פסק-דין בתיק עא 3539/06

1.         בפני ערעור על פי סעיף 122 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") על החלטת המשיבה (עו"ד חוה הלברייך) (להלן: "הממונה") מיום 6/11/06 בהליך 125/2321 (להלן: "ההחלטה"), החלטה שניתנה במסגרת ערר על החלטת כבוד רשמת המקרקעין בת"א גב' גילה שבת מיום 21/8/06 (להלן: "רשמת המקרקעין"), בו נדחתה בקשת מיופה כוחם של המנוחות, האחיות אהובה וינברג ז"ל (להלן: "המנוחה וינברג ז"ל") ורבקה הרן ז"ל (להלן: "המנוחה הרן ז"ל) שייקראו שתיהן ביחד "המנוחות", לרשום משכנתא לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") בחלקות 34-18/1 בגוש 6925 הנמצאות בדרך יפו 13 ת"א סמטת בית הבד 4-2 ת"א (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").

2.         אין מחלוקת שביום 28/6/04 חתמה המנוחה הרן ז"ל על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת משרד עו"ד וינברג וביום 10/1/05 חתמה המנוחה וינברג ז"ל לטובת משרד עו"ד וינברג על יפוי כוח בלתי חוזר (נספחים א' וב' למוצגי המערערת "להלן: "יפויי הכוח הבלתי חוזרים" או "יפויי הכוח").

            בייפוי הכוח הבלתי חוזרים הנ"ל נאמר שמיופה כוחם של עורכי הדין להיות באי כחי הנכונים והחוקיים ומבלי לגרוע מכלליות דבר זה לעשות, להוציא לפועל ו/או לחתום על כל או איזה מן הפעולות, הדברים, החוזים או המסמכים הנובעים מהעברת בעלות בנכס לידי חברת מ.ו השקעות בע"מ (להלן: "חברת מ.ו") מהמנוחה הרן ז"ל ולידי חברת מ.ע.ג.ן יעוץ וניהול נכסים בע"מ (להלן: "חברת מ.ע.ג.ן"), מהמנוחה וינברג ז"ל (שתי החברות להלן ייקראו "החברות").

            אין גם מחלוקת שביום 29/6/04 נחתם הסכם מכר בין המנוחה הרן ז"ל לבין חברת מ.ו ע"י מנהלתה והמוסמכת לחתום בשמה גב' נילי וינברג (נספח ג' למוצגי המערערת להלן: "הסכם המכר הרן - מ.ו") ושביום 2/1/05 נחתם הסכם מכר בין המנוחה וינברג ז"ל לבין חברת מ.ע.ג.ן ע"י מנהלתה והמוסמכת לחתום בשמה גב' נילי וינברג (נספח ד' למוצגי המערערת, להלן: "הסכם המכר וינברג - מ.ע.ג.ן"). שני ההסכמים ייקראו " הסכמי המכר" או " ההסכמים".

3.         אין מחלוקת שביום 14/8/06 ביקש משרד עו"ד וינברג (עו"ד ד"ר משה וינברג הינו בנה של המנוחה אהובה וינברג ז"ל והמנוחה רבקה הרן ז"ל היתה דודתו) לרשום משכנתא לטובת הבנק על חלקן של המנוחות בנכס לשם הבטחת הלואה שתינתן למערערת בסך של 1,860,000 ש"ח.

            ביום 21/8/06 דחתה רשמת המקרקעין את הבקשה בקובעה שלמערערת (הלווה) אין זיקה ליפויי הכוח שניתנו ע"י המנוחות להעברת זכויותיהן במקרקעין לחברות.

4.         ביום 3/9/06 הגישה המערערת ערר על החלטת רשמת המקרקעין לממונה ובו טענה, בין היתר, כי פרשנות נכונה ללשון ייפוי הכוח הבלתי חוזרים ובחינת הנסיבות החיצוניות להם מובילות למסקנה כי כוונת הצדדים היתה להקנות למשרד עו"ד וינברג את הסמכות לבצע בנכס מכלול של פעולות הנובעות מהעברת הבעלות בנכס מהמנוחות לחברות הנ"ל וזאת בכפוף לקבוע ביפויי הכוח והנ"ל, כולל גם את הזכות למשכן את הנכס לטובת הבנק.

5.         ביום 6/11/06 דחתה הממונה את הערר בקובעה כי על פי לשונם של ייפוי הכוח נראה כי ניתנו לשם העברת הבעלות בנכס שבנדון לידי החברות, כאשר ספק אם בלשון יפויי הכוח גלומה האפשרות לשעבד את הנכס לשם הבטחת החוב של צד שלישי - המערערת.

            כן נאמר בהחלטה כי לשון יפויי הכוח והסכמי המכר, מלמדים על הרשאה שניתנה להשלמת העברת זכויותיהן של המנוחות לידי החברות, כאשר הממונה לא שוכנעה כי רישומה של משכנתא לטובת המערערת מכוונת להגשמת השליחות שניתנה ביפויי הכוח להעברת הזכויות בשמן של המנוחות לידי החברות ואין בלשון יפויי הכוח או במסמכים שצורפו כתמיכה, כדי להוכיח כי ההרשאה הגלומה ביפויי הכוח מכוונת לרישום המשכנתא.

החלטה זו הינה נשוא הערעור שבפני.

6.         לטענת המערער, הפרשנות הראויה ליפויי הכוח מביאה למסקנה כי המנוחות העניקו למשרד עו"ד וינברג את הסמכות לעשות פעולות שונות בחלקן בנכס החל מהעברת הבעלות בו לחברות וכלה בפעולות חזקות פחות, כגון רישום משכנתא כלפי צדדים שלישיים.

זאת, בכפוף לשמירה על זכותן המובטחת של החברות ביפויי הכוח הבלתי חוזרים בהם נקבע שניתן למשכן את הנכס ולבצע כל פעולה הנובעת מהעברת הנכס.

בחינת הנסיבות החיצוניות ובין היתר הסכמי המכר, שנערכו ע"י משרד עו"ד וינברג, מהווים עדות חיה לרצונן של המנוחות להעביר את הטיפול בנכס לידי משרד עו"ד וינברג בלא להגביל, ולהקנות לו כוח לערוך בנכס פעולות מהותיות גם כלפי צדדים שלישיים.

            על פי יפוי הכוח, רשאי משרד עוה"ד לערוך פעולות נוספות בנכס כמו מישכון, פעולה שאינה פוגעת בזכות העברת הבעלות לחברות, אותה ביקשו המנוחות להבטיח, כאשר לא ניתן כיום להעביר את הבעלות בנכס ע"ש החברות עקב מחלוקת בדבר גובה מיסוי המקרקעין החל והליכים המתקיימים בנידון.

המנוחות היו קרובות משפחתו של עו"ד ד"ר משה וינברג והיו ביניהם יחסי אמון מלאים וכן החברות הינן חברות משפחתיות בבעלות ד"ר וינברג ומשפחתו.

            בטיעון בע"פ בפני בביהמ"ש, הדגיש ב"כ המערערת את היחסים המיוחדים הקיימים בין המנוחות למשרד עו"ד וינברג, לבין החברות ושהכל נעשה בהסכמה של החברות שגם יסכימו להורדת הערות האזהרה הרשומות לטובתן, במידת הצורך, כדי לאפשר את רישום המשכנתא למערערת, ויוותרו על האמור בסעיף 2 להסכמי המכר.

            בעקבות טענות עו"ד וינברג גיא בדיון בפני שהטענות הנ"ל נטענו בפני רשמת המקרקעין והממונה אפשרתי לו לצרף את כתב הערר ומסמכים נוספים, שאכן צורפו.

7.         לטענת המשיבה, החלטת הממונה הינה החלטה סבירה וראויה שאין להתערב בה. לטענתה, בצדק קבעה הממונה שלא ניתן לרשום את המשכנתא לבקשת המערערת, שהינה צד ג' על הנכס, על פי יפויי הכוח שניתנו מאת המנוחות לצורך העברת המקרקעין לידי החברות, כאשר אין בלשון יפויי הכוח או במסמכים שצורפו כדי להוכיח כי ההרשאה הגלומה ביפויי הכוח מכוונת לרישום המשכנתא.

            כך, לשון הסכמי המכר, מלמדת על הרשאה שניתנה להשלמת העברת זכויותיהן של המנוחות במקרקעין לחברות ולא על הרשאה מהמנוחות לצורך רישום משכנתא לטובת צד ג' - המערערת, הרשאה הצריכה להיות מפורשת לענין זה והיא לא ניתנה.