פסק-דין בתיק עא 3531/06

1.         ערעור על פסק דינו של ביה"ד לשכירות ת"א יפו, כב' השופט אשר גולדין, סג"נ אשר דחה את תביעת המערער לשחרור דמי השכירות החלים על בית עסק מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52א' לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1952 (להלן: " חוק הגנת הדייר").

העובדות :

2.         המשיבה מחזיקה בחנות הנמצאת בקומת הקרקע וקומת הגלריה ברח' כפר גלעדי 8 בת"א (להלן: " המושכר"), בתאריך 17.2.43 חתמה המשיבה על חוזה שכירות (ת/1), עם בעלי הבית הקודמים שהיו אימו של המשיב וקרוב משפחה של אביו, והיום הינה דיירת מוגנת במושכר.

בהתאם לתיקון שפורסם ב- 30.6.00 ונכנס לתוקף ביום 15.3.02, קובעת תקנה 1 (22) לתקנות הגנת הדייר, (דמי שכירות ובתי עסק - תכולת השיעורים המירביים  והפחתות), התשמ"ג-1983, כי הוראת סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר לא תחול על בתי עסק שלא שילמו בעדם דמי מפתח. 

המערער פנה למשיבה בכתב בדרישה לתשלום דמי שכירות ריאלים ב- 6.2.02 בהתאם לתיקון האמור. המשיבה חלקה על כך, וטענה כי עבור המושכר שולמו דמי מפתח.

בעקבות זאת, הגיש המערער ב- 2.7.02 בקשה לביה"ד לשכירות, לקביעת דמי שכירות ריאליים עבור המושכר, טענתו היתה כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח עת קיבלה את החזקה במושכר ב- 1936, ו/או כאשר נחתם הסכם השכירות ב- 1943, או בכל מועד אחר כלשהו.

פסק הדין של הערכאה הדיונית :

3.         בפסק הדין מיום 19.10.03 (להלן: "פסק הדין הראשון"), דחה בית הדין (כב' השופט גולדין) את הבקשה להסרת תקרת המקסימום כפי שנתבקש. בית הדין נימק זאת כי:

" בניית המושכר הסתיימה בשנת 1936 ונמכרה למשפחת התובע (המערער) בשנת 1939, המושכר כאמור הושכר לנתבעת (למשיבה) כבר ב- 1940 וחוזה השכירות נחתם בשנת 1943. דברים אלה אינם מחזקים ואף מחלישים את טענת התובע כי הנתבעת היתה שוכרת ראשונה מאחר ולא סביר כי המושכר היה ריק במשך 4 שנים, ויתכן בהחלט שהיה תפוס ע"י שוכר אחר בתקופה זו, שלאחר מכן הוחלף ע"י הנתבעת תמורת דמי מפתח, כפי שהיה נהוג בתקופה ההיא".

על פסק דין זה הוגA ערעור. במהלך הערעור פנה ב"כ המערער בכתב לעירית תל אביב בבקשה לקבל מידע לגבי מועד כניסתה של המשיבה למושכר, וכן לחברת החשמל לישראל בבקשה דומה. לאחר קבלת המידע והמסמכים המבוקשים, הגיש ב"כ המערער לבית המשפט המחוזי בקשה להגשת ראיות חדשות.

הראיות אותן ביקש המערער להגיש היו תעודות עובד ציבור מטעם עירית תל אביב, האגף לחיובי ארנונה (מוצג 7) ומטעם חברת החשמל (מוצג 8), מהם עלה בבירור, לטענתו, כי מייסד המשיבה היה הדייר הראשון במושכר מיד עם סיום בניית הבנין בתחילת 1936.

בית המשפט המחוזי (הרכב השופטים, פוגלמן, אמסטרדם ושילה) התיר את הגשת הראיות החדשות, ביטל את פסק הדין הראשון והחזיר את הדיון לבית הדין קמא על מנת שיחליט לגופו של ענין לאור ראיות אלו. בית הדין לשכירות, לאחר שעיין בראיות החדשות ובמסמכים הנוספים, דחה פעם נוספת את בקשת המערער להסרת תקרת המקסימום בנימוק כי:

" הראיות הנוספות אשר נשמעו עתה בבי"ד זה לא מוכיחות כי הנתבעת היתה הדיירת הראשונה במושכר אלא תומכות בגירסת הנתבעת כי לא היתה דיירת ראשונה במושכר וכי שילמה דמי מפתח, ולכן אין שינוי בפסק הדין מיום 19.10.03".

על החלטה זו הערעור שבפנינו.

הערעור :

4.         המערער טוען כי טעה בית המשפט משקבע כעובדה מוגמרת כי הנתבעת מחזיקה ומשתמשת במושכר משנת 1940. לטעמו קיימת מחלוקת בנקודה זו, שכן המערער טוען שמועד כניסתה של המשיבה למושכר היה ב-1936 כ דיירת ראשונה, בעוד שהמשיבה טוענת כי היא נמצאת במושכר משנת 1940. זהו לב ליבה של המחלוקת העובדתית והמשפטית. קביעה זו לטענת המערער גם לא נומקה.

יובהר כאן כי על פי הפסיקה היתה קיימת באותה עת הבחנה ברורה בין שוכר ראשון ששכר את המושכר ישירות מבעל הבית, אשר היה זוכה למעמד של דייר מוגן ללא תשלום דמי מפתח, לבין כל שוכר אחר מאוחר יותר אשר נדרש לשלם לשוכר שלפניו דמי מפתח כדי לבוא בנעליו וליהנות מזכויות הדיירות המוגנת.

גם בעניין הנטלים, טוען המערער, על פי ההלכה הפסוקה, נטל ההוכחה המוטל על המערער להוכיח כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח, היינו נטל מופחת (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (לא פורסם)).

עוד נטען כי תעודות עובד הציבור, מוצגים ת/7 ות/8, נתקבלו כראיה ללא חקירה של עובדי הציבור, על כן כל האמור בהן ובנספחיהן לא נסתר. מתעודות אלו עולה מפורשות כעובדה מוכחת, שהמשיבה היתה דיירת ראשונה במושכר משנת 1936, לא שילמה דמי מפתח לבעלים המקוריים ועל כן המערער זכאי להסרת תקרת המקסימום של דמי השכירות.