פסק-דין בתיק עא 3828/06

1.       ערעור על החלטת כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, הגב' צ' פיגנבאום, מהתאריכים 8.11.2006 ו- 13.11.2006, בתיק מס' 214/06.

2.       המערערת היא בעלים של יחידה בבית המשותף המצוי ברח' הנביאים 28 בחיפה, המשיבים הם נציגות הבית המשותף, חברת הניהול המנהלת את הרכוש המשותף, וחברי נציגות הבית המשותף.

3.       בתיק מס' 106/06 הגישה נציגות הבית, בפני כב' המפקחת, תביעה כספית נגד המערערת, ובתביעתה עתרה לכך, שהמערערת תחויב לשלם לה סך 31,823 ש"ח "כדמי ועד הבית".

          סכום זה חושב על פי השטחים שבבעלות המערערת יחסית לשאר בעלי היחידות בבית המשותף.

4.       המערערת הכחישה את התביעה, ולצד כתב ההגנה שהגישה, הגישה המערערת תביעה בתיק 214/06 נגד המשיבים. בתביעתה טענה המערערת, כי המשיבים התרשלו בבחירת החברה שתנהל את הרכוש המשותף, והתחייבו לשלם לה סכומי כסף מופרזים. עוד טענה המערערת טענות שונות בנוגע לכך שהיחידה שבבעלותה שונה מיחידות אחרות בבית המשותף, בין היתר, משום שאינה עושה שימוש בחדרי המדרגות והמעלית שבבניין, אופיה שונה ומיקומה מופרד מיתר היחידות. לטענת המערערת, הבית המשותף בו מצויה היחידה שבבעלותה "הינו דוגמה מובהקת לבניין מורכב, שבו יש להורות על ניהול נפרד של היחידות הנפרדות בו, בהתאם לסעיף 59 לחוק המקרקעין".

          ברור הדבר, כי עתירת המערערת, לקבוע שהבית הוא בית משותף מורכב, לא נועדה אלא להפחית את התשלומים החודשיים שעליה לשלם לנציגות הבית, ונראה, כי המערערת בחרה בדרך זו, כחלק מאטסטרטגיית ההגנה שלה מפני תביעת הנציגות נגדה. עוד ברור, כי אם תתקבל טענת המערערת, שאינה עושה שימוש בחדרי המדרגות ובמעלית, והיא תשוחרר מנטל הנשיאה בהוצאות האחזקה הכרורכות בחלקים אלה של הרכוש המשותף בבניין, כי אז יפול הנטל ממנו שוחררה המערערת, על שכמם של בעלי יחידות אחרות בבניין, ובנוסף לכך, וכפי שקבעה כב' המפקחת, תביעת המערערת צופה פני עתיד, ואם תתקבל, לא יהיה כוחה יפה לתקופת העבר.

5.       בבקשה נפרדת שהגישה המערערת לכב' המפקחת, עתרה המערערת לכך, שכב' המפקחת תורה לאחד את התביעה, שהוגשה על ידה נגד המשיבים (תיק 214/06), עם התביעה שהוגשה מטעם נציגות הבית נגדה (בתיק 106/06).

6.       בהחלטתה מיום 8.11.2006 דחתה כב' המפקחת את בקשת המערערת, וקבעה כי "התביעה הכספית היא לסכום קצוב שכבר גובש בעוד התביעה לפס"ד הצהרתי צופה פני עתיד", ולפיכך קבעה, כי כל אחת מהתביעות תידון בנפרד.

          המערערת לא השלימה עם החלטת כב' המפקחת והגישה "בקשה לעיון חוזר", ומסכים אני עם כב' המפקחת, שלא ברור מהו הבסיס החוקי להגיש בקשה לעיון חוזר בהעדר שינוי נסיבות. מכל מקום, בהחלטתה מיום 13.11.2006 דחתה כב' המפקחת אף את הבקשה לעיון חוזר, וקבעה בין היתר, כי עתירת המערערת, לקבוע שהבית המשותף הוא "בית מורכב" כמשמעותו בסעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, עלולה לגרום לחלוקה שונה של נטל הוצאות החזקת הרכוש המשותף בין בעלי היחידות בבית, ועל כן "מתחייב מכאן שיהיה להם יומם בבית המשפט, היינו, שיהיו צדדים להליך השיפוטי".

          בהחלטתה לא התעלמה כב' המפקחת מפסק הדין שניתן בע"א (ים) 6217/05 מפעלי בני ברית נ' ועד הבית המשותף ברח' קרן היסוד 5 ירושלים (פורסם ב"דינים ועוד ..."), שם נקבע, כי נציגות הבית מוסמכת לייצג את כל בעלי היחידות בבית, כיוון שמדובר בענייני אחזקת הרכוש המשותף וניהולו. ואולם, בשונה מהדברים שב"כ המערערת מבקש ללמוד מפסק דין זה, קבעה כב' המפקחת, כי לפסק דין, המכריז על בית משותף כבית מורכב, יש השלכות רבות יותר מאלו הצרות שנמנו בפסק הדין בעניין מפעלי בני ברית, ולמטה מדברים אלה הוסיפה, כי אפילו היה מקום ללמוד מפסק הדין את הדברים שב"כ המערערת מבקש ללמוד ממנו - "זכותם של בעלי הדירות לנקוט עמדה על דרך היותם צד להליך המשפטי".

7.       המערערת מערערת בהליך שלפני על החלטת כב' המפקחת לדחות את הבקשה לאיחוד הדיון, וכן מערערת היא על קביעת כב' המפקחת, המחייבת צירוף כל בעלי היחידות בבית המשותף. לדעת ב"כ המערערת, מדובר בשתי תביעות שלהן רקע עובדתי זהה, ועל כן היה מקום לאחד את הדיון בהן, וככל שמדובר בצירוף כל בעלי הדירות, הרי שלדעת ב"כ המערערת הדבר יכשיל את התביעה ולמעשה אין בו צורך, שכן נציגות הבית נחשבת כנציגתם המוסמכת של כל בעלי הדירות לעניין ניהול הרכוש המשותף והחזקתו.

          לעומת טענות ב"כ המערערת סבר ב"כ המשיבים, כי אין מקום להתערב בהחלטת כב' המפקחת.

8.       לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים, הנני מחליט לדחות את הערעור.

          אתחיל מן הכבד אל הקל, דהיינו - הצורך לצרף את כל בעלי היחידות בבית המשותף לתביעה שהגישה המערערת. בעניין זה תמים דעים אני עם כב' המפקחת. עתירת המערערת להצהיר כי הבית הוא בית משותף מורכב, עלולה לגרום לשינוי בנטל הנשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, ולא יתכן מצב שהדבר יעשה מבלי שתנתן ההזדמנות לכל בעלי היחידות לטעון טענותיהם בעניין זה. נציגות הבית המשותף אינה יכולה להחשב כמוסמכת לייצג את בעלי הדירות בעניין העלול לגרור הגדלת הנטל הכספי המוטל עליהם, ואינה רשאית להתחייב בשמם לשלם סכומים כאלה או אחרים.

          בסעיף 59 לחוק המקרקעין התווה המחוקק שתי דרכים לניהול נפרד של אגפים שונים בבית המשותף. הדרך האחת, דרך המלך, היא הסכמת בעלי היחידות לניהול נפרד בתקנון הבית המשותף. הדרך השניה, כאשר אין קביעה לעניין זה בתקנון הבית המשותף, היא קביעת המפקח על רישום המקרקעין, וזאת אם נוכח המפקח, כי "נסיבות הענין מצדיקות לעשות כן".

          במקרה שלפני, תקנון הבית המשותף אינו קובע הוראות בדבר ניהול נפרד של אגפי הבית המשותף, ולכאורה, כדי להגיע לתוצאה אליה שואפת המערערת, היה עליה לבקש לכנס אסיפה כללית של בעלי היחידות בבית המשותף, ולבקש מהם כי יסכימו לתיקון התקנון, באופן שתקבענה בו הוראות לניהול נפרד של אגפי הבית המשותף. דא עקא, שתיקון תקנון הבית המשותף אפשרי "ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם" (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין), ואף זאת כפוף לסייג, המורה, כי "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם".

9.       מהוראות חוק המקרקעין, הנוגעות לתיקון התקנון המוסכם, נגזרת אף ההצדקה לקביעת כב' המפקחת, כי יש לצרף לתביעה שהגישה המערערת, את כל בעלי הדירות בבית המשותף.

          למעשה תביעה שמגיש מי מבעלי היחידות בבית המשותף למפקח על רישום המקרקעין, להורות על ניהול נפרד של אגפי הבית המשותף, כמוה כתביעה לכפות על בעלי היחידות האחרים לתקן את תקנון הבית. אם מורה המחוקק, כי בתיקון רצוני של התקנון, באסיפה הכללית של בעלי היחידות בבית המשותף "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם", הרי מתבקש מכך, שבהליך שמתקיים בפני המפקח על רישום המקרקעין, אין לשנות זכויות של בעלי הדירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים, לפני שניתנה להם הזכות להביע עמדתם.

          על כן, הנני סבור, כי בדין קבעה כב' המפקחת, שיש לצרף להליך את כל בעלי היחידות בבית המשותף להליך שהוגש מטעם המערערת (בתיק 214/06).