פסק-דין בתיק עא 3464/00

ענייננו בערעור על פסק דינה של כב' השופטת יהודית שיצר אשר ציווה על המערערת, מנסור זיינב (להלן: "המערערת") לסלק את ידה מיחידת קרקע אליה פלשה בתחום תת חלקה 104/2 בגוש 7033 ביפו, וכן על החלטה והשלמת פסק דין כפי שניתנו על ידי השופטת רחל עורקבי ביום 28.10.04 וביום 16.01.06.

ואלה העובדות הצריכות לעניין :

המשיב, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המשיב"), מופקד לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל תשכ"ט-1960 וכן חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים) תש"י-1950 על ניהול הנכסים המצויים בבעלותה של רשות הפיתוח.

בעלה של המערערת, מנסור מחמוד, אשר נפטר בשנת 1996, החזיק ביחידת דיור ברחוב המרפא 21 (להלן: "הדירה") חלקה 104/2 בגוש 7033 ביפו. הדירה הושכרה למנוח בחוזה שכירות מיום 23.07.1970 עם חברת עמידר. הדירה מהווה חלק ממבנה מגורים חד-קומתי שסביבו קרקע ועל פי ההסכם היא כוללת שני חדרים, נוחיות, מטבח, מרפסת סגורה, חדר כניסה ומחסן. בפרוטוקול מסירת הדירה מופיע תיאור החלקה כדלקמן:

"הדירה במבנה בן קומה ומורכבת משני חדרים 9 ו- 13.60 ממ"ר, מטבח וחדר אמבטיה עם ב"ש. הכניסה לדירה מפרוזדור קטן ומרפסת סגורה שגודלה 16.80 ממ"ר. המרפסת והפרוזדור ללא תקרה עם גג רעפים - קיים עוד חדר סגור ובו מחסן מקרשים בגודל כ- 8 ממ"ר".

ביום 30.09.1975 ניתן נגד המנוח פסק דין בהעדר הגנה על פיו חוייב לסלק את ידו מהדירה ולהחזירה לרשות הפיתוח וכן לשלם דמי שימוש ראויים עבור שימוש בשטח נוסף אליו פלש ובנה ארבעה חדרים בנוסף לדירה הקיימת (להלן: "הפלישה"). היחידה אליה פלש סומנה בצבע אדום בתשריט ומצויה בחלקה 147/1 וכן בחלק מחלקה 104/2.

כפי שפורט בפסק הדין של בית משפט השלום הוגשו לבית משפט שש תביעות נוספות כנגד המנוח שעניינן תשלום דמי שימוש בנכס, אך לא הוגשה תביעת פינוי נוספת. בהתאמה ניתנו פסקי דין, חלקם בהעדר הגנה חלקם בהסכם פשרה, כגון הסכם הפשרה מיום 09.11.1987 בת.א. 18201/86:

"1. הצדדים מצהירים כי בנוסף למושכר בן 2 חדרים, הול, שרותים ומטבח שמחזיק הנ"ל כחוק, (להלן: "המושכר") ברח' המרפא 23, יפו גוש 7033 חלקה 104 - מחזיק הנתבע כיום תוספת שמחזיק שלא כחוק הצמודה למושכר, מחזיק הנתבע בחדר מחסן והול קטן שהפך לחדר (להלן: "התוספת") ואשר בתביעה קיים פסק דין לסלוק יד בת.א. 10286/75 אשר התובעת שומרת לעצמה הזכות לבצעו".

בכל התביעות הנ"ל נדרשו המנוח והמערערת לשלם דמי שימוש ראויים. התביעה נשוא פסק הדין מתייחסת רק לנכס שהוא היחידה אליה פלשו המנוח והמערערת. כיום מתגוררים באותה יחידה המערערת, בנה עאדל עם אשתו ושני ילדיו, בנה הנוסף חאדר עם אשתו וכן ילד נוסף בשם כרים (סעיפים 9-12 לתצהירה של המערערת).

לאחר ששמעה את הראיות שבאו בפניה ואת טיעוני הצדדים החליטה השופטת הנכבדה לדחות את טענת ההתיישנות של המערערת ואת הטענה לוויתור בשיהוי.

עיקר השאלה השנויה במחלוקת היתה האם הוכח מעשה הפלישה ומה היקפה וכן האם הפכה המערערת ברבות השנים לבת-רשות בחלקים שאליהם פלשה.

לאחר ששקלה את הטענות והראיות קבעה כי הוכח שהמערערת אכן פלשה לשטחים נוספים מעבר ליחידת הדיור שהושכרה לה, כי ניתנה רשות מכללא למערערת במשך השנים להשתמש בשטח שאליו פלשה עם משפחתה. יחד עם זאת בהגשת התביעה בוטל הרישיון שניתן מכללא. לעניין ביטול הרישיון, קובע פסק הדין בעמ' 12:

"נראה לי כי התובע שלא היו באמתחתו תוכניות מיידיות לניצול המקרקעין עשה חסד עם הנתבעת ומשפחתה ולא דקדק איתם; לכן, במשך זמן רב גם נמנע מלאכוף את פסק הדין לפינוי נגד הנתבעת והמנוח והסתפק בתביעות לתשלום שכר ראוי. אין באלה הצדקה לכך שהתובע ינזק וזכויותיו הקנייניות תפגענה. הנתבעת כדבריה הגיעה מעכו עם ילדיה ונהנתה במשך שנים ממגורים נוחים בעלות נמוכה. לא רק שלא ניזוקה אלא שזכתה בטובות הנאה מופלגות ללא כל זכות שבדין במשך שנים. אין בכך כדי לחייב את התובע להמשיך ולאפשר לה שימוש ברכוש הציבור".

בנסיבות הללו ניתן צו לסילוק ידה של המערערת מיחידת הפלישה והיא חוייבה לשלם דמי שכירות ראויים.

בית המשפט קבע כעובדה כי היחידה שהושכרה על פי דין היא זו אשר שטחיה מפורטים בפרוטוקול (ת/9) והם מגיעים לפי הערכת בית המשפט לכ-65 עד 70 מ"ר לכל היותר. יתרת השטח שהמערערת מחזיקה הוא שטח שהמערערת ובני משפחתה תפסו בהם חזקה שלא כדין. מאחר שלא נמצא לפני בית המשפט תשריט נכון על פי קביעותיו של מה שהושכר על פי דין ומה שמוחזק שלא על פי דין ציווה בית המשפט כדלקמן:

"ב. שני הצדדים ביחד יערכו מדידה משותפת של היחידה הנפלשת כאשר מכלל השטח המוחזק יופחת שטח הדירה כפי שהוא מפורט בחוזה השכירות ובפרוטוקול המפרט את גודל השטחים.

ג. במידה והצדדים לא יגיעו לתוצאות מוסכמות תוך 30 יום ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר ממצאיו יחייבו את הצדדים ושני הצדדים ישאו בשכרו בחלקים שווים.

ד. שכר הדירה יחושב בגין כל שטח היחידה הנפלשת כאשר הוא מחושב לפי 13 ש"ח למ"ר לחודש מ- 1.11.93 עד 30.3.97 והחל מ- 1.4.97 לפי 11.5 ש"ח למ"ר. סכומים ששולמו בגין תקופות אלה ויש על כך קבלות יקוזזו".

ביום 16.12.00 הוגש ערעור על פסק הדין. במקביל נמשכו ההליכים על פי פסק הדין של הערכאה הדיונית בפני בית המשפט ונערכה חוות דעת משותפת של שני מומחים, האחד מטעם המשיב והשני מטעם המערערת. חוות דעת זו מיום 09.04.01 הוגשה לבית משפט בערכאה הדיונית.