פסק-דין בתיק עא 3760/06

1.         המערער, מר אריה ברנדר, והמשיבה, חברת אינ.רה גז (צפון-1977) בע"מ, הינם בעלים במשותף של תת חלקה 1 בחלקה 37 בגוש 11609, שהיא דירה בקומת קרקע בבית הרשום כבית משותף, בדרך חיפה 17 בקרית-אתא. שטח הדירה, לפי המתואר בלשכת רישום המקרקעין, 36.38 מ"ר, ולה צמודים גג בשטח של 41.02 מ"ר ושטח קרקע של 646.48 מ"ר.

            המערער הגיש תביעה לאכיפת חוזה לפירוק שיתוף במקרקעין, שינוי רישום ותיקון צו בית משותף ופירוק שיתוף. לא הייתה מחלוקת בין הצדדים שיש לצוות על פירוק השיתוף, והמחלוקת נסבה רק על דרך הפירוק. בית משפט קמא דחה את התביעה וקבע כי פירוק השיתוף ייעשה על דרך של מכירה למרבה במחיר, וחלוקת התמורה בין הצדדים בחלקים שווים ביניהם, לאחר ניכוי הוצאות המכירה.

לפנינו ערעור על פסק הדין.

2.         למען השלמת התמונה יצוין, כי הנכס המדובר היה בבעלות משותפת של האחים פייבל ואוסקר ברנדר. פייבל ברנדר העביר את זכויותיו לבנו אריה, שהוא המערער-התובע. אוסקר ברנדר מכר ביום 3.7.95 את זכויותיו לחברה אינ.רה גז בע"מ, וזו מכרה את זכויותיה, ביום 13.10.99, למשיבה-הנתבעת (ששמה דומה מאוד).

3.         בין האחים פייבל ואוסקר ברנדר נחתם ביום 29.8.89 הסכם חלוקת רכוש שאליו צורף תשריט. לא הייתה מחלוקת בין הצדדים בבית משפט קמא, כי ההסכם והתשריט שצורף אליו מחייבים את הצדדים.

4.         להלן עיקרי קביעותיו של בית משפט קמא, שבאו לאחר ניתוח הראיות שלפניו:

א.         חלוקת השטח לפי ההסכם משנת 1989 לא הייתה בחלקים שווים. החלוקה התחשבה בעובדה שערכו של החלק הקדמי גבוה יותר. לפיכך, מי שקיבל את החלק הקדמי (אוסקר ברנדר), קיבל פחות שטח ממי שקיבל את החלק האחורי (פייבל ברנדר).

ב.         מן הראוי לדעת, כיצד הייתה חלוקת השטח בפועל בין הצדדים במשך השנים. בית המשפט הגיע למסקנה, כי אין בפניו "ראיה מבוררת" מהו השטח שמחזיק היום כל אחד מהצדדים, הגם שברור כי המערער, המחזיק בחלק האחורי, מחזיק בשטח גדול בהרבה מהמשיבה המחזיקה בשטח הקדמי.

ג.          המשיבה ידעה, כי המונח "מחצית מגרש" (בהסכם המכירה משנת 1995) אינו מבטא מחצית משטחו של הנכס אלא מחצית מערכו של הנכס. ראייה לכך היא העובדה שהמשיבה לא מימשה את הזכות הנטענת להחזיק במחצית משטח הנכס "אלא הסתפקה בהרבה פחות". ראייה נוספת היא עדותו של מנהל המשיבה, כי החלק האחורי של הנכס לפי התשריט גדול יותר משטחו של החלק הקדמי.

ד.         אין להסיק מההצהרה למס שבח כאילו המערער ואביו הסכימו שבבעלותם מחצית השטח של הנכס. מה שרשום הוא שהמערער ואביו הם בעלים של מחצית זכויות הבעלות בנכס.

ה.         אין ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס, וזאת מהטעמים הבאים:

1)         אין ניתן לבצע חלוקה בעין לפי התשריט, שאינו מבטא את המצב הקיים בשטח כיום. לא הוצג לבית המשפט כל תשריט המבטא את החלוקה הקיימת בשטח היום.

2)         גם חלוקה בעין בדרך של ביצוע בקירוב אינה ניתנת לביצוע, שכן אין זה ברור מה מחזיק כל אחד מהצדדים.

3)         המערער לא הציג אישור שהחלוקה המוצעת על ידו תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה (בעניין גודל מינימלי של מגרשים, אפשרות הגישה אליהם, ועוד).

לאור העדר האישור כאמור, ולאור העדר פרטים באשר לחלוקה המדויקת בין הצדדים, קבע בית משפט קמא, כי הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין.

5.         בית משפט קמא קבע, כי במצב דברים זה, פירוק השיתוף יהיה "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין). בית המשפט הוסיף, כי פירוק השיתוף בדרך זו מתאים הן לרצונם של השותפים המקוריים בעת החלוקה, והן לרצון המשיבה שרכשה את הנכס בידיעה שהשטחים שבו אינם שווים. ציין בית המשפט: 

"גם בעת פירוק ומימוש יש לפרק ולממש את הנכס לפי ערכו ולא לפי שטחיו. פירוק בדרך של מכירה אינו מצריך הכרעה בשאלה מה בדיוק חלוקת השטחים בין הצדדים".

6.         לאחר שהורה כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הנכס, קבע בית המשפט כי גם כל אחד מן הצדדים יהיה רשאי להציע הצעה לקנייה (כאשר ההצעה הגבוהה יותר תתקבל), וכן ניתנה לצדדים האפשרות להציע את שמו של כונס נכסים מוסכם לביצוע המכירה. המשיבה חויבה בהוצאות משפט בסך 12,000 ש"ח, בצירוף מס ערך מוסף.

7.         המערער השיג על קביעותיו ועל מסקנותיו של בית משפט קמא. בין השאר טען שיש מקום לתת עדיפות לחלוקת המקרקעין בעין על פני מכירתם, וכי על המשיבה מוטל הנטל להראות כי חלוקה בעין אינה אפשרית. עוד נטען, כי היה ראוי לקבל את התשריט העדכני שהוגש מטעמו (ת/1), או לחלופין למנות מודד מטעם בית המשפט שיערוך תשריט נוסף. המדובר במקרה זה בחלוקה פנימית של יחידה בבית משותף (תת-חלקה בחלקה 37) והחלוקה שהתבקשה איננה משפיעה על זכויות אחרות בחלקה.