים של הנכס. בראשית שנת 2003 פנתה המשיבה אל המשיב ויידעה אותו על רכישתה את הזכויות בנכס מאת חברת הציבור. ביום 27.3.03 חתם המשיב על הסכם שכירות עם המשיבה לתקופה שבין 1.3.03 ועד 28.2.04. המשיב שילם את דמי השכירות למשיבה עד לחודש ינואר 2004, אז פנתה אליו המערערת בדרישה סותרת. מאותו מועד לא משלם המשיב דמי שכירות למי מן הצדדים.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית המשפט דן ראשית בטענת המשיבה כי המערערת והמשיב עשו קנוניה כנגדה. בית המשפט קבע כי התנהגות המשיב אינה נטולת דופי שכן הוא נמנע מלצרף להצהרותיו הפקדה כספית של דמי השכירות בקופת בית המשפט ולמעשה אינו משלם דמי שכירות למי מן הצדדים, ועל כן אין הוא נוהג בתום לב. ואולם, כך נפסק, מכאן ועד לקבלת טענת הקנונייה הדרך רחוקה.

(ב)                 בית המשפט הבהיר כי ההכרעה העומדת בפניו היא בנגזרת הצרה של הסכסוך באשר לזהות הזכאי לדמי השכירות, מבלי להיכנס לשאלת הזכויות הקנייניות או המעין קנייניות של מי מן הצדדים בנכס. בית המשפט קבע כי יבסס את הכרעתו בעניין זה על פסק הדין ההצהרתי, אשר על אף שהוגש עליו ערעור, הרי שכל עוד לא שונה ולא עוכב ביצועו, הוא המסמך המחייב. בפסק הדין ההצהרתי קבעה השופטת גרסטל כי חברת הציבור (אשר בינתיים חתמה על הסכם למכירת זכויותיה למשיבה) היא הבעלים של הנכס אך בעלותה כפופה לזכות השימוש של המערערת ולכן אין חברת הציבור, ויתר המבקשות (ובהן המשיבה), זכאיות לסלק את ידה של המערערת מהנכס אלא כנגד תשלום שייקבע בית המשפט המוסמך, או שיסכימו עליו הצדדים.

(ג)                  בית המשפט ציין עוד כי על פי עדותו של המשיב, הוא נשאר להחזיק במכון לאחר שתקופת הסכם השכירות עם המשיבה פקע, על פי אישור בעל פה של מר לייסט, מבעלי המשיבה. כלומר, בשנים האחרונות שילם המשיב דמי שכירות למשיבה, והוא ממשיך להחזיק במכון מכוח הסכמת הבעלים. בית המשפט קבע כי בפסק הדין ההצהרתי נתן בית המשפט נפקות לזכות הקניינית של חברת הציבור, שחליפתה היא המשיבה, ואין לשנות את הסטטוס קוו שלפיו נהגו הצדדים בשנים האחרונות, על ידי הקניית הזכות לקבלת דמי שכירות למערערת.

(ד)                 לכן, קבע בית המשפט כי החובה לשלם את דמי השכירות החל מחודש ינואר 2004 ואילך מוטלת על המשיב כלפי המשיבה, מכוח הזכות הקניינית שרכשה המשיבה מאת חברת הציבור ומכוח הזכות החוזית שצמחה במערכת ההסכמים שכרתו המשיב והמשיבה.

3.                    טענות המערערת

(א)                המערערת טוענת כי מפסק הדין ההצהרתי, שבו נפסק כי למערערת זכות שימוש בנכס, ומקביעת פסק הדין קמא שאין לשנות את המצב המשפטי כפי שנקבע בפסק הדין ההצהרתי, עולה כי הזכות להשכיר את הנכס נתונה למערערת, בעלת זכות השימוש בנכס. לטענת המערערת אין כל משמעות לזכות השימוש אשר נקבעה לזכותה בפסק הדין ההצהרתי אם היא אינה כוללת את הזכות להפעיל בנכס את המכון. שאם לא כן, יכולה המשיבה להשכיר את הנכס כולו לצד ג' ולטרפד את זכות השימוש של המערערת.

(ב)                 עוד טוענת המערערת כי בפסק הדין ההצהרתי נקבע לעניין מעמדה של המשיבה, אשר הייתה בין המבקשות שם, כי אם לא תגיע ההסתדרות (חברת האם של חברת הציבור) להסדר עם המערערת לא יצא חוזה המכר שבין המשיבה לחברת הציבור אל הפועל. קביעה זו מהווה השתק פלוגתא ועל כן, כאשר זהו המצב המשפטי, אין כל הגיון לאפשר למשיבה, שזכויותיה בנכס אינן סופיות, להשכיר חלקים מן הנכס.

(ג)                  נוכח האמור מבקשת המערערת מבית המשפט של ערעור לקבוע כי זכותה לעשות כל שימוש בנכס, וכי היא זכאית לדמי השכירות מן המשיב, עד להסדר כספי לצורכי פינוי על פי פסק הדין ההצהרתי.

4.                    טענות המשיבה

(א)                המשיבה טוענת כי אין להסיק מפסק הדין ההצהרתי, הקובע שאין אפשרות לסלק את המערערת מהנכס אלא בתנאים שנקבעו בו, כי המערערת זכאית לתשלום דמי השכירות מן המשיב. המערערת מודעת לבעייתיות שבטענתה ועל כן הגישה תובענה לדמי שכירות לגבי המכון בבית משפט השלום בכפר סבא (ת"א 2643/04). כל עוד תובענה זו לא הוכרעה, אין למערערת כל בסיס לתבוע דמי שכירות בגין המכון.

(ב)                 המשיבה מדגישה כי על פי פסק הדין ההצהרתי הוכרה המערערת כברת רשות בנכס אשר רשותה בוטלה והיא זכאית לפיצוי בגין ביטול הרשיון. האיסור לפנותה מן הנכס מהווה סוג של ביטחון לקבלת הפיצוי אך אין הוא מקנה לה זכות קניינית או זכות שביושר. מכל מקום, המכון שהפעיל המשיב אינה בחזקת המערערת מזה שנים, ולכן הוראות פסק הדין ההצהרתי ביחס לאי הפינוי לא חלות לגביו, אלא ביחס לשאר שטחי הנכס, שבהם מנהלת המערערת פעילות למען הציבור. לחלופין, אם חלות הוראות פסק הדין ההצהרתי על המכון הרי שזכות המערערת על פיהן היא שלילית- הזכות שלא להיות מפונה, ואין להסיק מהן זכות להשכיר את המכון לצד שלישי. זכות השכירות רחבה מזכותו של בר הרשות, ועל כן אין המערערת יכולה להקנות לאחר זכות שאין לה כאשר הרשות שהוקנתה למערערת לא כללה את הזכות להעביר לאחר את זכותה.

(ג)                  המשיבה מוסיפה כי זכותו של המשיב במכון נובעת רק מההסכם שבינו ובינה ועל כן אין כל בסיס לטען הביניים בהעדר דרישות מתחרות ובהעדר הסכם בין המשיב למערערת.

5.                    דיון והכרעה